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在房地產整體下行的背景下,房地產經紀行業的寒意似乎更爲明顯。一方面市場不景氣,房地產中介紛紛裁員,甚至有一級分銷商關閉門店以縮減規模,而即便能保住“飯碗”,房地產市場銷情放緩也令房產經紀收入驟減。另一方面,由於開發商資金週轉出現問題,導致地產經紀通過提供營銷和配套服務賺取的佣金不能如期發放。
據香港多家媒體6月14日報道,合富輝煌董事扶偉聰稱,根據付款日程表,在由該公司提供銷售協助的開發商中,有三分之一仍未支付佣金。中原地產此前亦表示,開發商欠他們的佣金金額已超過10億元。6月12日,上海中原地產部分員工甚至打着橫幅在街頭討債。
早報記者在採訪中介公司的過程中也發現,開發商拖欠房產中介的佣金金額不小,有的佔中介公司年營收的三成,有的所佔比例能達到六七成,甚至有開發商最後只用幾套房子抵扣佣金。
雖然開發商拖欠佣金是市場常態,中介公司會先行墊付給房產經紀的佣金,但今年以來房地產市場寡淡,開發商拖欠的佣金數目日益增多,中介公司壓力劇增,漸漸有點力不從心。
一般情況下,開發商和中介公司會事先約定佣金結算的時間點。面對日前被傳得沸沸揚揚的“拖欠佣金”,某開發商表示,未付給房產中介的佣金只是“應付賬款”,沒到履約時間。
拖欠比例最高達70%
昨日下午,在接受早報記者採訪時,參與分銷的中介公司紛紛訴苦。
“到目前爲止,我們公司光在上海,被開發商拖欠的佣金就達1.2億元,佔我們全年營業額的30%。我們參與分銷的樓盤最高時超過100個,一半以上的樓盤都存在拖欠佣金的情況。”上海漢宇地產董事總經理施宏叡表示,開發商拖欠中介佣金的情況,早在2011年年底、2012年年初市場不好的時候,苗頭就已經很明顯。今年以來,隨着樓市轉冷,這一情況重新加劇。“一般客戶和開發商簽了購房合同,開發商就得按進度支付佣金,可有的開發商能拖上半年、一年甚至三年、五年。”施宏叡說,開發商往往會以銀行沒有發放個人房貸爲由或者財務的原因拖欠,“有的大型開發商根本不付,有的到一定時間給幾套房子算作佣金。”
據上海寶原地產副總經理沈彥介紹,開發商在樓盤的銷售上分爲場內銷售和場外分銷,場內銷售往往由開發商自己的營銷團隊負責或委託一手銷售公司負責,中介公司作爲場外分銷,屬於居間方。正常情況下,開發商和中介介紹來的客戶簽完合同後,開發商就得向中介支付佣金,“根據市場好壞、營銷的難易程度、房源的總標的不同,中介公司提取的佣金比例在1%~3%。同時,根據中介和開發商的事先約定,佣金結算的時間點有的是在客戶簽完購房合同付完首付之後,有的是根據按揭貸款到賬的時間進度而不同,有的則是在整個購房款全部付完之後。”
沈彥說,實際上能夠按約定支付佣金的開發商鳳毛麟角。“我們合作的樓盤有180多個,涉及五六十家開發商,一半以上的開發商佣金拖欠,總金額有好幾千萬元。比如上海某開發商,拖欠的比例達到60%~70%,已經拖了大半年了。”沈彥說,還有一些開發商根本就不付佣金,而是拿房子抵扣。
港媒上述報道稱,陷入破產傳聞的光耀集團此前以“幾個住宅單位”的形式向中原地產支付了所欠佣金。但按中原地產主席黎明楷的說法,這些不足以支付拖欠中原地產的佣金,中原地產以低於市場價的價格出售了這些房子。
同樣對於開發商拖欠佣金,有的中介則表示迴避,“這都是有些中介故意炒作製造出來的話題,我們不摻和。”上海某品牌中介相關負責人說。
上海德佑地產區域總監張劍東則提及,開發商拖欠佣金也應該分情況看。在雙方籤協議時,有的佣金約定的是根據銷售進度來結算;有的樓盤銷售尚未結束,所以佣金也無法全部結清,“所以只能說這部分錢算應收賬款,應收賬款和拖欠是兩個概念,像我們公司目前一手代理的應收賬款有1億多元,被拖欠的佣金只有幾百萬元。”
房產中介墊付壓力增大
