|
||||
如果有一天,你發現自己的房產證上寫的不是自己的名字,該怎麼辦?或者房子本該屬於你,卻被登記在別人名下,又該何去何從?
近年來,房子成爲一種受熱捧的投資選擇,法院受理的相關行政訴訟與民事訴訟也不斷增加。父子爭房、夫妻爭產的鬧劇不斷上演,不少房產糾紛都發生在關係很好的朋友、親人之間,往往贏了官司傷了感情。
A弟媳與大伯哥
爭房產_acK({aid:1807,format:0,mode:1,gid:1,serverbaseurl:"me.afp.chinanews.com/"});
第一順序繼承人沒有放棄,第二順序繼承人無權取得死者財產。
孫芳現年40歲,她與丈夫張強生育一子張小滿,夫妻二人考慮到孩子的上學問題,全家搬到縣城去住,老家的房子委託給哥哥張峯管理。2003年6月,張強突然倒地不省人事,不久便撒手而去。臨死前,張強將一張1994年的分家單交給孫芳,分家單上明確約定老家的房子歸張強所有。孫芳回老家問房子的事兒,卻被告知房子已經是大伯哥張峯的了。帶着疑問,她找到縣房管局,檔案顯示,分家單上註明的房子由張峯於1995年辦理了房產證,產權來源系繼承。
2012年3月,孫芳向平陰法院提起了行政訴訟,要求撤銷張峯辦理的房產證。法院審理認爲,張強死亡後,他的第一順序繼承人應爲其父母、配偶和子女,當他們沒有表示放棄繼承權時,列在第二順序的繼承人無權取得死亡者的財產。張峯作爲張強的哥哥正是第二順序繼承人,他無權以繼承的方式取得張強的遺產。法院判決依法撤銷了張峯取得的房產證。但張峯說,這個房子是1995年從弟弟那裏買來的,並不是繼承所得。當時沒有購房合同,但自己確實拿了2000元錢,張強也寫了收條,並且還有幾個證人予以作證。之後,張峯去有關部門繳納了宅基地使用費,並辦理了房產證。在辦理房產證時,農村住宅來源一項僅有“繼承”和“自建”,老房子一律要求填“繼承”,所以才形成了這個局面。
此案的主審法官劉超告訴記者,由於張峯和孫芳對分家單均沒有異議,那麼該房屋的所有權證被撤銷以後,所有權應該恢復到分家單上來,即張強對房屋享有所有權。張強死亡後,作爲配偶的孫芳、母親和兒子張小滿均享有繼承權。張峯所述該房產系購買張強的,因其提供的證據均不能直接有效地證明張強把房屋賣給張峯,並且幾個證人只證明知曉張氏兄弟買賣這個事,並沒有直接參與買賣的過程,所以證人的證言不能單獨作爲認定案件事實的依據。
因此,法院沒有采信張峯的證據,對其主張不予支持。最終,法院判決該房屋歸孫芳、張小滿及孫芳的婆婆三人所有。
B父親的房產咋成了兒子的?
縣政府確權登記存瑕疵,房產證被判撤銷。
王大爺今年已經82歲了,一直居住在老家的房子裏。然而2013年6月村民委員會通知其辦理房產、土地登記時卻發現,王大爺的房產竟然登記在兒子王剛名下。王大爺爲此很是不解,認爲自己的老房子是1989年建成的,建成後雖然兒子王剛與其一起在房屋內共同居住,但是房子是自己的,怎麼房產證上成了王剛呢?原來在1996年9月,他們所在的縣對村鎮房屋進行統一登記,要求房主填寫《縣村鎮私有房屋所有權登記申請表》、《縣村鎮私有房屋所有權登記發證報批表》,後縣政府於1996年9月30日向王剛頒發了房屋產權證。
然而王大爺的兒子王剛表示,自己從未向任何單位申請過房產登記,也沒有見過這個證,此證登記在他名下,他自己也不知道,登記申請表上的簽名也不是王剛籤的。隨後王大爺以“該爭議房產系其本人所有,被告縣政府在沒有查明事實的情況下,錯誤登記在其兒子王剛名下,被告的行爲嚴重侵害了原告的合法權益”爲由訴至法院,王剛作爲第三人蔘加訴訟,請求法院撤銷被告頒發給王剛的房產證。
縣政府辯稱,原告王大爺既不是房屋所有權人,也不是房屋共有人,不具備原告主體資格,起訴已超過了《行政訴訟法》規定的訴訟時效。
法院審理後認爲,爭議房產系王大爺於1989年出資建成並居住,第三人王剛在庭審中予以認可,因此王大爺與本案具有事實上和法律上的利害關係。而被告也未能列舉有效證據證實原告明知其爲第三人頒發房屋產權證的具體行政行爲。本案中,被告在向第三人王剛頒發房屋產權證書時,應按照房屋權屬登記有關規定的程序進行,並對房屋產權來源進行審查、覈實,但被告未對房屋權屬情況進行全面審查。庭審中,第三人王剛陳述其未申請過房產登記,也未見到該房產證書,申請表及登記報批表上的簽名均不是本人所籤。被告在對第三人王剛的房產進行確權登記時認定事實不清,主要證據不足,依法應當予以撤銷。依據《中華人民共和國行政訴訟法》,法院判決撤銷縣政府爲第三人王剛頒發的村鎮私房產所有權證。房產登記錯誤怎麼辦?
