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隨着開發商上週爲衝刺上半年業績紛紛加大推盤量,6月的上海樓市出現翹尾行情。
早報記者按相關機構的數據測算髮現,今年上半年上海商品住宅的新增供應量比累計成交量多出近三成。而在全國範圍內,據中國指數研究院的最新數據,6月全國100個城市中,包括上海在內有71個城市的新建商品住宅均價環比下跌。
有分析認爲,商品房庫存積壓會推動樓市價格下行,而這個過程或持續一年。不過,房地產市場的需求依然存在,要看開發商是否願意把價格降至底部,以價換量去庫存。
“7月降價樓盤不會多”
金豐易居&佑威數據顯示:2014年6月,上海市商品住宅成交面積爲71.37萬平方米,環比上漲19.85%,比去年同期下跌了36.5%;成交均價爲26550元/平方米,環比下跌3.79%,比去年同期上漲10.66%。
佑威機構執行董事黃志堅表示,6月樓市成交量在5月低位基礎上有所反彈,但比去年同期仍有較大跌幅。而這波短暫的反彈行情不僅建立在即將到來的各房企半年報節點上,還是在項目開盤一再拖延、集中放量的基礎上獲得的,實際的成交量情況仍低於開發商預期。
“經過持續數月的低迷,目前樓市的價格底部已經清晰可見,剛需樓盤只要降價10%、改善型樓盤降價20%就可以獲得很好的銷售業績,就看開發商是否願意降價。”中房信分析師薛建雄表示,現在一部分開發商已開始行動,但多數開發商還不願意降價。這取決於開發商的資金鍊情況。目前有不少開發商還能挺住,到了下半年則難說。
薛建雄說,進入7月,由於新增供應量不會像之前那麼充足,加之市場溫度仍然偏冷,樓市仍將面臨成交乏力的情況。
6月樓市成交量雖然環比有所回升,但總體仍然偏弱,考慮到6月之後開發商暫時沒有銷售指標壓力,上海某開發商營銷總監預計7月各開發商的價格策略會相應趨緩,降價銷售的樓盤不會太多。即便再有以價換量的營銷動作,也會避開炎熱的7月,而選在8月下旬。“不過7月上半月樓市仍然會有一定的成交量,因爲很多在6月份剛剛簽約的成交會延續到7月上半月來。”該營銷總監說。
未來走勢還看政策變化
某外資房企總經理表示,6月最後一週樓市新增供應量,尤其是剛需新增供應量出現明顯放大,其中部分剛需樓盤都推出了優惠措施,使得成交量出現翹尾,預計這一翹尾行情會在7月有所延續。但延續到什麼程度,還要看銀行個人房貸政策能否出現積極的變化。
“目前銀行個人房貸的審批速度確實加快了不少,但利率優惠方面仍沒有鬆動。如果利率優惠也能跟上,那將促使開發商積極推盤。”上述外資房企高層說。
上海某房企副總經理也認爲,6月下旬一些城市陸續傳出取消限購的消息,使得市場信心有所提振,7月樓市走勢如何也仍然要看政策的力度,“預計7月樓盤促銷的情況會比較多,畢竟整個上半年的銷售都不佳,現在各樓盤只要打個9折就都能賣得很好,各個板塊的價格底部擺在那裏,開發商心裏都清楚,所以會有行動的。”
金豐易居&佑威監控的數據表明,上海上半年商品住宅累計成交了406.19萬平方米,而同期商品住宅的新增供應量則爲525.98萬平方米,在新增供應相對充裕、成交卻不同步的狀況下,庫存增多將加大房價下行的壓力。
中指院百城房價數據顯示,2014年6月,全國100個城市新建商品住宅平均價格(加權平均)爲10923元/平方米,環比下跌0.50%,連續第二個月下跌,跌幅擴大0.18個百分點。從漲跌城市個數看,71個城市環比下跌,29個城市環比上漲。與5月相比,6月價格環比上漲的城市數量減少8個;6月價格環比下跌的城市數量增加9個。同比來看,全國100個城市住宅均價與去年同月相比上漲6.48%,漲幅較上月縮小1.36個百分點,爲連續第六個月縮小。
另外,北京、上海等十大城市住宅均價爲19517元/平方米,環比下跌0.45%,同比上漲12.32%。
中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示,目前全國樓市整體處在一個去庫存的過程中,不同城市之間分化更劇烈,預計價格下調的過程會一直持續到明年下半年之前,“一線城市也會出現區域性的價格下調,但在市中心等供應量較小、抗跌性較強的板塊,房價還是會有上漲。”