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一手拿地王,一手賣地王,對於中冶置業來說,5月的最後幾天成爲央企中冶置業的“地王買賣日”。北京商報記者梳理南京地王項目上的開發進程發現,無論是先簽合作協議再走招拍掛的拿地程序,還是後續被國土部盯梢、遭地方政府收地的處罰,以及隨後分割甩賣地王,中冶置業在其中的實際開發動作並不明確。值得一提的是,在一邊甩賣南京地王的同時,中冶又在天津摘得新雙料地王,未來是否會重蹈覆轍,也頗讓業內感到擔憂。
先簽合作協議再走招拍掛
中冶置業在拿下南京此地王之前,就與當地政府建立了密切聯繫,據悉,2009年南京國資集團、下關區政府和中冶置業三方簽署了《南京下關濱江老城改造項目整體開發合作協議》,之後中冶置業便以招拍掛形式拿到了該區域1、2、3號地塊整體開發權。
值得注意的是,2008年南京市政府就已下發通知,在土地掛牌出讓時將堅持淨地上市,一律不得以毛地的形式推出地塊,但中冶置業還是在2010年之後拿到了三塊面積巨大的毛地。
“因爲這些問題,中冶置業就曾陷入輿論漩渦,但是最終也不了了之。”一位不願透露姓名的業內人士表示,中冶不僅能夠當地王,還能以拆遷未完爲由拖延開工,在某種程度上表明了央企在房地產開發過程中所顯現出的所謂“優勢”。
雖然將三幅巨無霸納入麾下,但中冶置業的問題隨即而來,首先1號和3號地被國土部列入了大宗房地產地塊跟蹤督查名單;隨後,南京市國土局以“規劃建設條件發生重大變化及地塊內鐵路西站貨場遷建時間調整”爲由,一紙公告收回了2號地。
光靠賣地也可大賺
“上海證大、東南亞深富公司以及龍湖地產共計以46.09億元接手了部分項目,而1號地當時的成交價格爲121.41億元,可以說已經賺回了1/3,按此前計劃,1號地塊如果被分拆成20多塊的話,不但拿回買地成本以及近幾年的投入沒有問題,甚至可以大賺一筆。”上述業內人士表示,金名城置業於2014年4月4日成立,成立至轉讓時間不足兩月,在業內看來,這家公司的使命便是:分拆地王、轉讓股權、回籠資金。
曾在中冶集團房地產部門任職、目前擔任亞太城市發展研究會房地產分會會長的陳寶存介紹,中冶置業最早在地產領域主要開發民用建築,但該行業利潤極低,所以轉向了房地產開發,主營保障房建設。
“然而很多保障房項目完成後,地方政府並未能回購,導致中冶鉅額資金難以收回,最嚴重時有超過80億元的貸款難以歸還,爲中冶資金鍊帶來重大沖擊。”
另外,母公司中國中冶也難對中冶置業有強力資金支持。到2014年3月底,中國中冶經營活動產生的現金流量淨額卻是虧損86.32億元,連續三年被國資委列爲特別監管企業。
雪上加霜的是,中國中冶2013年年報顯示,到2013年底,僅南京地王項目已投入金額達到222億元,但是該集團來自房地產業務的營業收入僅爲263億元,明顯入不敷出。
天津項目被憂重蹈覆轍
在陳寶存看來,中冶置業在南京地王項目中面臨的不僅僅是資金難題,還有開發實力考驗。“原來1號地塊以商業開發爲主,2號地塊的開發則是商業、住宅各半,對於做基礎設施建設出身的中冶置業來說,沒有商業產開發和運營經驗,因此也不得不在1號地的開發中引進像龍湖這樣的開發商。”
正因如此,中冶置業於近日在天津逆市拿地王的目的也遭到了業內人士的質疑。陳寶存表示,天津拿地符合中冶置業2012年確定的退出基礎設施和保障房建設,積極進駐北京、天津、珠三角等區域獲取二級開發項目的戰略。但是值得注意的是,按照規劃,天津地王項目將打造成集企業辦公、商業休閒、宜居社區功能爲一體的城市中心商務區,因此天津業內對缺乏商業項目打造及運營經驗的中冶置業均表示不持樂觀態度。“反正地價在漲,如果像南京地王一樣,遇到開發不力,轉而賣掉地塊也不會有什麼損失。”
北京商報記者齊琳阿茹汗