法官爲你支四招
孫女士和王老漢幸運地通過訴訟要回了自己的房子、維護了自己的權益。如果遭遇類似的不動產登記錯誤情況,又該如何補救呢?平陰縣人民法院行政庭法官李玉霞介紹,有四個辦法助您“亡羊補牢”。
第一招――申請更正登記
《中華人民共和國物權法》第十九條第一款規定:“權利人、利害關係人認爲不動產登記簿記載事項錯誤的,可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的,登記機構應當予以更正。”《房屋登記辦法》第七十四條規定:“權利人、利害關係人認爲房屋登記簿記載的事項有錯誤的,可以提交下列材料,申請更正登記”。所以,如果遭遇了不動產登記錯誤的情形,權利人、利害關係人可以拿登記申請書、申請人的身份證明、證明房屋登記簿記載錯誤的材料向房屋登記部門申請更正登記。利害關係人申請更正登記的,還應當提供權利人同意更正的證明材料。
第二招――申請異議登記
實際生活中,往往大部分的權利人不同意更正登記,利害關係人又該如何維護自己的合法權益呢?這就要用到第二招。《物權法》第十九條第二款規定:“不動產登記簿記載的權利人不同意更正的,利害關係人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的,申請人在異議登記之日起15日內不起訴,異議登記失效。異議登記不當,造成權利人損害的,權利人可以向申請人請求損害賠償。”如果權利人不同意更正的,利害關係人可以申請異議登記,但請注意,異議登記後,利害關係人需要在15日內向法院起訴。異議登記的作用就是將不動產目前的登記狀態暫時封存,以防止權利人轉移或出賣該不動產。
第三招――提起民事訴訟
在實踐中,大部分當事人對不動產的歸屬有異議,產生爭議的根源在於對物權變動的民事法律關係有異議,當事人要求轉移登記,應直接提起民事訴訟。從司法實踐來看,大致包括兩類案例:
(1)進行不動產物權變動的原因行爲(如買賣合同)無效或被撤銷,致使登記的權利人和真實的權利歸屬人不一致而產生糾紛;
(2)無權處分人處分他人財產並辦理了登記,真實權利人(包括共有人)和善意取得第三人同時主張權利而產生糾紛。上述案例中,登記對決定物權歸屬的作用是有限的,登記行爲並不構成對民事訴訟的障礙。當事人應該直接提起民事訴訟,通過法院判決物權的歸屬。
第四招――提起行政訴訟
當事人認爲登記機構未盡審查義務,違反登記程序致使不動產登記記載的權利人與真實權利人不一致的,應提起行政訴訟。但在行政訴訟中,法院只能對登記行爲的合法性進行審查並做出撤銷登記或維持登記的判斷,並不能最終解決當事人間的不動產權屬爭議。涉及物權變動原因行爲的民事糾紛,應告知當事人另行提起民事訴訟。在一些案件中,當事人既對物權歸屬存在爭議,不動產登記行爲合法性也存在疑義的,可以分別提起民事訴訟和行政訴訟。兩種訴訟的審理對象不同,可以同時進行。但這類案件往往由於案情較爲複雜,可能出現一個審判需以另一審判結果爲審理依據的情形,這時就需要中止一個訴訟程序。
法官最後提醒大家,房屋買賣、互換或者繼承後應及時辦理房屋產權登記,並且在取得房產證時要覈實留存於房屋登記部門的登記簿與房產證上記載的信息是否一致,在辦理房屋登記簿手續時應如實客觀申報登記產權人信息,以免出現房屋登記糾紛使個人的權益受損。如果登記發生錯誤導致糾紛,也應該走相應的法律程序來維護自己的合法權益,及時更正錯誤登記。
濟南日報記者劉曉羣通訊員張興曹文舉