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救與不救這個問題像幽靈一樣,不經意間,已再次擺在房地產業面前。
在上週末的綠城融創聯合發佈會上,對於前兩年開始實施的房地產調控政策,宋衛平甚至動了粗口。
房地產界呼籲改變調控政策,已經如此激烈,但新一屆政府至今守口如瓶。一方面,業界對各種調控政策頗有詬病,另一方面,又期望政府儘快出臺新的救市政策,這看似矛盾的表現,正好揭示出房地產與政府的關係——成也蕭何敗也蕭何,一榮俱榮一損俱損。
2008年,歷時多年的房地產調控開始顯出成效,但一場突如其來的金融危機迅速改變了政策方向。4萬億元救市資金出籠,房地產調控功虧一簣。接着就是2009年的暴漲。2010年4月,國務院重拳出擊,要求房價上漲過快城市限制家庭購房套數,此後約有40多個城市執行了不同程度的限購政策。這種赤裸裸的行政管控,引起業界噓聲一片。
顯然,無論是4萬億元還是“限購令”,共同的特點是用力過猛。但有弊也有利,3年下來,“限購令”對過度投資以及投機的打擊還是有效的。時到今日,房地產市場和房地產調控進入新拐點的重要前提基礎。就市場而言,國家統計局最新數據顯示,70個大中城市中,新建商品住宅價格5月份環比上漲的只有44個,爲2012年年底以來新低。二手住宅價格環比上漲的僅爲35個,同樣創下新低。
就調控而言,易居研究院日前發佈的《2014年度35城商品房供求關係專題研究》報告顯示,2008年至2013年,其重點監測的35個重點城市商品住宅供求比分別爲1.30、0.88、1.13、1.42、1.09和1.08。2011年供求比最高,與限購限貸有很大關係,但到2012、2013年,供求關係已大體平衡。限購限貸的政策效應已經消失,在市場化調控聲浪高漲、房地產量價同時下降之際,作爲行政手段的限購已屬多餘,因此,部分地區取消限購併沒有引起中央政府過度的關注。事實上,這也沒有突破中央政府今年兩會期間定下的分類調控的政策限制。
中央政府的政策導向是明確的,靠保障性住房、棚戶區改造等政策,解決中低收入階層的住房問題,靠制度性變革和市場化手段,解決商品房市場的調控問題。目前,市場已經進入調整期,如果本屆政府爲一時一地的得失,放棄了自己的初衷,再次出手救市,不僅會再次坐失改革機遇,而且將把房地產業送上泡沫破裂的不歸路。
但政府也不會袖手旁觀。靠出讓土地、徵收房地產稅費等,政府一直是房地產市場最大的既得利益者,同時,房地產作爲國民經濟重要支柱產業的地位也沒改變。因此,樓市過熱和泡沫破裂,都不是它希望的結果。
在中國的GDP中,房地產及其相關行業佔了將近20%的比重。巴克萊銀行的報告顯示,當房地產市場出現10%的回調時,中國GDP增速有25%的可能性會降至6.5%,同時有10%的可能性將會出現“硬着陸”,也就是GDP增速降至5%以下。瑞士銀行也認爲,嚴重的房地產市場滑坡將有15%的可能性會導致中國2015年的GDP增速降至5.5%。連新華社都罕見地連發三文,稱中國經濟不應過早過快去房地產化。
如果中國經濟持續下滑,如果房地產市場同樣持續下降,政府就只能救市,但目前看來,並沒出現這樣的雙下降危機。周小川日前表示,他預計中國經濟仍能實現7.5%左右的增長,沒有明確跡象顯示有重大下滑。房地產市場雖然出現量價下降的勢頭,但這種調整正是調控多年期待的結果,沒有理由馬上採取刺激措施。政府也不太可能再犯政策用力過猛、行政干預過度以及調控功虧一簣等已經犯過的錯誤,李克強總理日前在內蒙古考察時首度表示,“要統籌推動穩增長、促改革、調結構、惠民生”,公開地在全國範圍內大規模救市會破壞四個目標之間的平衡。
更大的可能是微調,即不出臺全國性調控政策,不改變市場預期,讓房地產市場進一步回調,在市場和政府劃清界限、分類調控等思想指導下,繼續加大保障房投資力度,以保持房地產投資必要的水平,把市場微調的權力交給地方和企業,在現有政策範圍內,讓各地因地制宜地調整調控的方向和力度,讓房企設法自救,同時,讓一些行政性調控政策悄悄退出,藉助市場力量,提升房地產業健康度,爲不動產統一登記制度、個人住房信息系統聯網、房地產稅立法、住房保障制度建設等長效機制的建設創造條件,最終救房地產於水火之中。本報評論員陳雪根