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『高大上』的經四路人防商城。去年,經四路人防商城重新裝修,外觀變得更加時尚炫目。與此同時,重新運營轉包之後的租金價格也高了一籌。一個27平米的店鋪年租金高達14萬多元。
未曾盛開便枯萎的炫街人防。5月12日,長途汽車站炫街人防部分商戶因卷簾門被撬、室內部分物品失竊報警,商戶與炫街人防管理方的租賃糾紛再次浮出水面。圖為商戶帶記者查看商城。商戶們說,從2011年開業開始,炫街人防就一直人氣冷淡。
文/片本報記者張亞楠實習生王志偉
濼文路,地壹街人防商城正在施工;閔子騫路附近,山大路數碼人防商城正在地面施工;共青團路,也規劃了人防工程。
前一段時間,汽車總站附近的『炫街人防』,在停業近兩年之後,再度曝出商戶與物業方的糾葛。
一邊是個別近年新建地下商城慘淡經營,一邊是老商城租金高企,新項目紮堆施工,省城地下人防商城市場呈現冰、火跡象。連日來,記者對濟南現有人防商城的生存現狀進行了調查。
現狀直擊:老牌商城鮮見『轉讓』
經四路人防商城、英雄山人防商城以及韓國城是省城三家老牌人防商城。三家商城裡,投入使用最久的是經四路人防商城,從1999年至今已有15年,最年輕的英雄山人防商城也有近9年的歷史。
5月21日上午11點,在英雄山人防商城,一位賣飾品的攤主看管著三家攤位。『人少,他們就不願過來,我一個人就能看得過來。』攤主說。在一家韓裝外貿店,店員告訴記者,自家店鋪人氣算是不錯的,但平時的人流也只是這樣稀稀拉拉。
5月21日下午2點30左右,由於顧客稀少,回蕩著音樂的韓國城竟顯得很安靜,在一條走廊裡,幾乎四分之一的店鋪無人看管或鎖上了門,更多店主窩在電腦後面看電視。『中午這時候顧客最少,都吃飯休息去了。』一位店主說。
5月20日下午4點多,經四路人防商城幾乎家家店鋪都有人看管,但同一時間,只有極少數的店鋪有顧客的身影。
『剛進貨的時候顧客會稍多,因為進了貨店主會立即在朋友圈裡發布消息,吸引很多老顧客過來。』多位商戶告訴記者,通過微信『朋友圈』營銷會黏住一些回頭客,這是很多店都在做的嘗試。此外,到了周末,出門逛街、散步的人多了,客流就會旺起來。
被店主們引以為證的是,在這幾家地下商城,很少見轉讓店鋪的信息。在經四路人防商城,掛出了轉租牌子的在營業店鋪,記者統計發現有五家;在英雄山人防商城有兩家。在韓國城,商城辦公室門口雖然粘貼著14個店鋪轉租告示,但在等候買家的空店鋪僅有兩三個。
取勝之匙:借勢成熟商圈吸金
租金支橕起了貨品的價格。在韓國城,聽說記者有意租店經營,一名店主勸告記者:『你要真想來這裡乾,建議你走高端路線,你去看看誰家的生意好就知道了,像山師那種平價店在這裡不行。』
韓國城的店鋪面積多在8平米到15平米之間,韓國城辦公室工作人員帶領記者看了幾個待租店鋪,小的月租金在2400元左右,大一點的月租金在4000多元。算下來,一年租金從近3萬到5萬不等。
英雄山人防商城一位店主告訴記者,自家店鋪近30平,月租金四五千。以4500元計算的話,年租金是5.4萬元。
而經四路人防商城的租金遠高於英雄山人防商城和韓國城。一位經營服裝店十年左右的女店主說,自己的店鋪27平,年租金14萬。如此租金水平之下,沒有店鋪空置,可見所謂人氣好不是吹出來的。
