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廣州地區部分銀行首套房貸利率上浮情況(注:記者以客戶身份諮詢銀行網點所得,具體以銀行公布為准) -制圖:王雲濤
提出科學合理定價,接單、審批後要盡快放款
-新快報記者許莉芸實習生廖曉霞
近來房地產行業『救市』呼聲四起。5月12日,人民銀行副行長劉士餘主持召開住房金融服務專題座談會,要求各商業銀行合理配置信貸資源,優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。同時,科學合理定價並提高服務效率等。記者走訪廣州地區部分銀行發現,目前仍有部分商業銀行停止房貸業務。
要求商行不要過分盲目追求商業利益
從去年開始,在銀行資本緊張、流動性管理難度加大的情況下,購房按揭貸款對商業銀行的吸引力也逐漸降低。『嫌貧愛富』的銀行受利益驅使,往往會將資產投放到收益率較高、風險可控的業務品種。這使得有剛性需求個人房貸的消費者獲得按揭的難度加大,貸款利率下浮的空間縮小。
會議資料透露,劉士餘在會議上提出了5點指導意見,其中第一條就明確表示,各大銀行要在現有資源情況下,根據市場需求,要優先確保住房消費貸款的資源配置。『住房消費貸款本身市場具有潛在的巨大需求,要充分認識在未來城市化建設進程、拉動國民經濟增長三駕馬車的重要地位,不僅僅是為房地產行業。』劉士餘說,『個人住房貸款有經濟增長的穩定功能,是黨中央、國務院民生工作的重要組成部分,金融系統一端連著民生,一端連著黨中央國務院,只能加強、改善,不能改變和絲毫動搖。』
其次,他要求商業銀行的利率合理定價,要有社會責任,能保證保本、微利的財務可持續發展就好,不要過分盲目追求商業利益。同時,他還指出,商業銀行要提昇改善個人房貸效率。『壓單要控制,接單、審批後就要盡快放款。規模不應該是主要原因,如果有這方面的訴求,可以找人行幫助協調各行際間的規模調節』。
最後劉士餘提醒,還要注意防范風險。目前銀行的整體不良率上昇,要關注棄房的現象。值得注意的是,他還鼓勵銀行創新,可以『嘗試個貸資產證券化的渠道』。
個人房貸有經濟增長的穩定功能
此次央行的會議指導目前只停留在『喊話』階段,尚未形成文件,雖然對於商業銀行的個人房貸市場的業務開展有指導作用,但業內人士紛紛表示,此舉將有助於經濟平穩增長,但究竟能救市到何種程度仍待觀察。
中央財經大學金融學院教授郭田勇稱,個人住房貸款有經濟增長的穩定功能,央行此時關注住房信貸問題可緩解我國經濟下滑趨勢,有助於經濟平穩增長。郭田勇認為,目前我們經濟運行減速,房價也出現了一定程度上的回調,這有利於房地產擠出一些泡沫,對我國經濟調整,經濟健康發展有好處。但他同時表示,如果未來房地產調整過深,會讓我們經濟下滑過大,對經濟發展有較大的負面影響。
經濟學者、央視特約財經評論員馬光遠認為此舉會在一定程度上救市,但能救到什麼程度恐怕要探討,『期待像2008年之後房地產飆漲不現實』。
首套房貸上浮是主流優惠將成歷史
各商業銀行在會議上提出,目前銀行遇到了一些問題,主要就是房貸利率提高,導致發放貸款放慢。原文指出,『受市場需求和資金成本上昇的影響,銀行按揭貸款的定價有所提高。其中,工商銀行首套執行基准利率,上浮較少。招行新發放的首套房利率由9.7折提高到上浮7.6%,中信和建行今年新增個人貸款40%是房貸,中信首套利率上浮8%。』
『房貸荒』從2013年下半年延續至今,且依然沒有放松的跡象。根據融360《中國房貸市場4月度分析報告》,4月以來全國首套房9折以下利率優惠絕跡,個別銀行最高上浮40%。放款方面,銀行壓貸、緩貸的現象呈普遍現象,部分銀行出現半年放不出款的情況。有業內人士表示,未來銀行首套房貸市場利率上浮5%-10%將是主流,優惠利率或將成為歷史。
