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有行內人士稱,二手房網籤後,按揭買房照樣可以報低價,交易環節漏洞亟待堵住。
銀行貸款審批系統與二手房網籤系統對接仍存在一個漏洞
自2011年10月起,銀行貸款審批系統與二手房網籤系統對接,銀行審覈二手房貸款前可以直接對比該房屋的網籤價格,當時市場普遍憧憬,這兩套系統對接後,至少能夠把按揭買房的這部分二手房交易“報低價”情況杜絕,因爲想“報低價”就有可能貸不足款。不過,記者最近從一個行業人士處得知,原來在銀行貸款系統與二手房網籤系統對接後,其實存在一個漏洞,仍然存在“報低價”的可能性,即買賣雙方先按真實作價籤二手房網籤合同,遞交銀行審批通過後,買賣雙方撤銷原網籤合同另行簽訂一份低價的合同,照樣可以遞件成功,且同時買家可以獲得足額的貸款,既報低價省下一筆稅費,又可以足額貸款。
這個鮮爲人知的漏洞一直只在部分銀行或交易登記中心人士口中傳播,也的確只有內部人士才知,原來遞件價格是銀行審批和二手房網籤系統的“兩不管”地帶。不過,“上得山多終遇虎”,這個漏洞終於被廣州市住房公積金中心下屬的住房擔保中心“快貸”堵住,該部門在放款前突然要查交易房屋的網籤撤銷記錄,結果成功攔住兩個涉嫌真實報價申請貸款再“報低價”遞件的買家,目前這兩宗交易的放款已暫停,買家爲省小小稅費有可能在利息支出上損失慘重。但是,據按揭人士透露,目前除了公積金“快貸”會查詢房屋的網籤撤銷記錄,純商業貸款或正常放款的公積金貸款,並不會查詢房屋的網籤撤銷記錄,故此按揭買房“報低價”的漏洞依然存在。此外,按揭人士還認爲,按理說後一份低價合同沒有貸款審批的記錄,居然也可以遞件通過,且這套房屋也可以正常入押,業主獲得放款,顯示兩套系統究竟如何對接同一個房屋的信息上存在諸多不爲人知的祕密,房屋交易登記中心與銀行系統仍有漏洞需要堵上。
文/圖:記者李鳳荷
行內人知曉的祕密:按揭付款照樣可以“報低價”
一位按揭人士告訴記者,通常來說,貸款審批通過後是不能撤銷的,修改其中的重要內容如買賣雙方的身份證、買賣雙方的名字等,都是要重新籤合同再走審批程序的。可是有少部分洞悉內情的“聰明人”知道網籤合同其實可以撤銷後再籤的,也在銀行方面“神不知鬼不覺”。他也一直有協助過客戶這樣辦事,一直都沒有“碰壁”,直到最近纔在公積金快貸上遇到麻煩。
他代理的兩個按揭個案,一宗是因爲與客戶關係好,他主動幫客戶走撤銷合同的方法來規避稅費,另一宗則是因爲客戶成交的房屋證未滿5年,需要交營業稅和個稅,稅費很重,客戶提出希望可以“報低價”避稅。這位按揭人士表示,以往貸款審批通過後撤銷合同再重籤合同,一點問題沒有,但是這次卻在公積金快貸上“出事”,沒想到公積金快貸查出兩宗交易的網籤撤銷記錄,故此停止放款。
中原地產匯瀚按揭高級業務經理莫靜告訴記者,之前她也的確聽說行內有關按揭付款報低價的傳言,也曾經遇到客戶表示“其他人可以網籤貸款審批通過後再撤銷重籤合同”,要求他們也這樣做。
莫靜表示,由於他們需要把與交易相關的書面資料都交給銀行,銀行必然會發現有關違規操作,作爲正當經營的按揭機構,他們不會這樣做。她認爲,有可能是一些買賣雙方自行交易再找按揭中介辦理的交易,有可能因爲熟悉銀行和交易中心內部的人士而“瞞天過海”。
兩不管地帶:銀行與交登中心,
到底哪個部門應擔責?
同一個房屋,買賣雙方身份沒改變,先簽一個正常報價的合同,提交銀行審批通過,撤銷此合同再籤一份低價合同,遞件過戶入押放款。這是按揭付款“報低價”的過程。不過,在按揭人士分析看來,這中間存在幾個不合常理或不合規矩之處,爲何銀行和交易登記中心沒有看出來,把漏洞堵住呢?
據瞭解,二手房網籤合同簽約後會生成一個網籤合同編號,銀行貸款審批系統在審查二手房貸款時會根據有關網籤合同編號查詢該二手房交易網籤價,故此想“報低價”的人士在第一份網籤合同必然是真實報價。貸款審批通過後,買賣雙方撤銷原合同再籤一份低價合同,到交易登記中心申請遞件過戶,在這個環節上,如果雙方在網籤合同上註明是“按揭付款”,理應是交易登記中心中心人士會按照有關網籤合同編號查詢是否貸款申請已通過,除非銀行內部已把貸款審覈的資料發放給第二份網籤合同,不然第二份網籤合同是不可能有貸款審批結果的,換言之,交易登記中心人士理應可以堵住按揭買房“報低價”的漏洞。即使房屋交易中心人士“走漏眼”,讓這個報低價交易順利通過,但爲什麼由第一份已撤銷的網籤合同而取得的貸款,可順利地發放到第二份網籤合同的收款賬號呢?
據按揭人士透露,對於銀行來說,他們對客戶是否“報低價”其實不太關心,他們關心的只是是否按照房屋市值貸款以及客戶的還款能力。故此,對於客戶通過撤銷之前網籤合同再重籤合同報低價避稅,只要不涉及他們的利益,銀行其實主觀上沒有去“踢爆”“報低價”的事情。這位按揭人士對存在兩年多的按揭買房“報低價”漏洞因公積金快貸翻查房屋網籤撤銷記錄而被暴露,感覺非常無奈。
買賣雙方:“玩火”終被燒上身
對於廣大遵守規則的按揭買家來說,原來兩年多來一直有人“明修棧道,暗度陳倉”報低價,這非常不公平。陳女士一年前買房,她的房屋按真實交易價200萬元交營業稅和個稅,交稅都用了接近10萬元。她表示,同樣是按揭付款買房,有“內部資源”的人士可以撤銷合同再重籤,既不影響過戶又可以報低價,交稅比我低七八萬元,與一次性付款報低價差不多,說起來真冤啊。她認爲,政府有關部門和銀行應該堵住這個兩不管地帶的漏洞,讓按揭付款買房的人都是同樣待遇,不能讓少部分人得益。
對於“不幸”被公積金快貸攔下來的兩宗交易買賣雙方,業主和買家都“吃不了兜着走”。首先,房屋已過戶,但是在放款過程被攔下,最終怎樣處理不得而知,如果涉及退案重新辦理,時間上損失大半年;如果銀行“法外開恩”,但買家誠信記錄已蒙上污點。對於業主來說,收款期遙遙無期,自己爲讓買家省一點稅費,早知道就別那麼“好人”;對買家來說,如果公積金貸款部分按報低價來計算,首期款可能差幾十萬元,如果增加商業貸款組合,利息上可能支出多十幾萬元,比節省的幾萬元稅費要多10萬元。
保利理財人士表示,即使是買賣雙方機關算盡籤兩份合同,有可能都在稅務機關評估時被攔下來。之前曾經有一個案例,買賣雙方以2.9萬元/m2成交房屋,但遞件時“報低價”,按1.7萬元/m2來遞件,不過在稅務機關評估時,評估價大幅反彈至3.4萬元/m2,比真實交易價還高5000元/m2。