『沒有單獨生存的人防商城,人防商城必須得借周圍商圈的勢。租金的高低其實反映了其依賴商圈的價值。』山大路數碼人防商城營銷商——濟南澤鑫和埔市場營銷策劃有限公司副總經理李昊分析說,『英雄山人防商城是東西向的啞鈴形商城,西側連接著八一銀座商圈,東側連接著體育中心商圈。經四路人防是借勢萬達,為了吸引萬達的客流,他們注定要定位高端路線。韓國城,它位置很好,附近是銀座,離泉城廣場也很近,於是它定位潮流前沿,吸引有一定消費基礎的白領和大學生。』
在濼文路地壹街銷售處,營銷人員首先會強調濼文路地壹街要穿過濼源大街,與泉城廣場銀座地下商城相連通。與泉廣連通儼然成了濼文路人防商城頭頂的一座光環,然而一位投資者分析,如果地壹街接通銀座之後,銀座的顧客往南一步跨到門外便能進入地壹街,那這種連通就價值連城。而如果所謂的連通只是兩者用一個普通的地下通道相連,這個通道沒有耀眼的商業氛圍,那恐怕便會嚴重隔斷銀座的人氣。『在缺乏商業氛圍直接吸引的情況下,顧客可能不會選擇穿過通道,而是選擇直接上地面,逛逛泉城廣場,或者轉而去恆隆廣場。』一投資者說。
案例解讀
『偽客流』讓炫街難言人氣
除去英雄山、經四路、韓國城這三個老牌人防商城,近幾年,省城陸續開建了新的人防商城。它們或者一炮而紅,非常熱鬧,例如王官莊附近的大眾廣場人防商城;或者從未盛開便已枯萎,例如長途汽車站炫街人防商城。
借勢當時省城火爆的人防商城市場,在2009年招商時,炫街人防打出了『延續濟南人防商城的傳奇』的口號。但事與願違,自從2011年『五一』試營業以來,炫街人防就一直顧客稀少,一些商鋪只能重返附近的夜市經營,一些店主經營了沒幾個月便向管理方遞交了退租申請。
商城的招商、物業人員也一撥撥消失,直到2012年初,商城開始部分停電、停水,地下商場又黑又冷,人流更少,店主們再也沒法繼續營業。
因為退租糾紛,近兩年來,業主、租戶和炫街人防進行了一輪又一輪協商,始終未能達成一致。直到前幾日,店主們在商城附近拉起了橫幅,控訴商城管理方。
李昊曾考察過濟南多家人防商城,他認為,炫街的失敗在於沒有將地下人防與汽車站打通。
李昊說,本來汽車站就不同於火車站,因為幾乎不需要等候,所以人流即到即走,幾乎不停駐,不利於商業形成。另外,人防商城和汽車站沒有打通,便沒有通道功能,拎著大包小包的旅客根本沒心思趕到汽車站對面的商城逛街。也就是說,出入汽車站的密集客流,對該地下商城而言,不過是『偽客流』。
商戶們認為,地下商城一般主題性較弱,跟現在不斷新開的大型商業綜合體相比,其商業環境也難稱優良,實際上很難形成獨立的品牌吸引力。地下商城的營銷基礎,在很大程度上就是吸引前往附近商圈的人進行隨機性消費。記者在調查中獲悉,去年的十一假期,槐蔭廣場人防商城不少商家的營業額為零。對此,李昊指出,槐蔭廣場人防的軟肋在於離和諧廣場太近。『僅僅相距一站地,六七分鍾就溜達過去了。和諧廣場和銀座的風頭要遠遠蓋過剛開張不久的槐蔭廣場華聯。』
為了增強自身的吸引力,記者在調查中發現,一些地下商城的開發商紛紛以增加停車位等配套服務,提高地下商城的自我吸引力。濼文路地壹街宣稱在濼文路南頭建6800m2停車場,提供120多個車位。山大路數碼人防聲稱,商城地下二層配建大型停車場、餐飲、倉儲物流區,落成後累計新增停車位400餘個。