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號稱擁有北京二環內稀缺物業的國瑞置業7月7日即將在港交所掛牌上市,而爲這次上市,國瑞置業旗下的核心資產國瑞紫金臺也於去年正式入市交易,但是這個位於二環內崇文門商圈黃金位置的高檔豪宅,卻在開盤一年多後悄然降價,對外宣稱8.5萬元/平方米的紫金臺項目實際成交價不足6萬元/平方米。在北京豪宅市場逆市向好的今天,這個絕版位置的項目爲何降價銷售,引起了業內的廣泛關注。
核心資產受質疑
國瑞置業在北京成名就是得益於其在北京崇文區域內開發的國瑞城和富貴園小區,這個與北京新世界家園隔路相望的龐大社區在過去幾年中成爲國瑞置業的活廣告,時至今日也是國瑞置業上市資本故事的主角。
國瑞置業招股書中對於是次上市的賣點亦有詳細闡述。“我們是北京市二環路內第二大的物業開發商,擁有4.1%的市場份額,並且爲北京第45大物業開發商,所佔市場份額爲0.34%。此外,根據第一太平戴維斯報告,至2014年3月31日,以竣工建築面積計算,我們作爲投資物業持有的北京國瑞購物中心亦爲北京市二環路內第二大的購物中心。我們在北京的所有已竣工項目均位於北京市中心天安門廣場方圓1-5公里範圍內。”
這個跟當年SOHO中國上市時,號稱在前門擁有11塊黃金土儲頗有雷同之處。
對於資本而言,在中國內地樓市極具分化的今天,擁有一線城市的優質資源無疑是資本故事的亮點,但是歷經十多年的開發,國瑞置業擁有的核心資產還有多少可以開發的剩餘價值呢?
目前國瑞置業在崇文門商圈由三大塊資產構成,一是國瑞城,包括國瑞城綜合體、樂天瑪特購物中心、多個四合院以及可出售的國瑞紫金臺項目;二是富貴園購物中心,其中大部分爲家樂福超市;三是2013年購入的哈德門項目,目前定名爲國瑞中心。其中國瑞城以及北京富貴園權益貨值合計18.76億元,國瑞中心權益貨值爲24.26億元。同時國瑞置業還擁有祈年大街一側的土地一級開發項目。
但值得注意的是,在國瑞置業680萬平方米的土儲中,北京地區的土地儲備總建面僅爲39.05萬平方米,佔土地儲備總額的5.8%,平均地價爲8378元/平方米;佔比最大的是廊坊和瀋陽,分別爲31.3%及22.7%。可見這個在國瑞置業董事長張章筍眼中的“我們是北京公司”的定位已經難以名副其實。
“未來在二環內拿地的可能性幾乎爲零。”一位業內人士向記者直言。
紫金臺實降近3萬元
被國瑞置業視爲金餑餑的核心資產並未得到市場的認可,作爲國瑞城最後收官之作的國瑞紫金臺項目在入市後不久就被迫降價出售。
坐擁二環之內是國瑞紫金臺的最大賣點,從今年初這個叫價8.5萬元/平方米的豪宅項目就進入了不少人的視野,若論位置這個項目的確夠得上這個價格。
記者瞭解到,目前二環內在售新房已經寥寥無幾,均價全在10萬元/平方米以上,如西單上國闕、北河沿甲柒拾柒號、長安太和以及霞公府。
在新浪樂居和網易的項目介紹中這個項目的對外價格爲8.5萬元/平方米。在項目售樓處一位張姓銷售人員向記者介紹,目前項目均價在8.5萬元/平方米,但是現在搞活動,價格爲7.3萬元/平方米,同樣該項目的代理公司利茲行給記者的報價也爲7.3萬元/平方米。
而一位業內人士向記者爆料該項目的實際成交價格並沒有那麼高。
隨即記者查閱北京市房地產交易管理網數據獲悉,國瑞紫金臺2011年4月8日取得預售證的共有2號樓和5號樓兩棟樓,其中2號樓102套房目前銷售了78套,成交均價5.988萬元/平方米;5號樓323套銷售了142套,成交均價5.6988萬元/平方米。
而國瑞地產營銷策劃管理中心副總監吳國俊卻肯定地向記者表示,項目沒有降價,均價依然是8萬元/平方米左右。“這個是不可能的,如果真那麼便宜肯定早被搶光了,此前2號樓賣過5.5萬元/平方米左右,現在的5號樓沒有這個價格。”吳國俊一再向記者表示。
優質物業爲何降價
其實,國瑞紫金臺的賣點不只是因爲其佔據二環內核心位置,還包括了其擁有70年不限購的絕對優勢,但是這個卻是一個不能說的祕密。
爲何該項目不限購還擁有70年產權呢?在一般人理解中,不限購的一般全是40年、50年的商業立項項目,而70年產權的全是住宅,應該限購。
吳國俊表示,自己是集團的人,對於項目並不太清楚,但是可以幫助聯繫項目的銷售負責人,但是截至發稿時,依然未能給記者答覆。
一位國瑞紫金臺的銷售人員向記者表示,該項目儘管是公寓但是享有民水民電,此前是50年產權,但是後來開發商補交了20年的土地出讓金,變成了70年產權。
對此一位業內人士向記者表示,目前市住建委和國土部門方面的信息還不對稱,比如國土備案土地年限是70年,而住建委那邊的房屋類型卻是商住公寓,這樣就出現了70年不限購的項目。
那爲何擁有了核心位置又有了70年不限購的雙重優勢,國瑞紫金臺還會降價銷售呢?
“這個項目的地塊取得是在2003年前後,距離現在已經十多年了,項目在設計上與現在的置業需求有着一定差距,此前新世界的太華公寓入市銷售狀況也不太好。”一位業內人士向記者表示。
一位此前看過該項目的人士向記者表示,這個項目的得房率只有70%左右,而且戶型不合理,裝修風格不大氣,與開發商所言的1.5萬元/平方米差距較大。
“從公司層面而言,目前國瑞置業正處於上市的關鍵期,而其大部分物業又處於二三線城市,很難提供銷售支持,現在急需一個靚麗的銷售單來獲得資本市場的認可,因此調低該項目的銷售價格以期獲得銷售額也在情理之中。”一位分析人士向記者表示。目前國瑞置業的負債率高達120%。
北京商報記者賴大臣/文張笑嫣/攝