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“很多城市一年的供地量,相當於三四年的住宅銷售量,我們建議會員企業,到三四線城市去開發要慎之又慎。”東部地區一房地產商會負責人日前告訴記者。在近期房地產市場的調整中,三四線城市堪稱“重災區”。
對房地產業來說,那種明顯脫離實際需求和實體經濟增速,依靠土地和房價的升值預期來快速造樓、造城的開發模式,是時候終止了。另一方面,在樓市降溫、緊縮之際,實體經濟的提振也變得十分迫切。
土地存量居高不下
“這兩年供地太多,現在積壓得很厲害。”東部地區某地級市相關負責人告訴記者。記者近期在市中心一處新開發的環湖區域看到,周邊密佈着建設中的住宅項目,但不過不少項目的施工已明顯放緩,甚至處於半停工狀態。
上述負責人表示,當地住宅市場的購買力主要來自市中心兩個城區,但現在的供應量超過了四個區的需求規模,今年將對土地供應的節奏和規模進行控制。
中原集團研究中心分析對比了全國40個主要城市最近5年的住宅用地供應可建面積與住宅銷售量發現:一線城市最近5年中普遍存在含住宅用地(純住宅用地與商住用地)供應不足的情況,而二線及三四線城市則有明顯的土地供應過剩。中國房地產數據研究員執行院長陳晟則介紹,一般認爲,存量土地與住宅年銷售量的比值在6之內可稱正常。但不少三四線城市均已超出正常值,鄂爾多斯、營口等地的比值更是超過10。
不少城市今年均收縮了土地供應計劃,並放緩供應節奏。另一方面,房企近期大幅收縮了在三四線城市的拿地數量。億翰智庫提供的監測數據顯示,今年前4個月,監測的十大房企在三四線城市拿地面積佔比爲29.14%,比去年同期下滑5個百分點;拿地金額佔比同比降幅爲11.15%。
三四線城市房子蓋多了
“到2020年,要解決約1億進城常住的農業轉移人口落戶城鎮、約1億人口的城鎮棚戶區和城中村改造、約1億人口在中西部地區的城鎮化。”中央在新型城鎮化規劃中凸顯的“3億人”,是房地產界描述行業前景時引述最多的論據之一。
然而,本該先有“市”、再有“城”,不少地方則選擇了先大肆造城,“有城無市”。而離開了實體經濟的“市”,房地產的“市”也遲早是無源之水。一旦“錢緊”,這頭龐然大物的虛弱之處便暴露無遺。
美銀美林大中華區首席經濟學家陸挺說,表面上看,新增商品房供給速度基本與新增城鎮人口帶來的內在需求基本一致。比如,統計局的數據顯示,過去10年間城鎮人口年均增加約2100萬人,其中2013年增加約1900萬人、約合700萬戶家庭,而2013年城鎮商品住宅共竣工約750萬套。
“但是,我們發現新增城鎮住房供給遠遠超過了內在需求的增長。”陸挺說,首先是城鎮住宅竣工量包括了保障房及其他非商品住宅的竣工量,其次,從新增城鎮人口高估了城鎮住房的內在需求。陸挺認爲,大多數流動人口買不起房,因而不會參與到城鎮住房市場中,且他們當中大多數也不符合保障房申請資格;至於被劃入城鎮的原農村人口,這部分人羣原先已經擁有住房,可以假設他們本來居住的房屋並未全部拆遷。額外的供給,就可被視爲用於滿足城鎮原住人口的住房改善需求和投資需求。
“隨着城鎮化的推進,改善性住房需求依然存在,且城鎮人口仍將繼續增長,但有證據表明二者在過去10年間均已得到相當程度的釋放。未來,住房新增供給步伐可能需要放慢。”陸挺說。
中國國際金融有限公司首席經濟學家彭文生日前在此間舉行的“2014年中國經濟論壇”上表示,在國內總體需求放緩的背景下,房地產、固定資產投資等理應有所降溫,這樣才能讓中國家庭有更多的錢和意願來消費。
等一等實體經濟的腳步
當前我國經濟運行總體平穩,結構出現積極變化,但經濟下行壓力仍然較大。人們注意到,自4月份以來召開的國務院常務會議,均聚焦經濟問題,內容涉及小微企業減稅、棚戶區改造、鐵路建設、金融服務“三農”、民間投資、穩外貿、就業創業、生產性服務業、水利工程建設等內容,並針對性地出臺了一系列具有含金量的政策措施。其中,穩增長、市場化、重落實,成爲三大關鍵詞。
在房地產業出現回調之際,實體經濟的提振變得更爲迫切。
瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤說,這一輪房地產市場的降溫與此前的幾輪降溫不同,以往主要是政策導致,但這次對房地產的政策並沒有太大變化。他認爲,目前房地產業不僅是增長放緩那麼簡單,而是出現了根本性的變化。
房地產業將出現哪些根本性的變化?如何處理調控問題?如何應對經濟下行的風險?這些問題都還有待觀察。目前可以看到的是,隨着市場調整的深入,各方的博弈越來越劇烈,地區間的分化也越來越明顯。
房地產問題又走到了十字路口。應該是時候讓房地產慢一慢,等一等實體經濟轉型的腳步了。