|
||||
今年4月29日,中央組織部副部長王爾乘到住建部宣布中央決定,陳政高任住建部黨組書記,免去姜偉新黨組書記職務,這一任免決定,被視為住建部長更替的前奏,姜偉新也將為自己的住建部長生涯畫上句號。雖然在同仁和媒體眼中,他『謹慎、少言、隨和、本分,做事雷厲風行』,盡管低調,但作為與中國房地產政策息息相關的住建部長,六年裡他一直沒有離開輿論的焦點。伴隨姜偉新和整個住建部功過得失,亦是政府在中國房地產市場調控思路改革摸索的珍貴樣本。
『首任』姜偉新:
從主動調整到被迫救市
心出是非外,跡辭榮辱中。從2008年3月和住房與城鄉建設部一起履新算起,姜偉新便很難再獨善於『是非、榮辱』之外,作為首任住建部長,他和這個與中國房地產市場調控息息相關的政府部門從履新之日起就被一同推上了輿論的風口浪尖。以致於姜偉新自己感嘆:『我頭發都白了,一半為了房價,一半為了記者。』
住建部在奧運這一年伴隨國家大部制改革成立,通過部門整合,這個新的、被人們稱為『管房子的』政府部門新增了加快建立保障房體系的職責,並且繼續負責推進住房制度改革,規范房地產市場秩序,監管房地產市場等。『以前的建設部主要職責是建設,經濟運行調控的職能並不突出。姜偉新走馬上任建設部時,隱現的正是國務院希望建設部能夠更好地承擔「經濟調控」職能。』北京師范大學房地產研究中心副主任王宏新稱。
姜偉新首次以部長的身份公開談論住房問題時就表示,前兩年房價高速上漲是不正常的,要堅定不移地用經濟手段抑制房價,開啟了當年首股調控潮。就在當月,住建部就發布了當年的《住房建設規劃與住房建設年度計劃制定工作的指導意見》,明確提出,凡新審批、新開工的商品住房,套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重,必須達到開發總面積的70%以上,開啟了新組建後住建部對於市場的調控職責。
『在2008年下半年,中國房地產市場從當年初的「沸點」狀態急速降溫後,政府開始了新一輪的「救市」,住建部無可避免地又從市場的「管制者」成為了「推動者」。』亞太房地產分會會長陳寶存稱。2008年11月,我國推出4萬億元的救市計劃,其中1/4用於建設保障房,增加保障房供應,國務院也連續公布了多項松綁調控的政策,不過當時政府在放松限購限貸等政策的同時也強調了要保持政策的連續性和穩定性,特別指出要繼續加快保障性住房建設,加強市場監管,遏制部分城市房價過快上漲的勢頭,進一步明確了住建部的工作內容。
『矛盾』姜偉新:
一面參與調控一面強調市場
姜偉新身上糾結了太多的『矛盾』。姜偉新大學畢業後被分配到國家計劃委員會工作,歷任國家計委投資司科長、處長,國家發展計劃委員會副主任,國家發展和改革委員會副主任,建設部副部長等職。從中不難發現這些部門職位基本直接與關乎頂層設計的政策調控掛鉤,在這樣的履歷背景下,姜偉新卻總是不忘提醒大家,房價總會有漲有跌,要上好『認識市場規律』這一課,並強調要按著規律走。
然而就在姜偉新擔任住建部長第三年,國務院出臺『國十一條』嚴控二套房貸款,這一被稱為史上最嚴的調控政策規定首付不得低於40%,加大房地產貸款窗口指導,而國土部也接連跟隨腳步公布了一系列土地供應方面控制商品房市場的新政。此後,隨著政策的不斷收緊,《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》『國十條』和暫停發放三套及以上住房貸款等嚴格的調控措施終於落了地,住建部在忙著監督調控政策執行效果和保障房建設進程外,年末還和外匯管理局聯合發布了『限外令』,規定境外個人在境內只能購買一套自住住房。
為期一年多的緊縮政策之後,全國迎來的是2011年9月開始宏觀經濟及房地產市場下行、全國房價普遍下跌兩成的局面。『之後的幾年,住建部參與或頒布的相關政策幾乎是按照此前發展路徑推出的,房價抑制到低點之時,在國務院帶領下,逐步松動調控政策,在市場回彈至較高水平時再去督促執行國務院頒布的抑制政策,並且逐步加碼保障房供應計劃。』陳寶存稱。
