|
||||
東莞房價相較一線城市處於價格窪地,『以房養老』並不誘人。南方日報記者胡國球攝
日前,中國保監會公布,北京、上海、廣州、武漢四城正式開展『以房養老』試點,試點時間從2014年7月1日起至2016年6月30日止。雖然東莞沒被列入試點范圍,此政策一出,仍引起業內人士眾說紛紜。
業內人士表示,『以房養老』或是未來的發展趨勢,而東莞人傳統家庭觀念較重,『以子養老』為主,若試點范圍擴容至東莞,現階段本土人未必能接受。另外,房屋在反向抵押時的價值較難評估,細節問題值得商榷。
本地人青睞『家族養老』
截至2013年12月,東莞市戶籍人口達188.93萬人,若以戶籍人口為基數,60歲及以上的為老人界線,按增長率13%計算,可得約24萬名老人。另外,全市敬老院31個,敬老院供養老人1231人,即每間敬老院約40個老人。由此可看,在老齡化頗為嚴重情況下,東莞老人到養老機構的養老的佔比、人數甚少。
老人會選擇怎樣的養老方式?若『以房養老』落地東莞,東莞人能否接受這種養老方式?為此,記者分別以30—40歲40—50歲、50—60歲、70—80歲三個不同年齡層的人們開展調查采訪。
在走訪的過程中,記者發現大多數人難以接受『以房養老』,普遍認為房子是手中較有價值的資產,該留給子孫後代。
在養老方式上,人們大多會選擇家庭養老,其次是居家養老,再者是社區養老,最後纔考慮『以房養老』。
東莞中原研究部總監車德銳認為,東莞人對『以房養老』需求不強,一是本地人有較高的經濟實力,另外來務工者和生意人群最終會選擇返鄉養老。一般會選擇『以房養老』的人群或是手中有價值不高的低檔商品房而膝下無子的老人;或是老人與子女名下各有房產的。
為了進一步核實情況,記者走訪了老齡人口較多的中堂鎮。據該鎮區的社工透露:『中堂60歲以上的老人達12000人,其中選擇居家養老的達1000人,大多數老人選擇家庭養老,極少數老人選擇養老院。』
『東莞的家族觀念很重,即使有孤寡獨居的老人願意「以房養老」,他們家族的親戚也會反對。』一位中堂本地人說道。『孤寡獨居的老人的房子很破舊,歷史久遠,如果反抵押可以值多少錢?這得打個問號。』
事實上,國人推崇『以子養老』,大多老人也認為養老不需要很多資金,更需要的是親人關懷和照顧,若將房子反向抵押,老人和子女之間或會產生間隙。再加上,東莞人血脈情緣緊密濃厚,子女親戚眾多,養老方式更是可擴大為『家族養老』。
一位東莞義工介紹:『居家養老是僅次於家庭養老的方式,早在2006年東莞就推行居家養老,無償或低償服務符合條件的老人,老人可以住在家裡,義工會定期為符合條件的老人清潔、居家看護、開展文化娛樂活動、法律援助等。現在的養老方式那麼多,老人較少選擇以房養老。』
『以房養老』只是多一種選擇
『出租房子比把房子反抵給金融機構更有安全感。』一位63歲老石龍人周先生分析,『我家有兩套房,一套是單位分三房一廳的福利房,一套是自建房。我把福利房出租出去,每月可收房租1200元,比「以房養老」省心,最後房子還可以留給子女。』
『我可以把城區的房子賣了,然後在生活環境好的鎮區再買一套房子,剩下的錢也可以社區養老。』一位54歲吳女士表示自己有更多的方式處理房子,讓自己獲得更多的利潤。
周女士認為,資產市場增值大於銀行增值,因為市場在不斷調整,市場結構在不斷變化,而銀行受限於條條框框的設置。『若通過「以房養老」獲得更多的利潤,還不如投資其他高效的理財產品。』
對此,建設銀行私人財富顧問萬輝斌表示,『以房養老』可能是未來的發展趨勢,可借鑒美國成熟的經驗,但是對金融機構來說,如何評估房子價值、老人身體狀況、產品利率等各項細節性的問題需要規定來處理。
一位本地房產研究專家也表達類似觀點:『以房養老』針對個別的群體,讓有需求的人多一個選擇,在現有的養老機制下可作為一個『補充』。
廣東省房地產研究會副會長詹奇岳認為,目前中國房子在過剩的情況下畸形發展,『以房養老』讓金融機構不好評估房子的價值,導致房子的評估價值對老人不具有很強的吸引力。
東莞瑞鋒置業市場研究部經理李玲玲表示,東莞短期內較難落地『以房養老』,養老地產適合在人口密集度非常高且城市化水平很高的一線城市,即需要具備三個條件:高房價的城市,高潛質的房屋,高素質的老人。東莞的房價相較一線大城市還處於窪地,房子的反抵押貸款金額或是沒有大城市誘人。
『「以房養老」的設想很美好,聯動金融、房地產、養老三者互動,但是金融機構追求更多的是利潤,』一位業內人士表示,『從目前的社會觀念、政策環境、房地產市場來看,以房養老真正落地不太成熟。對有資金需求的市民,金融機構也可以引導其通過其他的投資方式獲取養老所需的資金,市民也不會失去對房子的擁有權。』
-聚焦房產年限仍待解?
