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房貸的收緊從一定程度上限制了購買力,影響樓市成交,雖然經歷了央行喊話要力保首套房貸政策後,多地房貸放款速度有所加快,銀行房貸難、放款慢現象得到緩解,但融360發佈的《中國房貸市場6月度分析報告》指出,今年下半年房貸收緊局面仍難以緩解,房貸利率應會保持在基準之上。
限購鬆綁城市增加
精準調控將成主調
據58同城房產頻道報道,繼住建部默許二、三線城市調整限購政策之後,6月,出現了許多“取消限購”的烏龍事件,瀋陽、蘇州、昆明、青島等地取消限購的傳聞一經發出即遭闢謠。雖然“取消限購”並未真正實現,但是瀋陽、蘇州等政府也表示“未來會有所調整”,這表明各地通過調整限購政策“救市”之心已經蠢蠢欲動。
與烏龍事件不同,部分城市在限購政策調整方面已經有了實質性動作。6月初,天津公佈了新的調整政策:天津戶籍人員可在中心城區購買144平方米、價格在平均指導價以上的商品房;放開環外、濱海新區第三套房的購買,並且支持購買第三套房使用公積金貸款。6月中旬,福州的限購政策也發生了實質性的鬆動:福州戶籍購房者只要能夠現金一次性付款,則不再受限購政策的限制;外地戶籍購房者也可通過“補稅”獲得購房資格。
隨着天津、福州邁出精準調控的第一步,未來或有更多的城市將通過對限購政策進行微調來緩解經濟下行的壓力。
兩次定向降準對房產市場產生微刺激
6月16日央行年內第二次“定向降準”措施正式實施,“三農”和小微企業貸款達到一定比例的城市商業銀行、農村商業銀行等獲批存款準備金率下調0.5個百分點。令人意外的是,招商、民生、興業、寧波四家上市銀行也加入了本輪定向降準的行列。
央行定向降準之後對房地產的兩個影響:持續定向降準表明央行政策態度轉向寬鬆,有助於穩定貨幣低利率預期,引導短端利率下行;首套房貸款利率已出現鬆動。
上月央行喊話要力保首套房貸政策後,6月房貸呈現兩極分化狀態:主做房貸業務的四大行基本都增加了房貸額度,額度寬鬆後,貸款的審批速度相對提升;也有部分銀行因爲額度緊,仍然上浮5%~10%不等。融360監測數據顯示,首套房貸似有鬆動跡象,民生和招商又重啓房貸業務個別銀行再現8.5折利率。四大行之外,此前因額度緊張暫停房貸業務的民生銀行、招商銀行因獲批降低0.5%的存款準備金率,近日也在一線城市中的上海和深圳重啓了房貸業務。
總體利率水平依然維持高位,首套房利率仍爲基準利率或更高,二套房利率也未出現明顯下調跡象,但多地房貸放款速度有所加快,銀行房貸難、放款慢現象得到緩解。但今年下半年房貸收緊局面難以緩解,房貸利率應會保持在基準之上。
8.5折利率重現,對客戶資質要求頗高
融360發佈的《中國房貸市場6月度分析報告》對全國23個熱點城市進行了調查,發現6月首套房房貸利率較5月開始鬆動,表現在折扣利率增加、放款速度明顯加速,6月折扣利率佔比5.08%較5月折扣利率佔比4.78%環比下降;而對於二次房貸來說,利率沒有降低跡象,依舊走高。
目前僅有9城還存在利率優惠,而上個月還有10城存在優惠利率,但是存在優惠利率的9城中優惠幅度比上月略增。其中北京、上海2城重現8.5折利率,廣州、杭州2城有9折利率優惠5城優惠利率爲9.5折,其餘城市的房貸利率最低爲基準或者更高。
8.5折利率優惠只出現在了北京和上海,但其對客戶資質的要求非常高,對於大部分貸款人來說可望而不可即。以上海民生銀行爲例,客戶日均資產在100萬到300萬元的可以享受9.5折利率優惠,300萬元到500萬元可享9折優惠,500萬元以上才能享受首套房貸8.5折利率優惠。
貸款額度緊張,銀行單方“毀約”增多
由於房貸額度緊張,銀行單方“毀約”現象開始增多。如貸款人與銀行簽了購房貸款利率8.5折的合同,卻在交房前被通知無法放款,要放款就要接受更高的房貸利率,更有甚者,銀行口頭承諾利率優惠,卻讓貸款人籤空白合同,合同的生效要以放款爲準,由此導致貸款人證據不足,維權乏力。
銀行的這種“反價”行爲令處境相對弱勢的購房者苦不堪言,也使得房貸維權風波在全國向縱深演化。
針對這種現象,很多城市已經着手進行調整。廣東銀監局有關人士表示,已要求相關銀行分類處理客戶糾紛,有書面合同約定利率的應按合同執行。深圳銀監局也指出,銀行單方面解除利率折扣優惠是違規行爲,銀監局承諾將監督各銀行履行合同約定。
放款時間有所加快,缺錢房企開啓合作路
困擾購房者的另一大煩心事——排隊等待放款,情況已經有所好轉,等待放款時間過長已經不再是買房的主要困擾。融360在對全國23個城市的調查中瞭解到,一線城市中,北京和上海放款時間相對較快,約爲30天;廣州和深圳貸款額度相對緊張,放款時間普遍爲50天左右。二、三線城市方面,情況也較年初有了很大的改善,普遍由3個月縮短爲1至2個月。
此外,在放款時間上,外資銀行通常要快於國內銀行。外資銀行的放款時間約爲一個月,而國內銀行的放款時間一般爲45天左右。
不過,對於房企而言,貸款速度慢及貸款額度的緊張影響頗深,“從去年底貸款就非常難,銀行貸款指標緊缺,資金問題是各房企目前都面臨的現實考驗,所以說很多在售項目都意圖通過活動及適度優惠快速銷售回籠資金,還有一些有地無錢的房企不得不尋找實力企業進行合作開發。”鄭州一房企負責人這樣說道。