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剛過去的2014年上半年,杭州樓市的步伐邁得越發沉重。一個對比鮮明的現象是:去年常見的某明星樓盤日銷四五百套大單的現象,今年看不到了。各樓盤羣雄逐鹿,開盤當日賣掉幾十套的已算相當不錯了。
雖然成交量不高,但中高端豪宅和商業地產在成交中佔據了相當比例,剛需爲主的市場已經悄悄被改變……
與此同時,杭州商品房庫存量已經攀升過13萬大關,去年此時,大約9萬多套,一年時間增加四成多,也是歷年之最。樓市,負重前行。
樓市降價以求量
一枝獨秀難以再現
截至6月30日,杭州主城區共成交商品房12676套,加上蕭山餘杭,成交28694套。主城區成交量位列8年來第5位,和前兩年比,下降約4成多;和去年全年成交42513套比,僅爲去年的3成不到。
2月,德信北海公園首降,天鴻香榭裏緊急跟上,這使得兩個樓盤都成爲一季度的贏家,其中北海公園更是成就一季度主城區成交套數榜首。之後,各區域板塊展開了或明或暗的降價。
從半年的成交套數排行榜來看,有幾個明顯特徵。第一個特徵是,樓市從“一枝獨秀”走向“羣雄逐鹿”。從今年的成交套數榜單來看,並沒有出現一枝獨秀的現象,像去年碧桂園、西溪華府、春江彼岸等日銷四五百套的超大“牛盤”,今年沒有出現。從第一位的西廬總共銷出318套,到第五位的萬科璞悅灣292套,僅相差了26套。這也說明了市場的艱難。第二個特徵是,前五榜單中,奧體中心佔據三席。奧體中心目前在售共三個樓盤:綠地旭輝城、龍湖春江彼岸和萊蒙水榭春天,都榜上有名,且分列二、三、四名。
據本報記者分析,奧體中心的“興盛”,除了其降價因素外,其房價比隔江相望、三橋相接的錢江新城4萬元/平方米以上的價格低了一半,吸引了大量市區的購房客。
除此之外,濱江的世茂之西湖和萬科璞悅灣也緊隨其後。事實上,這與兩個樓盤的先後降價有關。世茂相關負責人表示,此次比較便宜的房源戶型和位置都比原來的差,所以價格也做了相應調整。
豪宅、商業風光盡現
蕭山餘杭蓋過主城區
和前幾年一直以剛需挑大樑的情況不同,今年的純剛需市場開始逐漸走弱。相反,一些豪宅仍然出現了不錯的成績。
在成交銷售金額前十榜單中,四個豪宅樓盤榜上有名。這其中,有武林壹號、柳浪東苑、望江府和西溪誠園。像望江府,上半年成交170套,其中6月份成交88套,總金額3.3億元,佔整個杭州均價3萬元/平方米以上公寓產品銷量的四成,銷售一直佔據市區周成交套數的銷冠。
除了豪宅外,今年市場還有一個明顯特徵,就是商業地產的熱火朝天。其中藍鑽天成成交444套、萬達廣場成交339套、昊元之江時代中心成交328套,在如此慘淡的樓市下成就銷售奇蹟。事實上,今年本就成交不高的商品房套數中,商業地產做了相當大的貢獻。
相比於主城區的慘淡,蕭山、餘杭倒是有不錯的表現。在餘杭區,像萬家名城成交689套、良渚文化村成交490套、華元歡樂城成交374套,都超過主城區的住宅成交冠軍套數。
就蕭山區來說,像御景藍灣成交610套、金域蘭庭成交499套、郡望府成交432套,也是相當不錯的成績。
統計表明,在杭州市商品房成交總量中,主城區佔比僅爲44%,這也是近年來主城區佔比最低的一次。
而從2008年到2013年,杭州主城區成交佔比份額逐年下跌。當然,這一方面說明主城區的可售房源越來越少,另一方面,蕭山、餘杭的價格在行情不好的情況下仍然有不小的優勢。
商品房存量超13萬套
一年增4萬套
6月20日,根據透明售房網數據,杭州可售商品房存量爲130010套,這是杭州商品房存量首次超過13萬套。雖然之後略有上下浮動,但很快就繼續上衝。6月30日,這個數值爲132252套。
2013年6月30日,這個數值爲92427套。也就是說,僅僅一年時間,杭州商品房存量增加了4萬套。而再往前推一年,2012年同期這一數字爲78120,那一年增加的數值爲1.4萬套。可以這樣說,過去的這一年時間,是杭州近年來商品房存量增加最快的一年。
如果把主城區、蕭山、餘杭分開來看,會發現蕭山的存量增加得最少,而餘杭區的存量增幅最大。其中蕭山僅增加了5000套左右,增幅爲28%;而餘杭增加了1.7萬餘套,增幅爲57.6%。主城區雖然也增加了約1.7萬套,但因爲基數比較大,所以增幅爲37.5%。
餘杭區的增量分析起來有兩個原因。一是近些年政府的推地力度加大,使得像臨平板塊、餘杭閒林和未來科技城板塊有大量新盤上市,而之前的老盤因爲開發體量大也仍然開發在售,競爭激烈,大多數樓盤成交一般,使其一開盤就爲存量做了貢獻;二是現在的開發節奏加快,像去年拿地的開發商,有很多都在今年上半年進入銷售狀態,這也給本就數值龐大的庫存帶來了更大的壓力。