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數據地產
從2008年東莞樓市突然進入寒冷的冬天,到2009年樓市回暖升溫,再到2010年開始的樓市政策調控,至2013年的樓市成交火熱,東莞開發商們幾經風雨,對於樓市變化沉浮已經逐漸適應,對於樓市調整也日漸理性。
自從2014年開春以來,開發商們不斷地通過推“特價房”試探市場,試圖尋找觀望退散,樓市升溫的好時機,而購房者們則一邊觀望一邊看房,害怕錯過了樓價“低位”,又擔心太早入市。記者通過對2008年至今影響樓市的政策、成交數據和市場情況進行逐一對比分析,試圖爲購房者提供一些尋找樓市變化規律的依據。
關鍵詞:成交探底
時間:2009年12月~2010年12月
住宅成交兩度“探底”房價迅速攀升
背景: 2010年樓市調控正式開始,包括二套房首付提至五成、首套房首付提至三成,7折利率取消、上調公積金貸款利率、加息。
市場情況:政策影響,樓市成交波動大。受兩次嚴格的樓市調控政策影響,東莞樓市成交呈現出“W形”趨勢,2009年底至2010年1月中旬成交表現不錯,然而“4·17新國十條”出臺,使得“五一”的成交量驟冷,9~10月中旬需求有所釋放;隨後,“9·29新政”出臺,樓市再次陷入短暫觀望。
點評:2010年樓市調控政策密集出臺,讓火熱樓市迅速降溫,住宅成交同比大幅下滑兩成。但2008年“跳水”降價現象並沒有出現,在購房者趕搭“政策末班車”的刺激下,成交量快速下跌兩成,房價卻迅速上漲兩成多。
關鍵詞:觸底回升
時間:2009年2月~11月
大幅降息房價亢奮上漲“7連陽”
背景:2008年11月,貨幣政策轉爲“適度寬鬆”,同時4萬億元投資計劃公佈,隨後央行大幅度降息,調整幅度創11年之最,還推出了按揭貸款最低七折的新優惠政策。
市場情況:降息刺激下,房價觸底回升。2009年2月份是東莞房價自調整期來的最低點,而成交量卻明顯開始放量,從3月份開始,房價觸底反彈,並進入上升通道,漲勢一直保持到9月,創下東莞房價“七連陽”, 9月全市住宅均價6995元/平方米,達2007年以來最高。東莞投資購房羣體開始再次出現。
點評:2009年東莞市場回暖,成交持續大幅放量,樓市出乎意料的火熱,首次置業、改善需求和投資需求紛紛進入市場,房價也迅速上升,業內人士評論稱,2009年是東莞樓市亢奮的一年。
關鍵詞:逆市回暖
時間:2010年12月~2011年10月
東莞“限購令”成“促銷令”
背景: 2011年調控加碼,“新國八條”出爐,二套首付提至六成,“限購”、“限價”、“限貸”、上調存款準備金率等政策不斷出臺,全國樓市成交轉入持續低迷期,東莞卻因深圳“限購”購買力外溢而逆市回暖。
市場情況:東莞“限購令”反成開發商“促銷令”。2011年2月份,第三次調控如期而至,3~5月,東莞“限購令”風聲幾次傳出,購房者擔心“受限”趕緊入市,東莞“限購令”演變成東莞樓市的“促銷令”,5月份旺季的商品房成交面積上升到67.90萬㎡。
點評: 2011年東莞樓市“先揚後抑、供需兩旺”,東莞開發商利用“限購傳聞”,將“限購令”變成了“促銷令”,此外,廣深限購之下,東莞樓市成交量出現明顯上漲。
關鍵詞:火熱升溫
時間:2011年11月~2013年12月
政策平穩樓市“先抑後揚”成交火熱
背景:2012年2月,央行表態滿足首次購房家庭的貸款需求,房貸利率迴歸到基準利率,進而銀行房貸利率繼續向9折、8.5折推進。2012~2013年,房產政策維持長達兩年的相對平穩
市場情況:“以價換量”推動市場火熱。2011年11月,觀望氛圍再度濃厚,2012年第二季度隨着樓市價格逐漸調整到位,下半年剛需產品交投兩旺。2013年樓市更是成交火熱,月成交量普遍處於63萬~75萬平方米高位,東莞房企集中開盤、加推熱情高企,旺市貫穿全年。
點評:2012~2013年調控政策穩定,開發商積極“以價換量”,激發購房者入市的慾望,同時,廣深客加速外溢東莞;知名開發商看好東莞樓市,紛紛佈局深耕,衆多開發商銷售業績優秀,賺到盤滿鉢滿。
