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最近記者在採訪時發現,原來除了在私人商鋪市場租鋪外,還可以試一下找政府租鋪。4月15日,廣州市國土房管局海珠區分局下屬廣州市海珠區房屋安全和物業一、二所委託廣東國際拍賣有限公司,對海珠區直管房非住宅承租權標的進行第六次公開拍賣。記者從拍賣公司瞭解到,20個商鋪標的承租權拍賣,原來纔有二三十人到場競拍,不少標的是以底價拍出,即使一些較熱門的鋪位,也只是比底價高一點成交。據中原地產商鋪部高級業務總監羅思源透露,從政府拍賣商鋪標的的承租權定價來看,價格普遍比市場價低100元/m2,如革新路周邊的鋪位,直管商鋪月租金競拍價爲30元/m2,市場價在80元/m2,租金差價爲50元/m2;租金差價最大的是濱江路東沙街99號首層商鋪,租金單價約爲72元/m2,而周邊商鋪租金價已到250~300元/m2,差距近200元/m2。
政府定租金也的確筍,海珠區2010年也曾經拍賣過一批直管商鋪的承租權,這批商鋪以大面積商鋪爲主,月租金單價從8.4~60元/m2不等,相當於同期私人租金的零頭而已。2010年,同福西路252號商鋪150平方米,租金單價起拍價爲31.5元/m2,今年4月,路對面的同福西路253號商鋪,76平方米多,租金單價起拍價爲90元/m2,租金漲幅達200%。海珠區2010年拍賣的這批直管非住宅物業是5年承租權,明年就又可能重新競逐。各位想租平鋪,不妨留意一下政府網站的公告啊。
文/圖/表:記者李鳳荷
現場踩盤:商鋪位置不錯
記者在廣州市國土房管局網站查到海珠區直管商鋪的租金拍賣公告,拍賣公告時期分別爲2014年4月和2010年12月。從拍賣公告的表述來看,海珠區直管商鋪的拍賣已達第六次,此前相信已有更多的商鋪承租權被拍賣。從地點來看,這些直管非住宅物業分佈在海珠區各個角落,西至同福西,東至瀝滘,海珠區有名的一二級路,如同福東路、同福西路、南華東路、工業大道、寶崗路、革新路、濱江中路等,都有“公家”鋪位可以租。
從鋪位面積看,的確“豐儉由人”。2010年拍賣承租權的那一批商鋪,大部分鋪位面積都集中在100~300平方米之間,面積最小的要數南華東路591號,面積才6.58平方米,當時的參考價爲52元/m2/月;面積最大的鋪位爲天慶裏1號西部分商鋪,面積達2474.86平方米,起拍參考租金單價非常筍,只需7.5元/m2/月,這個大面積鋪位的承租權一拍就10年。今年4月拍賣的海珠區直管商鋪承租權,面積較符合小商戶的需要,大部分鋪位面積在20~100平方米之間,超出100平方米的只有五六個,租金水平都在100元/m2以內。
記者日前到同福西路查看了兩個鋪位。一個是同福西路139號地下和二樓,面積約爲102平方米,另一個是同福西路253號地下全部,面積約爲76平方米。同福西路139號鋪位以及附近幾個鋪位都拉上閘,暫時沒有經營。從商鋪外面裝飾來看,政府對騎樓街商鋪都進行了統一的包裝。該鋪位距離工業大道非常近,基本上可算是同福西與工業大道的“頭位”鋪,不過由於附近正在進行洲頭咀隧道連接內環路的工程以及地鐵8號線北沿線的施工,車流大客流不大。同福西路253號也跟139號類似,周邊一排鋪位也是空置拉閘,有可能同屬於直管商鋪。從附近已拉閘的空置鋪位的門口裝飾來看,之前曾經從事酒類生意。同福西路253號的位置比139號要好一些,周邊都是居民區,遠離施工區,且走幾步路就是萬科華庭。
拍賣行人士:直管商鋪不得分租轉租
海珠區最新一批直管商鋪已在4月15日進行拍賣,記者日前致電負責拍賣的公司瞭解詳情。據拍賣行人士透露,這次拍賣的直管商鋪租約爲3年~5年,每個鋪位都不一樣。他承認,雖然鋪位租金定得較低,但是現場競拍氣氛不算熱烈,20個鋪位只來了二三十個競拍者,部分鋪位是以底價成交,即使是多人競拍的鋪位,成交的租金也只是比起拍租金高一點。
一些公家鋪位可能存在日久失修、租客需要投入大量資金修繕,類似外國一英鎊拍賣古老大宅,不過拍賣行人士告訴記者,如果是長期空置的直管商鋪,有可能需要投入大筆資金維護,但是政府拿出來拍賣的直管商鋪,大部分都是之前有租約在身的,由於有上手租客經營過,商鋪現狀不至於太差。
這位拍賣行人士提醒,雖然政府拿出來競拍的直管商鋪租金定價較低,但在租約上訂明——租客不得分租和轉租。這位人士還透露,直管商鋪由直管專員定期巡視,想租平鋪再轉租恐怕挺難。
商鋪人士:直管商鋪價格透明
經租代管“水很深”
中原地產羅思源說,直管商鋪產權屬於國家所有,這部分鋪位的承租權以公開拍賣的形式出租,價格公開透明。可能權屬爲國家的緣故,在租金定價上較低,只位於市場下限,部分只相當於市場租金的兩三折。
據不願意透露名字的商鋪專家透露,市場上還有一種非私人業主出租的商鋪,與直管商鋪類似,但權屬爲私人所有,這類型是經租代管的商鋪。經租代管商鋪大部分是建於解放前,在文革後陸續發還給私人業主,不過有部分商鋪發還手續不完整或者始終找不到私人業主,唯有一直由街道或其他有關部門經租代管。這部分商鋪基本上都不經拍賣程序出租,通常是由政府或街道統一出租給一個“大包租”,再由“大包租”分租出去。這類租賃協議的“一手”租金非常低,且“大包租”在租約上註明“租客享有分租、轉租權”。這位人士之前曾代理過上下九、北京路由“大包租”出租的鋪位,有幸得見“大包租”與有關部門簽訂的原始租金,“大包租”出租給小租客是用市場價,步行街鋪位的租金動輒1000~3000元/m2,而“大包租”與有關部門簽下的租約價格之低難以形容。
這位人士看了海珠區直管商鋪的租金後表示,政府制定市場租價五折以下的租金,可能是想用低租來確保滿租率,不想租客常換。他認爲,雖然拍賣承租權的協議上訂明禁止租客分租或轉租,但市場上仍有空子可鑽,競拍鋪位的人士與真正經營的人士訂立聯營協議,大家共同經營鋪位,即使不分租或者轉租,平價拍得鋪位的人士仍可賺取租金的差價。