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之所以方興地產股價之前有連續一個月的下跌,原因是今年1-4月份公司銷售業績表現不佳。今年前4個月,方興地產累計取得物業簽約銷售額33.8億元,只相當於去年方興地產銷售收入145.9億元的23%。而今年年初方興地產預期設定的銷售增長目標爲30%,即2014年預計錄得合同銷售收入200億元左右。如果按照目前的情況發展,今年方興地產鐵定完不成全面預計銷售目標。
一位跟蹤香港地產股的分析師表示,方興地產目前銷售陷入了全面受阻的窘境。主要依賴的北京市場,陷入了賣不動和沒貨賣的兩重尷尬境地。外地市場來說,上海項目受阻,青島和杭州項目賣不動。長沙的土地一級開發業務,今年4月又無成交。
激進的方興地產,接下來面臨的是到期兌付的信託合約以及高企的負債率如何消轉的問題。這家受益於2008年“四萬億刺激”的央企房地產公司,褪盡了光環,開始不得不直面發展放緩帶來的重重困難。
帶頭搞“分期首付”
亦莊開發區板塊的樓盤接連降價後,號稱高端改善型住宅項目的“
上週六(5月24日),北京下的一場雨,更是澆熄了該項目售樓員的最後一絲期待,遲遲賣不動的項目正面臨着一場改變銷售策略的決策。
“今天下雨,天氣不好,估計來看盤的人非常少,原定的活動還舉不舉辦,還得等9點開會之後才能決定,”當被問及近期亦莊金茂悅有沒有開盤活動時,售樓員王鵬(化名)如是回答。
等到王鵬開完會,再給記者打電話時,伴隨而來的是其口中的“天大利好消息”:亦莊金茂悅折扣升級,將由原來的3萬抵8萬變成5萬抵10萬。近期買房者還可以享受第一次僅付10%首付的特權。
分期首付、墊首付、部分首付在樓市低迷時期屢屢見諸報端。中原地產研究總監張大偉指出了諸多在首付上做文章的促銷行爲間的區別:
首先,墊首付有兩種,第一種在很多年前出現過的零首付買房,也就是購房者與開發商合作,提高房屋的評估值,舉例來說就是一套實際成交額100萬的房產,虛擬簽約130萬,這樣到銀行抵押後,按照130萬購房者支付30%的首付,貸款100萬左右。這屬於騙貸,在最近幾年市場規範後已經絕跡。
其次,另外一種墊首付就是在一定時間內,開發商允許購房者緩交首付,一般這個時間在1年內。這種墊首付其實是打的政策擦邊球,因爲我國期房預售制度下,各地建委取得預售的時間都早於銀行要求的抵押貸款時間。一般在這個時間差裏,購房者的首付是停留在開發商的賬戶中。
銀行要求項目封頂後,纔可以做抵押貸款。而各地建委的要求一般是項目完成20%左右工程量就可以預售收取首付。
雖然這種首付分期是開發商可以做主的事情,但是按照過去的房地產開發資金安排,除了土地出讓金,前期工程都由工程方墊付,這種首付款一般用來支付前期的工程款。一般來說,熬到了首付款收到,意味着房地產開發的第一道資金關就過去了。實行首付分期,很明顯會降低房地產開發的資金槓桿率,進一步降低項目的利潤率。
據記者詳細瞭解,“亦莊金茂悅”的10%首付策略,是一種開發商允許購房者緩交首付的促銷行爲。
“如果您要買房,可以先交5萬元排號,到時候可享受總價減10萬的優惠,接下來,是交20萬的定金,那麼這套房子就是您預定下來的了,別人就不能再選擇。等下次籤草簽合同的時候,您來交總房款的10%作爲首付,比如總價500萬的房子,您第一次只需交50萬,而那20萬定金是算在首付裏面的,也就是說只用再帶30萬過來。半年之內,您需要將剩餘的首付補交齊全。”銷售員王鵬捋了一遍享受折扣的流程。
北京東易律師事務所一位專門研究房地產法的律師指出,這種草簽合同一定程度上來說,其法律意義並不大,如果房子漲價,開發商隨時可以提前讓購房者付款或者漲價,購房者遇到開發商“反悔”的時候,在法律上是很難得到支持的。