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剛需盤價格大多維持在高位成交量持續下降
文/記者蔣幸端圖/記者盧政
去年5月,東莞樓市成交火熱,創下了成交66萬平方米的高峯,成爲名副其實的“紅五月”,但是今年5月卻恰好相反,樓市觀望氛圍濃,加上暴雨連綿,5月的成交量已經連續兩週下滑,數據顯示,5月1日~18日,東莞住宅成交面積僅22.8萬平方米,僅是去年5月全月成交的三分之一。由於大戶型住宅優惠幅度大,令改善型購房者開始入市,大戶型成交佔比上升。
5月住宅成交量連續下滑
合富輝煌東莞市場研究部統計數據顯示,5月1日~18日,東莞住宅成交22.8萬平方米,成交套數爲2151套,均價約8844元/平方米。回顧去年5月份,東莞住宅成交面積達66.9萬平方米,成交了6239套,成交均價約8613元/平方米。從數據的對比來看,今年5月前半月,成交量僅爲去年5月的三分之一。
從今年五一開始,東莞住宅的成交量就節節下滑,五一成交同比去年下降了兩成半。5月第一週,東莞住宅成交下降至9.5萬平方米,成交903套,成交均價約9017元/平方米,第二週,東莞住宅成交再次下滑,成交面積約8.4萬平方米,成交僅766套,均價下降至8520元/平方米。
從往年銷售情況來看,5月本應該是一年當中樓市進入銷售旺季的月份,往往被稱爲“紅五月”,但是從今年5月的成交情況來看,後市成交乏力,有業內人士表示,5月成交量持續下滑,從目前的樓盤供應和成交情況來看,樓市出現大幅度回暖的可能性不大,“紅五月”可能“紅”不了。
剛需購房者仍在觀望
東莞樓市以剛需購房者爲主體,但是今年5月份,剛需成交佔比卻連續下滑,價格堅挺的剛需盤讓許多購房者望而卻步,繼續觀望,而大戶型由於促銷優惠幅度大,成交量出現上升。
據東莞中原研究部對市場監測數據統計顯示,60~120平方米的洋房產品套數佔比連續三週下滑,分別是73.62%、70.99%、67.28%,而160平方米以上的大戶型洋房成交佔比逐週上升,上週升到了9.87%。
該研究部相關人士認爲,東莞是一個剛性需求爲主的城市,而5月份開盤的樓盤很少,導致產品可選擇面較小,購房者入市慾望不強;此外,由於連續下雨,樓盤營銷活動大都以小暖場爲主,未能形成良好的成交氛圍;另外,當下大部分樓盤大都處在去舊庫存狀態,且降價意願較低,因此仍依賴通過“特價房”來帶動銷售率,而“特價房”大都是大戶型產品,同一樓盤的其他剛需產品價格仍然維持在高位,難以吸引購房者入市。
記者採訪中也發現,目前市場上進行促銷優惠的樓盤以豪宅大戶型爲主,如“5字頭”的富通·天邑灣、“6字頭”的深業·歐景城等都是大平層、美墅等產品,這些價格優惠的產品適合首次改善型購房者,在價格調整到一定程度的情況下,吸引許多首次改善購房者入市。而剛需盤價格大多維持在高位,少有鬆動,這也導致了剛需購房者受價格影響不願意入市,而改善型購房者則開始入市,大戶型成交佔比上升。
新盤大多在7月後入市
本週,佳兆業·帝景中央首次進行洋房的新品發佈,推出140~185平方米產品,預計在7月份以後入市,此外,松山湖剛需大盤星城·翠瓏灣推80~150平方米三房、四房產品,預計將在9月份入市。記者發現,許多樓盤都把新品入市計劃推到了下半年。
從近期數據來看,供應市場十分冷淡,瑞峯置業市場研究數據監測顯示,上週東莞全市5個項目有商品房新增供應,其中住宅新增1077套,面積約11.81萬平方米;從近期市場情況來看,觀望情緒依然濃重,預計東莞供應市場不溫不火態勢將延續一段時間。
此外,從上週新拿預售證項目來看,也只有5個項目取得預售證,其中住宅項目有四個,分別是東逸灣花園、豐泰·旗山橡樹郡、金地·湖山大境二期和中惠·香樟綠洲二期等,這5個項目或將在近期推新品入市。
業內人士表示,去年樓市過於火熱,開發商的開發速度趕不上銷售速度,按照去年年底對新開工量的預測,今年上半年供應量很少,大部分樓盤的供應量集中在下半年。此外,加上今年上半年持續不斷的大雨,延誤工期,將有更多的樓盤要等到下半年才能夠入市。
該業內人士表示,新品供應少,難以刺激購房者入市,成交量缺乏上升動力,預計今年5月樓市將維持着不溫不火的狀態,“紅五月”“紅”不了。
後市
大戶型供應增
銷售壓力加大
東莞中原地產市場研究部表示,上週市場供應以加推爲主,其中花香十二院供應576套、新世紀·領居供應371套、龍光·君御華府供應110套、萬科·棠樾供應20套。從產品結構看,剛需和大戶型供應結構發生了一些變化,剛需供應放量有所縮小,相應的中大戶型供應比例明顯升高,中大戶型主要集中在新世紀·領居和花香十二院。剛需戶型供應趨緊,偏大戶型放量增加,剛性需求難以得到釋放,未來市場銷售壓力仍然較大。
此外,長期支撐着東莞市場整體成交的臨深片區,近期供應量、成交量也出現下滑,瑞峯置業市場研究部表示,臨深片區經過前4個月大量釋放深圳客戶需求,新推貨量也在縮水,目前再度轉入客戶積累的階段,無法繼續支撐整體樓市回升。