『責任』姜偉新:
穩定房價保障住房
央視記者曾在一次面對面的訪談中問到姜偉新,『作為住建部長,身上最大的責任是什麼?』姜偉新給出的回答是:『居者有其屋。』保障房的建設無疑成為其中重要一環。從公開資料顯示的履歷中可以看出,姜偉新沈穩、謹慎、務實的性格與個人經歷分不開。與新中國同齡,曾在農村插隊,後來被推薦到北京大學學習,成為『工農兵學員』。
值得一提的是,姜偉新與房地產業的淵源頗深,上個世紀七八十年代曾任原國家計委下屬的華聯房地產開發公司副總經理,具備建築學專業背景同時擁有一定的『開發商』經歷,致使公眾對這位技術型的官員充滿期待。
加重了籌建保障房職責的住建部還圍繞著保障房體系頒布了一系列政策,而且借助增加保障房供應側面調整著住房供應結構,比如2008年8月公布了《2008年廉租住房工作計劃》,計劃新增廉租住房保障戶數250萬戶,加上以前年度保障戶數,累計廉租住房保障戶數將達到350萬戶。『在2007年中國房地產進入民生元年之後,2008年我國開啟了住房保障年,那一年可能是相比此前住房保障發展最快的一年。』中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌如是說。彼時,更有傳言稱,部分接近政府決策部門的人士認為,挑起住房保障重擔的住建部開始成為樓市調控的主角。『通過調整住房供應結構,住建部加大了房地產市場調控力度。』住建部住房保障與公積金監督管理司司長侯淅?表示。
住建部一直在加快建設經濟適用房、公租房和限價房,解決經濟困難群眾的需求。姜偉新透露,2014年城鎮保障性安居工程建設的目標任務是基本建成保障性住房480萬套以上,新開工600萬套以上。
『慎言』姜偉新:
新國五條再出發
2013年3月2日,全國『兩會』期間,人民大會堂停車場。一出現就被記者團團圍住的姜偉新眉頭緊鎖,一言不發。記者的圍追堵截,讓姜偉新『迷了路』。走來走去,找不到自己該上哪輛車。此前一天房地產調控新國五條以及實施細則出臺。新國五條包括『二手房交易按照增值額20%征收個稅』、增供給、強制限購限貸等內容,這被視為又一重大舉措。新國五條出臺不久,姜偉新在接受媒體采訪時表示『要先看看市場的反應再說』,部分媒體將此解讀為政策存在隨後放松的可能。姜偉新隨後予以否認,並說新國五條不會在施行一段時間後退出,『也許會更加嚴格』。記者們希望能夠從這位主管官員口中得到新政更多的信息,然而姜偉新顯然並沒有『配合』。
在媒體眼中,姜偉新低調、謹慎、少言。在公開場合面對記者,他向來步速很快,很少接受采訪。每年『兩會』,姜偉新的標志性動作是雙手合十,向記者敬禮求饒、鞠躬不回應房價問題。在發改委和住建部同仁眼中,姜偉新隨和、朴素、本分,做事雷厲風行。
除了國務院頒布的整體房地產市場調控政策外,對於房地產市場走勢起最大作用的政策主要是貸款等金融政策、供地結構等土地政策,陳寶存坦言,住建部從組建至今,除了配合金融、稅收、國土部門頒布或執行住房信貸、買賣繳稅、商品房土地供應收緊放松政策,監控這些政策帶來的影響外,自己能夠真正『做主』的政策大多都是與保障性安居工程建設相關的,在整體調控政策中並不是最『主流』的內容。
而鏈家地產市場部分析師張旭認為,在姜偉新的領導下,近年來住建部對於房地產調控政策主導作用體現更為明顯的是2012年起與發改委共同就房地產調控長效機制的建立進行協調、會商,『由於過去甚至有部分時期調控政策呈現矯枉過正態勢,誤傷了合理存在的需求,因此,今後把調控自主權更多地放至地方,主要依靠長效機制控制大方向將成為房地產政策的主流,而建立調控長效機制正是住建部這兩年新增至部門工作重點中的內容』。張旭稱。
『改變』姜偉新:
分類指導顛覆行政強力
在今年『兩會』上,姜偉新一如既往地成為媒體圍追堵截的對象,他『從牙縫中透露出四個字:雙向調控』。但對於雙向調控的含義,姜偉新當時未予回應,只是說等政府工作報告。進一步確定了從今年起我國明顯改變的調控方式,當即成為全社會討論的熱點詞匯,並在此後今年我國的政府工作報告中被予以證實。
