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方興地產(00817.HK)的股票成交走勢圖在5月22日出現了一根“十字交叉線”,這似乎是股價要告別連續30天下跌的信號。然而,明眼人都知道,這是派息的利好消息放出之前的一次拉漲,隨後5月26日及以後的股票走勢,還要看二季度的表現。
之所以方興地產股價之前有連續一個月的下跌,原因是今年1-4月份公司銷售業績表現不佳。今年前4個月,方興地產累計取得物業簽約銷售額33.8億元,只相當於去年方興地產銷售收入145.9億元的23%。而今年年初方興地產預期設定的銷售增長目標爲30%,即2014年預計錄得合同銷售收入200億元左右。如果按照目前的情況發展,今年方興地產鐵定完不成全面預計銷售目標。
一位跟蹤香港地產股的分析師表示,方興地產目前銷售陷入了全面受阻的窘境。主要依賴的北京市場,陷入了賣不動和沒貨賣的兩重尷尬境地。外地市場來說,上海項目受阻,青島和杭州項目賣不動。長沙的土地一級開發業務,今年4月又無成交。
激進的方興地產,接下來面臨的是到期兌付的信託合約以及高企的負債率如何消轉的問題。這家受益於2008年“四萬億刺激”的央企房地產公司,褪盡了光環,開始不得不直面發展放緩帶來的重重困難。
帶頭搞“分期首付”
亦莊開發區板塊的樓盤接連降價後,號稱高端改善型住宅項目的“亦莊?金茂悅”坐不住了。
上週六(5月24日),北京下的一場雨,更是澆熄了該項目售樓員的最後一絲期待,遲遲賣不動的項目正面臨着一場改變銷售策略的決策。
“今天下雨,天氣不好,估計來看盤的人非常少,原定的活動還舉不舉辦,還得等9點開會之後才能決定,”當被問及近期亦莊?金茂悅有沒有開盤活動時,售樓員王鵬(化名)如是回答。
等到王鵬開完會,再給記者打電話時,伴隨而來的是其口中的“天大利好消息”:亦莊金茂悅折扣升級,將由原來的3萬抵8萬變成5萬抵10萬。近期買房者還可以享受第一次僅付10%首付的特權。
分期首付、墊首付、部分首付在樓市低迷時期屢屢見諸報端。中原地產研究總監張大偉指出了諸多在首付上做文章的促銷行爲間的區別:
首先,墊首付有兩種,第一種在很多年前出現過的零首付買房,也就是購房者與開發商合作,提高房屋的評估值,舉例來說就是一套實際成交額100萬的房產,虛擬簽約130萬,這樣到銀行抵押後,按照130萬購房者支付30%的首付,貸款100萬左右。這屬於騙貸,在最近幾年市場規範後已經絕跡。
其次,另外一種墊首付就是在一定時間內,開發商允許購房者緩交首付,一般這個時間在1年內。這種墊首付其實是打的政策擦邊球,因爲我國期房預售制度下,各地建委取得預售的時間都早於銀行要求的抵押貸款時間。一般在這個時間差裏,購房者的首付是停留在開發商的賬戶中。
銀行要求項目封頂後,纔可以做抵押貸款。而各地建委的要求一般是項目完成20%左右工程量就可以預售收取首付。
雖然這種首付分期是開發商可以做主的事情,但是按照過去的房地產開發資金安排,除了土地出讓金,前期工程都由工程方墊付,這種首付款一般用來支付前期的工程款。一般來說,熬到了首付款收到,意味着房地產開發的第一道資金關就過去了。實行首付分期,很明顯會降低房地產開發的資金槓桿率,進一步降低項目的利潤率。
據記者詳細瞭解,“亦莊?金茂悅”的10%首付策略,是一種開發商允許購房者緩交首付的促銷行爲。
“如果您要買房,可以先交5萬元排號,到時候可享受總價減10萬的優惠,接下來,是交20萬的定金,那麼這套房子就是您預定下來的了,別人就不能再選擇。等下次籤草簽合同的時候,您來交總房款的10%作爲首付,比如總價500萬的房子,您第一次只需交50萬,而那20萬定金是算在首付裏面的,也就是說只用再帶30萬過來。半年之內,您需要將剩餘的首付補交齊全。”銷售員王鵬捋了一遍享受折扣的流程。
北京東易律師事務所一位專門研究房地產法的律師指出,這種草簽合同一定程度上來說,其法律意義並不大,如果房子漲價,開發商隨時可以提前讓購房者付款或者漲價,購房者遇到開發商“反悔”的時候,在法律上是很難得到支持的。
庫存滾雪球
若是在去年今日,售樓員稱“開盤當天就售罄了”,沒什麼可懷疑的。但是如今聽到亦莊?金茂悅的售樓員再說“我們項目每次開盤都售罄”,記者在心裏着實打了個大大的問號。
不爲別的,只因售樓員的前後自相矛盾:“上期開盤還剩餘少數房源,當時的折扣爲3萬抵5萬,如今再購買,除了可以享受當時開盤的價格之外,還可以享受當下5萬抵10萬的活動。”
據瞭解,亦莊金茂悅上期開盤爲3月底,當初的均價爲3.8萬/平米左右,以一個100平米的房子爲例,當初享受完3萬抵5萬的優惠,摺合下來的均價爲3.78萬/平米。若均價不變,現在能享受5萬抵10萬優惠,則摺合後的均價爲3.75萬/平米,比上期開盤的價格還要低。