在以房養老中,最為關鍵的問題莫過於土地使用權限只有70年的問題。據悉,《中華人民共和國物權法》第一百四十九條規定:『住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期』,而自動續期並非免費續期。
金信聯行相關負責人表示,我國推行的住宅用地70年年限也是保險公司和銀行等金融機構普遍擔懮的問題。70年產權後,老人補繳大筆土地金能力有限,不免由金融機構來承擔。當老人年邁將房產抵押時,以房養老商品房的使用年限大都已經不長,而當老人身故後,房子的使用年限更是所剩無幾。金融機構依靠剩下的使用年限來補償已支付的養老金成本,一方面所能承受的給付能力有限,另一方面所承擔的風險比較大。如此一來,金融機構所能獲得的利潤更是有限。
-專家『以房養老』寄望下一代
以房養老最關鍵的是觀念問題,父傳子,子傳孫,成為歷代人的傳統理念,東莞是血緣關系緊密的城市,傳統觀念更是根深蒂固,即使老齡化日趨嚴重,這一代在思想層面上還是難以接受以房養老。
廣東省房地產研究會副會長詹奇岳認為,這一代人的傳統觀念較重,較難接受以房養老,可寄望於下一代。隨著時間的推移,下一代人觀念或有所改變,並且手中有好幾套房的,或可以接受以房養老。
東莞合富輝煌市場研究部副總監李興旺表示,中國人的保險意識較弱,老人的理財觀念不強,以平穩過渡為主。
東莞瑞峰置業市場研究部經理李玲玲認為,雖然以房養老在國外已經有成熟的操作經驗並被廣泛接受,但在中國,受傳統觀念、產權繼承或致以房養老短期內成小眾。對於東莞來說,具備參與以房養老的人口基數不夠大,東莞人的傳統觀念比較強很難接受新事物,且東莞居住環境好,居民收入高、社會福利也不錯,現有的條件完全可以安享晚年,如果落地接受度不會太高。
-延伸
開發商可考慮養老地產
『以房養老』涵蓋金融、房地產、養老的互動,政府應該做好統籌的角色,制定相關的規則,讓更多社會力量加入。而且,以房養老只是養老體系的補充,在老齡化日趨嚴重的時候,政府需要支持和完善養老設施配套、居家服務網絡、醫療衛生設施、養老服務、養老地產等細節性問題纔是關鍵點。
據悉,政府除重點發展3%機構養老,社區養老和居家養老完善制度建設達97%。廣東省房地產研究會副會長詹奇岳認為,中國逐步進入老齡化時代,養老地產或更加符合中國的現狀。而養老地產的第一屬性是地產,第二屬性是養老。養老地產裡面的配備還不是特別到位,至今未出現養老社區。
為此,記者采訪了東莞部分開發商,一探他們對養老地產的看法。
聯華國際皇馬酈宮常務副經理張劍敏認為,養老地產是一個新興的產業,需要花費很多精力去搞配套、服務、醫院、醫護等設備,需要政府的配合,需要資源的協調,在東莞落地較難。
海德東方營銷管理部經理胡建則認為,養老地產是新的發展趨勢。
富通地產總經理助理梁蘭凌表示,養老地產很多時候只有開發商在做,效果不是很好,養老社區中各種配套要跟得上,如醫療護理、房子有專門的設置等。
日前,廣東省房協養老地產專委會副主任委員曾遠明就養老地產發表看法,而開發商進入養老市場的第一步,應建立『適老化社區』,而非建設養老小區。通過在舊項目中改造長者日托中心,或在近郊的新項目當中提高適老化住宅比例,重點建設養老配套設施,是中國養老產業發展的兩大路徑。(見習記者葉永茵記者郝金朋)