陳寶存分析稱,率先代中央發言的住建部,這次似乎徹底成為了新一輪調控機制的『發言人』,不論是長效機制的研究建立,還是房產稅進程的推進,抑或是最終確定的分類調控思想,都是由住建部長率先發聲並深入參與的,新的調控思路更是由住建部長而非國務院率先拋出並確定基調,證明了住建部未來『牽頭』調控的作用將更加明顯。
去年,步入就職最後階段的姜偉新突然拋出了樓市調控將『分類指導』的新概念,一時間,過去幾年長時間堅持的『一刀切』的強力行政手段出現了顛覆性的改變。『2013年,全國房地產市場總體運行平穩,全國商品住房建設、銷售、庫存、交易量都有大幅度上昇。』姜偉新坦誠地表示,但不可否認,今年在我國部分熱點城市和區域中心城市房價上漲幅度很大的同時,也有少數城市房地產市場萎縮,交易量下滑。看到了不同城市存在的不同市場狀態,愈發重視到了市場在調控中佔據的重要作用被各界看做是住建部管理思路的重大轉變。
截至目前,對一線城市繼續增加住房供應,抑制、遏制投資投機性需求,限購政策不退出;對於庫存量比較大的城市,控制土地、住房供應結構的分類調控政策已經全面鋪開。在廣西南寧、安徽銅陵等地的帶領下,在北京等一線城市繼續嚴格的限購、限貸政策的同時,部分二三線城市放松調控甚至被曝開始啟動『救市』政策,『分類』的形勢愈發清晰。
中國社科院此前發布的《中國房地產發展報告NO.11(2014)》更直言,預計今年各城市之間、地區之間市場分化加劇,分城施策、分類施策趨勢明顯,調控政策差異化和多元化將成為常態。『房地產市場的區域差異性日益顯現,行業趨冷也是客觀事實,相比於政府此前實施的限購、限貸、限價、限買、限賣為主的調控政策,如果現在采取救市、松綁等手段扭轉房地產業的頹勢,其實質都是用行政手段扭曲市場正常的供求關系,不符合房地產市場健康、穩定發展的整體趨勢,中央一定要把權力下放。』中國社科院發展與環境研究所原所長牛鳳瑞表示。
記者手記
姜偉新和他的住建部
轉眼姜偉新已擔任住建部長六個年頭,比起上任時的模樣,如今的姜偉新確實成了白了頭的住建部長,過去的十年是中國房價飆昇的十年,幾年的調控下來,離老百姓心目中的期待相去甚遠,住建部和姜偉新自然地成了一些不滿情緒推不掉的載體。房地產調控表面落於政策,歸於市場,然而背後牽連事權、地權、財權。這些都成為擺在姜偉新面前難解的命題。
自住建部開始運轉至今,我國房地產市場經歷了大起大落的六年,調控政策也跟著市場迎來了一輪接一輪的劇變。在幾次重要調控政策的出臺背後,住建部一直扮演著監督落實、監測各方的角色,雖然這些調控政策基本都不是住建部頒布的,但執行過程卻與住建部有著密不可分的關系。
今年4月29日,又是一個春天,中央組織部副部長王爾乘到住建部宣布中央決定,陳政高任住建部黨組書記,免去姜偉新黨組書記職務。這一任免決定,應當是住建部長更替的前奏。2009年,步入花甲之年的姜偉新在一次廣播訪談節目中被問到是否想過未來大家對自己的評價時,他說:『希望大家評價我沒有白吃飯,還為百姓做了點事情。尤其在保障性住房、危房改造方面,做了一點事!』如今姜偉新已年滿65歲,到了正部級官員的退休年齡。
如今在敏感的交接棒時期中國房地產市場遭遇變局,而這次變局更像是中國房地產市場正在承受擠壓泡沫的陣痛以及政策抽離歸還市場的考驗。面對近期國內樓市突然的變局,住建部只字未提調控,這也基本與本屆政府調控思路一致。同時對棚戶區改造經驗豐富的陳政高的任命也印證了這一點。
接近住建部的相關人士也表示,住建部不會再出臺類似新國五條的房價調控政策,二是要把市場的還給市場,現實也佐證了這一點。2013年2月20日『國五條』出臺至今,中央政府沒有再頒布任何房地產調控政策,李克強總理極少提及房地產調控,力推簡政放權,政府對房地產市場的調控之手抽離的跡象似乎愈發明顯,轉向尋求更加長效的調控機制,在政府主導到市場化配置的道路上已經開始有跡可循。