背景:春節結束,開發商預期的信貸寬鬆沒有如期到來,信貸持續收緊,放貸時間長,利率提高,首套房利率上調至10%,二套房上調至15%~20%。
市場情況:今年3月開始,成交持續低迷的開發商紛紛推出“5字頭”、“6字頭”特價房,部分價格下調樓盤成交較好,而大部分價格仍然維持在高位的樓盤則備受冷落。從促銷幅度來看,特價房、低首付、打折、貼息等多方面疊加,不少樓盤價格調整幅度已經達到10%,但是從近期成交情況來看,樓市成交升溫仍然乏力。
點評:2014年樓市充滿變數,東莞中原研究部相關人士認爲,在供應偏緊、利率高的情況下,樓市升溫明顯受阻,若樓盤價格沒有適當的調整或增大優惠,則很難打動購房者入市置業,東莞住宅成交想要有較爲明顯的上升應該很難。
關鍵詞:
低迷受挫
時間:2014年1~4月
信貸收緊
市場充滿變數
關鍵詞:樓市冷冬
時間:2008年1月~2009年1月
市場由高驟低樓盤紛紛“跳水”降價
背景:2007年“9·27新政”頒佈,購房者開始觀望,9月美國雷曼兄弟破產,全球籠罩在金融海嘯的陰影下,東莞經濟也受到較大影響。
市場情況:品牌開發商帶頭“跳水”。2008年2月最後一天,萬科·運河東一號和光大·景湖灣畔降價“跳水”。十年來房價只升不降的神話被打破,萬科·運河東1號以“驚城7折”打響了東莞樓市團購第一槍,開啓了房價迴歸之路,下半年,“3字頭”房價頻頻出現樓市,“金九銀十”變成“靜九難十”,投資客絕跡、銷售量銳減,退房潮、降價潮紛紛出現,東莞房價底線多次被刷新。
點評:2006年~2007年各地房價快速飆升,在投資心理的驅使下,房價的增長幅度遠遠超過大多數家庭的收入增長幅度,提前透支了未來的市場空間,2008年樓市不斷探底,開發商紛紛降價,是對前期過高房價一個行業自發調整過程。
樓市預測
政策:利率上調成交受阻
從2008年以來東莞樓市情況可以看出,利率上調,樓市受挫;利率下降,樓市快速升溫。一名不願意透露姓名的業內人士認爲今年的樓市不樂觀,“往年的樓市政策調控都沒有今年這麼厲害,信貸收緊,相當於直接關了開發商的水龍頭。”記者近日調查發現,目前東莞首套房利率仍然維持在上浮5%~10%,二套房利率在10%~20%之間,而如果信貸政策不放鬆,東莞樓市升溫至去年水平,將還有一段很長的時間。
促銷:“以價換量”或將再次成爲主流
從過去幾年的情況可以看出,東莞購房需求旺盛,價格下調至合理地步將有望刺激購房者入市。
2014年,東莞樓市成交低迷,降價促銷也將再次成爲開發商回籠資金的主要手段,與往年相比,今年開發商反應迅速,不斷推出特價房試探市場,隨着可以促銷的特價房逐漸消化,未來正常房源也將進入到打折優惠的行列當中,“以價換量”將再次成爲市場主流,優惠幅度也將進一步加大,購房者可以擇機入市。
價格:整體房價平穩個盤優惠幅度加大
從房價走勢來看,雖然東莞房價在2008年~2010年間有個別月份會出現較大波動,但是總體走勢平穩向上,特別是2012年~2014年,東莞房價進入穩定期,保持在10%以內的漲幅。
合富輝煌東莞市場研究部相關人士認爲,從去年12月開始,東莞連續5個月價格穩定在9000元/平方米以上,接下來5月和6月東莞房價整體走勢仍然以平穩或者穩中微升爲主,房價上漲的動力不足,同時下降的空間非常有限。
而從個盤促銷情況來看,不少樓盤價格調整幅度已經達到10%左右,可以預期的是,東莞樓市總體價格維持平穩,而個盤則可能會出現較大幅度調整。
恢復時間:第四季度或再度進入上升期
回顧2008~2013年樓市,記者發現,東莞樓市調整期一般在半年至一年的時間以內,特別是第四季度樓市政策、成交都會發生較大變化。業內人士分析,第四季度臨近年底,開發商面臨銷售任務壓力,如果未完成銷售任務,將會在第四季度進入降價出貨衝刺期。
從目前東莞樓市情況來看,信貸收緊,大部分樓盤價格仍居高位,樓市成交上行乏力。而隨着下半年大量新增供應入市,樓盤競爭壓力劇增,如果信貸政策仍然不放鬆,開發商面臨的資金壓力將空前巨大,大量開發商將不得不通過調整價格以促進銷售,當價格調整到一定的合理價位,預計被壓抑了近一年的購房需求將得到釋放,從時間點上來看,預計在第四季度東莞樓市成交或從低迷進入上升階段。記者蔣幸端