記者在北京市住建委網站上查詢到了亦莊?金茂悅的售樓情況。該項目2014年3月29日取得預售證,共四棟樓248套房,而開發商只拿了6號樓的60套住宅掛出來賣,而從預售至今近2個月的時間這60套住宅僅有14套進行了網上聯機備案,2套處於資格覈驗中,3套可售,其餘均爲“已預定”狀態。6號樓的去化率僅有23.33%,與售樓員所說的“開盤當天售罄”相差甚遠。
早在2013年12月14日就拿到預售證的5棟住宅樓的去化率也不樂觀。其中2號樓共102套房,僅有38套進行了網上聯機備案,4套可售,其餘均爲“已預定”狀態。去化率僅爲37.25%。
“已預訂”並不意味着交易成功,售樓員王鵬也透露:“前期開盤的比如6號樓和2號樓,有些房源業主由於交不上錢,或者解決不了資格問題,我們是可以對其進行清退的,您也可以考慮前期剩下來的房子,現在買很划算。”
在前期開盤去化率不理想的情況下,即便是開發商取得了新的預售證,也並沒有急着開盤。按照去年的樓市節奏,開發商怕是早早地蓄客,萬事俱備只等預售證,開盤當天還出現3人搶1套房的火爆現象。
亦莊金茂悅最新一期的預售證5月22號就批下來了,離其最近的週末卻沒有開盤,即便是開盤,也是首付分期付款,開發商爲了將購房者先“圈”進來,收取很低的首付,卻依然難賣得動房。
對於5月22日沒有開盤,王鵬苦笑地說,“或許因爲天公不作美的一場雨,也或許因爲賣不動說多了都是淚。”
銷售步入困局
一位售樓員也稱,之所以方興地產可以推出10%首付的政策,允許購房者有半年的時間去湊齊35%-40%的首付,是因爲國企等得起。
方興地產日前公佈的2013年年報顯示,2013年,方興地產錄得累計取得物業簽約與土地一級開發銷售成交金額共計人民幣209.94億元,其中物業簽約金額達145.9億元,銷售面積爲57.29萬平方米。土地以及開發銷售金額達64.04億元,銷售面積達212.57萬平方米。2013年合計銷售金額較2012年人民幣157.93億元上升33%。
2013年取得的姣好業績,成爲了2014年衡量業績的大分母,今年能否屹立不倒,還得仰仗於各項業務的發展情況。據已有的公報顯示,2014年一季度業績不容樂觀。
方興地產土地一級開發項目包括長沙梅溪湖項目和三亞市崖城鎮土地一級開發項目。分別擁有80%級51%的權益。根據招募公告,項目一期於2016年6月完成工程竣工驗收手續。2017年6月完成項目範圍內土地出讓的手續。三亞一級開發項目是與海南蘭海實業集團有限公司合作取得,整個項目預計2018年完工。很明顯,這兩個項目都指望不上能給2014年的方興地產業績貢獻多少。
而在2014年1月、3月、4月,長沙梅溪湖一級開發項目無新成交土地。僅有2月份該片區累計出讓土地計容建築面積38萬平方米,累計銷售成交金額人民幣12.66億元。
方興全年開盤銷售項目,包括北京望京金茂府項目和北京亞奧金茂悅項目、麗江金茂雪山語項目、蘇州姑蘇金茂府項目、北京亦莊金茂悅項目、金茂梅溪湖項目等。
曾經創造了輝煌的銷售戰績的廣渠?金茂府已經進入了現房銷售階段,剩下的均爲樓王的房源,面積在380平米以上,售價在3000萬元以上,已近銷售尾聲;而亦莊?金茂悅卻賣不動了,形成了銷售上的青黃不接。
2013年1月,方興以18億和17.3億連下兩城,奪得X85R1、X88R1地塊,打造亦莊金茂悅項目。相隔一年後,方興於亦莊“再落兩子”,摘得亦莊X87、X91地塊,這兩宗地塊與亦莊金茂悅僅一路之隔。據售樓員王鵬介紹,X87、X91地塊的樓面價已經高達2.5萬元/平米,首期開盤至少要賣到5萬/平米才能保本,兩幅地塊將於2014年11月左右開盤,定位爲低密花園洋房和別墅。後市究竟會如何發展,現在誰也不敢下定論。
方興地產的儲備項目爲:寧波南塘金茂府項目(佔有51%的權益);廣州南沙項目(佔有100%的權益);重慶盤龍項目(佔100%的權益);杭州拱墅區項目(佔100%的權益);上海閘北大寧國際社區項目(佔100%的權益)。
杭州等二線城市的樓市已經難以有好的預期,而上海大寧地王101億元土地款卻涉嫌逾期支付。方興地產上海公司相關人士曾對媒體透露,公司用於這一“地王”的土地出讓金,需要通過商務部備案審批才能最終付款。一位業內人士介紹,只有來自海外的買地資金,才需要在商務部備案。
被寄予厚望的北京亦莊板塊房地產項目陷入滯銷行列,二線城市項目不敢期待,上海地王項目土地款項逾期支付,長沙梅溪湖土地一級開發項目一季度業績慘淡,方興地產能不能跨過瓶頸?人民網房產頻道將繼續關注報道。