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去年,中國平安收購倫敦勞合社大樓算是爲險資海外物業投資拉開了序幕,據瞭解,包括合衆人壽、陽光保險、中國人壽等險企都在積極尋求海外物業投資機會。
6月23日,英國金絲雀碼頭集團母公司歌鳥地產官網稱中國人壽與卡塔爾控股聯手7.95億英鎊收購位於金絲雀碼頭附近的10 Upper Bank Street大樓90%的股權。這是已經公佈的第二起險企海外購樓案例。
而平安方面近日也表示,目前有多個海外物業項目尚在推進當中,“我們今年比較看好海外項目。”平安信託物業投資部商務地產業務總監張曉鵬接受《第一財經日報》記者採訪時說。
事實上,不僅是險企,包括銀行在內越來越多的金融機構開始聚焦海外物業,尤其是倫敦,有業內人士不禁感嘆:進去的資金太多了,倫敦的房價都被擡高了。
險企的房地產投資邏輯
張曉鵬去年主導完成了對英國倫敦勞合社大樓的收購,去年7月份整個收購流程已經全部完成,“因爲是單一長期租賃,所以管理起來非常方便,所有的費用全是由租戶來承擔,作爲業主,我們不需要支付任何費用,相對來說比較適合保險的長期投資。”
而接下來,平安還將繼續海外物業投資的腳步。但他同時表示,如今歐美的經濟已經從金融危機中慢慢復甦,這使得海外的物業價格有所擡升,險資不得不付出更高的成本。
平安信託是平安集團保險資金物業投資的重要平臺,此前一直聚焦於國內的房地產市場,其項目遍及北上廣深及部分二線城市。
據瞭解,平安集團對商務地產投資的稅後淨投資收益率的要求是6%,但事實上,國內一線城市大部分商務地產的年投資收益率僅爲3%~4%,這也對平安信託提出了更高的要求。
據平安信託物業投資部股權基金業務總監艾兵透露,平安信託商務地產投資的整體收益遠遠超出平安集團對保險資金投資收益的要求。“我們會有一系列的指標,比如分析城市CBD的形成、甲級寫字樓的比例、大戶入住的比例、租金處於何種水平等,通過分析判斷寫字樓市場是否開始出現真正的投資機會,我們是否有機會介入。”艾兵說。
倫敦樓價被擡高
相比於國內一線城市大部分商務地產3%~4%的年投資收益率來看,倫敦商務地產的年投資回報率約在5%,據瞭解,中國人壽收購的10 Upper Bank Street大樓年回報率大約爲5%。這或許也是包括中國平安在內越來越多的金融機構開始聚焦海外物業的原因之一。
2010年,工商銀行斥資1650萬英鎊,從俄羅斯第二大銀行手中購下一座6層的新辦公樓,該樓處於倫敦金融城最核心位置,距離英國央行英格蘭銀行不到200米。
2013年12月,中投以約8億英鎊從黑石集團手中購入倫敦西區寫字樓奇斯威克園區。據瞭解,2012年中投公司還收購了德意志銀行位於倫敦金融城的英國總部大樓。
6月25日,中國建設銀行從比利時聯合銀行手裏收購倫敦金融城111 Old Broad Street寫字樓作爲其歐洲新總部,交易價格約爲1.11億英鎊。據瞭解,這是一棟永久產權的6層建築,同樣位於金融城的核心區,毗鄰衆多大型金融中心和銀行。
“現在國內有很多金融機構跑到歐洲去找樓,尤其是英國倫敦,由於太多的資金介入,當地業主的心態也在慢慢改變,人爲地擡高了當地物業的價格。”一位業內人士對本報說。
CBRE最新統計數據指出,倫敦西區是目前全球最貴的商務地產市場,平均每平方英尺277美元,但隨着英國經濟的復甦,對於空間的需求已經強勁復甦,但由於可用空間的短缺,優質物業必將升值。
“講到海外市場的投資風險,無論是利率風險還是匯率風險,投資都不能有半點的差錯。”張曉鵬認爲,對於保險資金而言,固定資產投資非常強調穩定性和長期性,“我們對將來的增值收益不會太關注,關注的是其當期穩定現金收入。”