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記者週記
二手房交易中,業主往往佔據較強勢的地位,因爲他們一般都要求“實收”,稅費和交易佣金一概不理。或許因爲這樣,一些業主都對合同條款“闊佬懶理”,認爲中介肯定會把條款處理得妥妥帖帖,殊不知“魔鬼在細節”,有時候一些“辛辣”條款會讓自己惹上麻煩。另一些業主則“有風使盡(舟裏)”,條款處處爭取自身利益最大化。最近,記者身邊就有兩個“南轅北轍”的案例,要賣房的業主可要小心把握尺度,勿因太強或太弱而造成損失。
第一個案例是一個“弱勢”業主的故事。業主掉以輕心,合同約定“過戶當天給首付,收到首付後就交樓”,可業主在過戶時屢屢託詞,一會兒說東西沒搬完,再給個幾天;後來也藉口說最近比較忙,要15天后再交房;最後又說“怕收不齊尾款,新業主已出證可能把房屋轉售他人”,一直拖着不交房。買家投訴說:“現在房子入押了,給首付已經超過23天了。業主還在說東西沒搬完,再推一週後交房。”根據合同約定,給首付後交房,延遲交房按日支付相當於總房款萬分之三的違約金,累積的違約金已超過兩萬元。
第二宗案例則是一個強勢的業主,在籤網籤合同時提出兩點要求:1、要求過戶後,還需要居住10天;2、要求要過戶一個月內收齊銀行的放款,不然每超1天,買家罰款500元。買家一聽就懵了,因爲之前“擺臺”時完全沒有提出過類似“不平等條款”,她最不能接受的是逾期放款的罰款,因爲她聯繫外資銀行辦按揭,按程序只要兩個星期左右就可放款,但業主的強勢條款讓她非常不爽。
第一宗交易的業主可能是沒有房屋買賣的經驗或是完全沒有合約精神的概念,按正常交易流程,按揭付款在遞件當天買家只是支付首期,從三至七成不等,尾款在遞件入押後銀行放款才收齊,故此市面上絕大部分業主都是在收齊尾款後再交房,當然也不排除有業主房屋太多不愁沒地方住,爽快交房的案例也的確存在。但即使有業主願意爽快交房,但也的確搬家總需要時間,沒有哪個業主願意被遲交房罰違約金,故此業主都在合同中訂明“收齊放款後一週內結清水電物業費交房”,給足自己時間準備。
第二宗交易的業主則是涉嫌自我權益保護過度,不過有的銀行的確存在遲放款,業主無端端等上幾個月都沒有拿到尾款,白白損失幾個月的理財收益甚至承擔樓價上漲所帶來的損失,因此業主在合同條款上增加有關內容,無可厚非,業主錯就錯在不應該在簽約“臨門一腳”之前才拋出有關條款。或許有些業主選在這個時間點是爲了殺買家一個措手不及,但是訂立合同的原意是雙方經過平等、友好協商而達成的書面協議,這樣“耍小聰明”反而給對方帶來極大不滿,有可能在後續交接上增加互不信任的難度。