●權威分析
央行發聲力挺首套房貸
差別化房貸政策不變
據新華社電中國人民銀行13日敦促商業銀行,要求其合理配置信貸資源,優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。這是在當前房地產貸款市場出現一定程度萎靡的大背景下,我國金融調控部門首度發聲,要求商業銀行落實好差別化房貸政策,對首套房房貸需求給予支持。
今年以來,一些城市出現了居民購房貸款審批緩慢、銀行遲遲不放款的現象;在一些地區,首套房個貸已很少有利率優惠,且利率水平明顯上浮,高於基准利率5個點以上已成為十分普遍的現象,首套房貸優惠政策已是名存實亡。
相關數據也印證了這一市場變化。數據顯示,一季度我國個人購房貸款餘額10.29萬億元,同比增長20.1%,但增速比上年末低0.9個百分點。同時,在去年全年個人購房同比多增7389億元的基礎上,今年一季度個人購房同比多增僅為254億元,全國范圍個人購房貸款增幅明顯放緩。
央行力挺首套房房貸需求,體現了一直以來的差別化房貸政策,並不意味著房地產調控方向的變化,市場不宜過多解讀。
差別化房貸政策,簡單而言即對保障性住房、中小套型普通商品住房建設和居民首套自住普通商品房消費予以支持,同時堅決抑制投機投資性購房需求,對前者給予政策性貸款優惠,而對後者嚴格貸款投放,增加其投資成本。
『差別化房貸政策具有穩增長、保民生、抑投機的多重功能,是金融調控部門對房地產貸款一以貫之的原則,迄今並未發生根本改變。』中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇表示。
廣州三家商業銀行暫停個人房貸業務
此前,關於部分商業銀行停貸的消息已傳開。根據融360的報告顯示,4月份廣州地區已有招商銀行、民生銀行、平安銀行三家銀行停止個人房貸業務。昨天,新快報記者經詢問證實了這個說法。
平安銀行貸款部業務經理表示從去年開始銀行已經停止個人房貸業務,至今仍未恢復,記者詢問監管層如何看待已經要求銀行不准停止個人房貸業務一事,該客戶經理表示尚未接到類似文件,他表示『就算有此類文件,下達到我們業務部門仍需要一定時間』。
招商銀行貸款部業務經理也表示目前個人房貸業務已經暫停,目前只與幾家開發商有合作房貸業務。民生銀行的貸款部業務經理也對新快報記者表示,個人房貸業務過於小額,因此也已經停止個人房貸業務。
另外,記者昨日走訪廣州各大銀行發現,目前廣州商業銀行首套房貸利率普遍上浮5%-10%,廣發銀行首套房貸利率上浮最高,竟高達20%。
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房貸與存款『捆綁』現象仍存在
融360相關分析人士指出,在房貸額度比較緊張的特殊時期,銀行更多的『潛規則』開始左右房貸利率。如有的銀行會以『給予優惠利率』為誘餌,要求貸款人辦理信用卡、理財產品,或在銀行存入一定存款;更有甚者,會有客戶經理誘使購房者直接交納一定現金『購買』優惠利率。在放款方面,有銀行要求客戶購買一定額度理財產品,通過成為銀行VIP客戶來享受房貸『快速通道』;在整體額度有限的情況下,銀行並未按先來後到順序發放貸款,而是誰願意接受更高利率,誰就能先拿到貸款。
記者在走訪中也發現了部分商業銀行『變相』將存款與貸款『綁架』起來操作。如廣東南粵銀行此前推出了一款剩息型房貸創新產品——『蓄利寶』。辦理該產品後,每一個單位的『蓄利寶』積分可以對應未來100元房貸的利率浮動比例下降1%。積分累計到一定程度就可以獲得相應的貸款利率優惠。