實際上,按照記者採訪到的說法。以往市場好的時候,開發商也常常會拖欠佣金,而今年市場不好,開發商拖欠下來的賬特別多。“我們在事先選擇合作方的時候都已經選了規模比較大的開發商,但仍然出現拖欠的情況。在支付佣金方面,港資房企還算好些,很多內地大開發商都是擠牙膏,每次去要都是給一點點,然後許諾接下來還有新的代理項目。”施宏叡說,目前各開發商現金流狀況都比較偏緊,在付款順序上,都是先付工程款、材料款等,中介公司的佣金都是排在最末,“中介公司對現金流的要求很高,現在市場不好,現金流問題不好解決,所以開發商拖欠佣金對品牌中介經營造成的壓力很大。”
北京我愛我家副總經理胡景暉表示,中介公司負責的場外分銷,由於效率更高,因此佣金提取的比例更高,像在北京,場內銷售提取的比例在0.8%~1.2%,而場外分銷的提取比例在2.5%起。“不過,雖然有的樓盤開出的條件不錯,提成點數也較高,但我們會注重項目的質量,謹慎選擇,並加強追款及時結賬,尤其是在當前市場清淡和下行的時候。市場好的時候,賣得多賣得快,結算佣金的情況會好些。”胡景暉說,北京的市場開發商對中介分銷依賴性更大,所以往往不敢輕易得罪中介公司。
“出問題比較多的往往是區域性的中小開發商,大開發商相對要好些,中小開發商拖欠佣金主要是資金實力的問題,大開發商拖欠主要是辦理手續比較麻煩和費時。”胡景暉說,雖然開發商會拖欠中介公司的佣金,但中介公司經紀人的佣金是不能拖的,一般情況下中介公司會先行墊付,但如果墊付的量太大,就會加重中介公司的負擔。
一名不願具名的內地大型房地產顧問公司高級經理說,眼下,他所任職的公司需要多等一至兩個月才能收到被拖欠的佣金,而公司的應收賬款也比平常增加了20%,“這主要是因爲銀行批覈按揭和放款的速度很慢”。
開發商迴應稱
僅是應付賬款
據港媒報道,合富輝煌董事扶偉聰說:“由於信貸緊縮,住房銷售的下降影響了開發商的資金回籠,他們現正將付款日由90天延遲到120天。”其中,三線和四線城市的開發商受到的衝擊最大。福建龍頭開發商禹洲地產此前曾聲稱,部分三、四線城市賣了樓已經完全收不回錢,二線城市收賬期也從2個月延長至6個月。合富輝煌是一家在港上市企業,從廣州到烏魯木齊,該公司在內地有280個分支,目前負責銷售600至700個地產項目。
戴德樑行正在遭遇着和合富輝煌類似的情況。戴德樑行大中華區綜合住宅服務主管蔣尚禮向港媒稱,“有些開發商本來應該支付我們在去年底爲他們推銷的項目的佣金,但截至目前我們還沒收到任何款項。這時候向他們追討沒有意義,因爲他們沒有錢付給我們。”畢竟,住宅銷售僅佔戴德樑行總收入的不足5%。
相比之下,中原地產受到的衝擊要大得多。中原地產主席黎明楷曾表示,今年以來,內地開發商對該公司的欠款已達10億元,令該公司應收款項升至20億元。按港媒之前的說法,20億元應收款項,佔到中原地產去年全年收入的近三成。“不僅僅是小型開發商欠我們錢,大開發商也一樣。”黎明楷稱,“有些全國性的房地產公司由於流動性枯竭,難以償還欠我們的款項。”
今年5月20日,《明報》曾援引黎明楷的話稱,應收賬款中,逾一半已逾期,情況嚴重。
對此,上海某開發商總經理助理表示,中介公司所稱的拖欠佣金,很多都是還沒到付款時間,很多數字都是應收賬款,“一般一套房子從客戶籤購房合同時就開始計算中介佣金,直至客戶付完全款,到下個月計算一下有多少套這樣的房子,然後結清佣金。如果不能辦到,就算拖欠。而中介說的很多都是沒到履約時間,同時結傭時還要記賬、覈對,有時也會耽擱一兩個月時間。”該總經理助理說,由於上半年銷售不好,目前多數開發商的資金鍊還是較爲緊張的,但這跟結傭的關係不大,“佣金提取的點數很少的”。
上海某開發商營銷總監表示,開發商拖欠中介公司佣金,無論市場好與不好,都會出現,“市場好的時候拖欠的比較少,不好的時候要嚴重些,但這只是拖,不是賴,最終還是會還的。開發商都是玩現金流的。”