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多個豪宅新盤入市
去年,豪宅市場升溫明顯,北京、上海、深圳、杭州千萬級豪宅的年成交量同比上漲在三成以上。今年,廣州的千萬級豪宅數量進一步增多,尤其是大平層單位,珠江新城已經邁進千萬級豪宅之爭的時代,一些新項目仍然對市場前景看好,業內人士表示,這是因爲千萬級豪宅只是樓市的非主流產品,其需求和容量是相對穩定且受市場波動影響較小的,但隨着樓價走高,廣州步入千萬級標準的豪宅越來越多,競爭壓力也漸漸凸顯,面對有限的同一撥買家,大家要拼的不僅是樓盤硬件還有各種服務和軟實力。
文/圖:記者劉麗琴
(除註明外)
隨着樓價不斷走高,目前豪宅界定的門檻也在提高,業內人士認爲,目前單套總價在1000萬元以上的物業才能稱爲豪宅。近期隨着一批新品入市,廣州千萬級豪宅已經越來越多,而受到房價上升因素的影響,一些售價在七八百萬元左右的項目也漸漸邁入了千萬級行列。
千萬級豪宅賣點:
地段稀缺+豪華裝修標準
在廣州,1000萬~2000萬元的豪宅數量最多,發展也最快,成交數據也驗證了這一點。據克爾瑞的統計數據顯示,總價1000萬元以上的物業成交數量分佈非常不均勻,1000萬~2000萬元的豪宅成交佔比在七成以上,這部分需求主要是自用型的終極改善換房;總價越高,成交量越少,2000萬元屬於分水嶺,2000萬~3000萬元成交佔比銳減到15%以下。比如5000萬元以上項目,除了北京2013年成交達到75套外,上海僅成交44套,杭州、廣州、深圳三地更低。
豪宅的誕生必然有先天的資源優勢才行。看看廣州市場上的千萬級豪宅,可以發現,基本集中在濱江資源和CBD。這部分產品的定位基本都是“終極改善居住產品”,因此,除了項目本身所在地段的優勢、環境資源優勢外,在戶型面積上追求的是大且功能齊全,裝修標準上都是儘量體現“高大上”。合富輝煌首席分析師黎文江表示,現在看豪宅的檔次從裝修標準選擇的品牌就能分辨一二,“廚房用具不是德國進口的不能顯出檔次來”,這樣自然而然形成的評判標準比比皆是。
可以看到,豪氣的居住空間,儘量多功能化的使用空間,以及人性化的公共空間配置是所有豪宅比拼的重點。此外,豪宅也會送面積“講着數”,據銷售人員說,富豪級買家一樣很受落這些。
千萬級豪宅買家:
多是億萬富翁需求更穩定
從成交情況來看,最近幾年北上廣深的高端市場相對來說是比較穩定的。《2013胡潤財富報告》的數據顯示,至2012年底,北京千萬富豪18.4萬人,億萬富豪1.07萬人,全國排名第一;廣東有17.2萬位千萬富豪和9600位億萬富豪,排名第二;上海有14.7萬位千萬富豪和8500位億萬富豪,排名第三。這羣金字塔塔尖的人正是千萬級豪宅的消費人羣。
據中海花城1號的銷售人員介紹,認購客戶基本身家過億元。據悉,千萬富豪和億萬富豪人數增速已連續兩年放緩,另外,大多數豪宅客戶都擁有多套住房,他們是在換房的過程中置換更好的房子。因此,相對於“剛需”、改善型產品市場而言,千萬級豪宅市場需求更穩定,受到市場波動影響也更小。
據業內人士介紹,目前的限購政策對豪宅的購買影響並不算大,不少人通過公司名義購買,或者用其他人名額全款購買。不過,房產證何時能出影響着購買決定的做出,因爲不少需要資金週轉的企業主,在拿到房產證後會立即將其抵押獲得貸款,讓資金流轉起來。
千萬級豪宅銷售:
有人靠朋友圈一年賣樓8億元
發短信、派傳單等傳統的促銷手段對富豪們的購買影響不大,而通過朋友圈介紹,舉辦圈層活動則效果好得多,目前各豪宅都在各顯神通發掘和吸引這部分買家,因此手握豪客資源的銷售人員就格外吃香。據悉,去年廣州賣樓8億元的銷售冠軍就是匯悅臺的銷售人員,一人賣出30多套2000多萬元的豪宅,必然是獲得了富豪圈的資源。
相對於2010年、2011年來講,近兩年廣州房價已經有了一個大的提升。據不完全統計,目前市場上千萬級洋房產品就有過千套,但相對北京、上海而言,廣州的豪宅在單價上明顯較低,匯悅臺是廣州唯一一個成交均價超過10萬元/m2的項目。它位於珠江新城核心地段,一線江景的稀缺性成就了項目的高單價。不過值得關注的是, 2000萬元以上總價段中銷量排名第一的匯悅臺,2013年也只達到月均銷售兩套的水平。最熱銷的項目尚且如此,排名較靠後的豪宅去化情況更加堪憂,從這個角度來講,廣州的高端市場遠不夠成熟,這種銷售速度完全不能滿足現有豪宅項目的去化需求。
千萬級豪宅未來:
地王項目將上市均價或再漲
2014年,珠光御景壹號、雅居樂劍橋郡、保利天悅等去年的熱銷項目會繼續推出新貨,業內人士表示, 2012年、2013年廣州集中成交了不少地王項目,比如佳兆業在同寶路的項目,剔除配建保障房後樓面地價在2.5萬元/m2,越秀的南洲路地塊樓面地價也在3.5萬元/m2,未來兩年這些地王項目集中上市後,廣州千萬級豪宅的均價可能會提升一個臺階。
超豪宅豪在哪?
