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6月4日,新華網報道了《京城高端市場系列調查(一):歷數京城那些10年還未清盤的別墅》一文,提及魯能格拉斯小鎮、園墅、北京灣、天鵝堡、瑞景花苑這些賣了十年還依然在銷售的別墅,當然他們銷售十年的原因各異,此次京城高端市場系列調查(二)就探一探魯能格拉斯小鎮十年銷售未清盤的背後……
在房地產領域起步非常早的魯能集團,近年來發展速度卻比較慢。困擾魯能的,除了資產在逐步整合與剝離過程中遇到的問題以及地產資源十分分散之外,第三個方面則是存貨去化能力較差。
魯能地產整合受資本市場消極回應
創立於2002年底的魯能集團,對業務結構和產業的調整已經歷了漫長的歷史。2005年,魯能就已經以738.05億元總資產居山東企業第一,並橫跨煤電、礦業、房地產、工程建設、金融、體育等多個產業。但2007年魯能秘密私有化被叫停後,魯能龐大的業務資產就面臨『質量』失衡。
2008年魯能集團頻頻進行業務結構與產業調整。根據上證報調查,2009年,魯能集團總資產高達1009億元,但總負債也高達800億元,資產負債率超過80%。2010年11月,魯能正式成為國家電網一級全資子公司,在資金與業務發展等方面得到國家電網進一步支持。2011年第一季度,魯能獲准成為保留房地產為主業的新增5家央企之一,也成為國家電網唯一的房地產業務平臺,確立了房地產作為公司未來的主要經營業務。
但隨著資產的逐步整合與剝離,公司營業總收入規模逐年下降。據中誠信國際2013年魯能集團跟蹤評級報告顯示:2010年魯能集團營業總收入289億元,2011年實現營業總收入251億元,到2012年營業額進一步下降至121億元,同比下降43.5%。截至2013年9月末,魯能集團營業總收入77億元,公司資產負債率和總資本化比率分別下降至29.80%和15.52%,處於較低水平。
繼2013年8月初首次停牌後,廣宇發展(000537)在2014年4月2日連發44條公告,披露了定向增發吸納母公司資產的細節。在這一龐大資產整合的布局中,廣宇發展將向包括國家電網旗下唯一地產平臺魯能集團在內的3個交易對象發行股份,收購多項房地產資產,吸納資產的預估值達125.2億元。由於標的資產的經營狀況、高額的負債率以及溢價收購,此次大動作資本市場給予了消極回應,2013年11月13日,廣宇發展一字跌停,2013年11月14日,早盤一度打開跌停,十分鍾後又再次跌停。2014年4月4日,廣宇發展收於7.2元,此後股價不斷下跌,2014年6月11日,收於5.66元。
廣宇發展董秘韓玉衛表示,現在的魯能集團,雖然地產已被確定為主業,但在淨利潤貢獻上卻並不搶眼,其他行業收益反而比較好。
魯能地產資源分散發展緩慢
根據中誠信國際出具的2013年魯能集團跟蹤評級報告,截至2013年9月末公司已確權待開發土地面積1.92萬畝,土地儲備規模較大,主要分布在山東、海南、北京、重慶、大連等地。
中誠信國際2011年魯能集團跟蹤報告稱:截至2011年6月,魯能土地儲備為29755.9畝(約1984.72萬平方米)。其中山東、海南、大連、北京、重慶五個重點區域,土地儲備分別為5689畝、4753畝、4287畝、4049畝和2797畝。但到了2012年9月,僅15個月後,魯能集團旗下土地儲備量變為18370畝。五個重點區域中,山東、大連、北京、重慶均有近半減少,分別為2578畝、3277畝、2781畝和920畝。只有海南土地儲備激增至7252畝。也就是說,在這15個月時間裡,山東、大連、北京、重慶四地,魯能土地儲備減少13884畝,合計926萬平方米。
2011年—2012年魯能在山東、大連、北京、重慶、海南五個重點區域土地存儲變化
魯能從1993年登陸海南以來,一直在跑馬圈地。除了在三亞開發了山海天酒店項目之外,其在海南真正大規模開發大約從2006年開始。
魯能在海南的項目土地基本都是成片拿地,大盤開發,而且大部分土地都在2006年海南房價尚未開始新一輪上漲前拿到的,部分項目儲備是和當地政府簽訂合作協議獲得的地塊,鎖定了土地開發成本,享受到了土地增值帶來的收益。
因此魯能在海南控制了大量一級開發土地,盡管當年由於種種原因未能及時開發,但優越的地理位置使其擱置數年後土地價值已翻數番。
不過雖然魯能在海南囤有大量的土地,但魯能旗下房地產業務卻發展緩慢。以獲准進入注資行業的海南三亞灣新城開發有限公司為例,此公司成立於2003年7月,旗下魯能三亞灣、魯能山海天、魯能紅塘灣三項目總佔地面積143.62萬平方米,2011年、2012年和2013年1-8月份,海南三亞灣淨利潤分別為-0.38億元、1.29億元和1.02億元。2011年海南三亞灣產生虧損,主要原因是達到收入確認條件的開發產品較少。同樣,成立於2002年6月的海南英大,在2012年出現-0.15億元的虧損,2013年1-8月淨利潤也僅0.08億元。
魯能海南項目2010年—2013年8月淨利潤
據中誠信分析:依照魯能『十二五』規劃,近幾年內公司庫存存在較大的增長空間。相對於公司房地產項目開發規模的增長速度,銷售規模增速相對放緩。按照現有的去化速度,未來公司面臨一定的去庫存壓力。
魯能十年項目格拉斯小鎮難清盤
中誠信的評測分析在魯能的格拉斯小鎮項目上應驗了,此項目位於通州區宋莊鎮東海花園,開發商為魯能旗下的北京海港房地產開發有限公司。這個銷售近10年的項目,目前還有百套房源沒有售出。
新華網記者致電格拉斯小鎮售樓處,其銷售人員稱:『此項目為准現房,在售戶型為450—800平方米,每套均價為2000萬元,三期開盤112套,已經銷售了2/3,剩餘套數約為37套。』
根據北京住房和城鄉建設委員會網站(以下簡稱住建委網站)查詢得知:魯能格拉斯小鎮項目的三個京房售證字(2006)424號、京房售證字(2009)139號、京房售證字(2009)144號目前已經失效,已經轉為現房銷售,當時共轉成現房43套,截止2014年5月28日,共售出31套;京房售證字(2012)289號未失效,共有房源112套,但僅僅簽約20套,剩餘92套。
並且此項目的拿地時間最晚應在2004年,經住建委網站顯示:其中房屋所有權證號為『X京房權證通字第0930751號』,其土地使用權證號為『京通國用(2004出)第091號』,此地塊上還有6套房源未售出,並查詢北京市土地整理儲備中心2003年—2014年之間的土地交易數據,並未找到此地塊的信息。此外10年期間,銷售均價從33634元/平方米增長到48446元/平方米。
2010年8月,格拉斯小鎮項目『東海花園二期B地塊』曾進入國土資源部閑置土地『黑名單』;2010年11月格拉斯小鎮近半土地被閑置;2006年10月15日至2009年5月17日間近兩年半的時間內,格拉斯小鎮竟然沒有一個新預售項目面市;十年時間,別墅價格僅漲一萬。 (記者吳盟)
格拉斯小鎮X京房權證通字第0930752號兩套未售出房源