僑鑫匯悅臺
自上月匯悅臺以單價14萬元/m2的成交價刷新廣州成交紀錄以來,項目的標杆意義已經完全樹立起來。
僑鑫匯悅臺共417套單位,截至2014年年初,已累計預約客戶超過一百多戶。今年“五一”後,發展商爲滿足需要加開璟座,分別是234平方米和308平方米單位,以及泓座大平層639平方米收藏型大單位。
項目的一線江景無疑是稀缺的資源,也是高價的依仗所在,此外,全玻璃幕牆、270度大面積採光設計也是項目的鮮明特色。項目在配套設施方面也用足了心思,考慮到住戶的尊貴身份,樓宇的設計以及社區配置上都兼顧到業主的私密性要求:三梯兩戶,配有獨立電梯廳;爲業主提供兩種回家通道模式——護駕接送通道和自駕私密通道。配套6000多平方米的私人管家會所,並計劃引入私人銀行,爲住戶提供全球化財富管理服務。
凱旋新世界
作爲珠江新城豪宅的領跑者,凱旋新世界的地位無容置疑,其佔據一線江景的地理位置,低容積率的小區設計,高素質的業主羣,讓項目始終保持着高單價。凱旋新世界廣粵尊府即將推出的新品主要是項目T22的01/02單元,縱觀超大中央園林。其中,01單元戶型面積主要是180平方米,02單元戶型面積爲185平方米,兩種單位均爲一梯一戶三房設計,這部分產品總價在1400萬元左右。
星匯御府
位於珠江公園南邊的星匯御府,是珠江新城最後一塊宅地,僅42套單位,銷售價1700萬~4000萬元一套。項目擁有珠江新城最高車位配比(1:4)及電梯配比(五梯兩戶)。一百平方米的主人套房,配有專門用於畫畫的休閒室,最特別的是,針對豪宅買家的需求設計有一個安保級別特高的避難房。星匯御府簽約均價是33411元/m2。
富力東山新天地
富力東山新天地周邊名校林立,是學區房的熱門之選,在過去一個月的網籤均價爲45578元/m2。目前,富力東山新天地在售的是F1棟樓王單位,電器及廚衛設備均採用國際一線品牌,還配有全套家居智能系統,實現了智能安防、自動呼叫電梯等功能。項目將推出全新住宅產品華府,以120~181平方米的3至4房單位爲主,貨量約167套,目前已接受誠意登記,預計6月中旬推出市場。
(王荔珏)
千萬級豪宅還有這些!
中海花城1號:上週六,珠江新城中軸線上的大規模豪宅盤中海花城灣的收官之作——中海花城1號的樣板房對外開放。項目與地鐵五號線獵德站無縫接駁,一路之隔便是省一級體育東路小學和省一級天河中學。
中海花城1號總貨量爲152套,只有280平方米四房、310平方米五房兩種戶型。據悉,大堂配有24小時管家,還設有貴賓廳,用於訪客的休息和洽談。三梯兩戶純板式設計,加上雙開門電梯讓電梯間變成私家電梯廳,電梯刷卡直達保證了私密性和安全性。業內人士表示,基於珠江新城中高端一手住宅項目“買少見少”的稀缺性,該盤的吹風價在5萬元/m2。
(劉麗琴、王雯倩)
保利天悅1號樓:保利天悅1號樓位於一線江景位置,鄰近琶洲大橋上橋位。據樓盤銷售介紹,保利天悅1號樓爲一層一戶的大平層設計,建築面積達700多平方米,預計銷售單價過10萬元/m2,套均億元以上。 (李鳳荷)
御景壹號:市區罕有的南向望江且帶小區的樓盤,當數位於黃沙的珠光御景壹號。御景壹號產品包括314、369平方米四房,478平方米五房,目前均價約6萬元/m2。 (李鳳荷)
星河灣海怡半島:在剛過去的4月,華南板塊的豪宅盤星河灣海怡半島有30套單位進行了網籤,網籤均價爲29636元/m2。同時,該盤也有103套新貨取得了預售證。此期可售的單位面積在253~314平方米區間,預計整體均價在3.1萬元/m2左右。最低的入市門檻總價只要800萬元左右。 (王荔珏)
峻林:作爲天河北唯一在售的大型地鐵小區盤,峻林目前可售的單位已不多,但戶型依然較爲多元化,在高層區間,既有125平方米緊湊三房、也有140平方米和165平方米的大三房,與此同時,低樓層則有少量的205平方米的四房以及350~450平方米的五房。該樓盤成交均價爲39894元/m2。
作爲豪宅,峻林在用料以及施工標準上有嚴格的自家“家規”,如木地板採用了品質保證的百分百實心影木,安全可靠。鋁窗安裝後進行全面的防水測試。地面閉水測試經多道工序,貯水深度不少於75毫米,試水48小時,檢查修補漏水位置,重複試水直至合格。 (王荔珏)
頤和高爾夫莊園:南湖板塊的別墅項目頤和高爾夫莊園最後一期產品“大院”“五一”亮相。“大院”一線臨湖,310~2590平方米聯排、雙拼、獨棟別墅一共只有36席。價格預計聯排別墅從1500萬/套起,最貴的獨棟產品則大概從4000萬元~8000萬元不等。 (陳白帆)