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8年前購買的在建商品房,3年後收房時得知被開發商抵押給了第三方,還與第三方簽訂了房屋買賣合同。爲討要房屋,購房人將開發商告上法庭。經過長達3年的訴訟之路,法院卻以第三方在房管局網籤爲由將房屋判給了第三方。明明自己先買的房,爲何得讓給後來者,難道房屋買賣可以不遵循先後順序?另外,網簽到底能不能作爲房屋物權歸屬的依據?
房企“一房兩賣”
2006年,西安的杜女士和其他4名業主各自購買了一套位於西安市雁塔區科創路麗灣藍湖小區的商品房,該小區房屋由陝西銳捷實業有限責任公司(以下簡稱陝西銳捷公司)開發建造。同年1月12日,杜女士等人分別與開發商簽訂了《商品房買賣合同》,約定交房時間爲2009年7月30日,首次付款91%,其餘房款於2008年全部付清。5套房共計176.3萬餘元。
到了約定的交房日期,陝西銳捷公司並沒有按照合同向杜女士等人交房。隨後,杜女士等人得知開發商因欠施工方工程款,將房屋抵押給了施工方浙江環宇建設集團有限公司西安分公司(以下簡稱浙江環宇西安分公司),雙方還於2009年2月19日和同年4月27日分別簽訂了《抵房協議》和《補充協議》。爲索要房屋,杜女士等人多次與開發商交涉,開放商承諾:雙方工程完工結算後,將房屋返還業主。
然而,直到2010年,陝西銳捷公司還是沒有交房。杜女士等人得知,陝西銳捷公司早在2009年5月13日就與浙江環宇西安分公司簽訂了《商品房買賣合同》,將杜女士等人的房屋轉賣給了對方,並在西安市房管局辦理了網上登記備案(網籤)。
記者瞭解到,所謂網籤,就是商品房交易雙方簽訂購房合同後,到房屋管理部門進行備案,並在互聯網上公示。而網籤的目的正是爲了讓房地產交易更加透明化,防止開發商“一房多賣”。
訴訟一波三折
眼看西安銳捷公司交房無望,2010年12月20日,杜女士等人一紙訴狀將西安銳捷公司起訴到西安市雁塔區人民法院。
2011年3月29日,雁塔區法院依據《合同法》規定,判決杜女士等人與西安銳捷公司簽訂的《商品房買賣合同》有效,西安銳捷公司應將房屋交付給杜女士等人。
判決生效後,浙江環宇西安分公司拒絕向杜女士等人交房。在法院強制執行期間,浙江環宇西安分公司以案外人的身份向雁塔區法院提出執行異議,指出西安銳捷公司與其簽訂了抵押合同,他們已經按照合同約定不再向其討要欠款,而且涉案房屋已進行了網籤,自己合法所有。
2012年9月7日,浙江環宇西安分公司提出的執行異議被雁塔區法院以杜女士等人購房時間早於抵押時間爲由,依法駁回。
隨後,此案再一次進入強制執行程序。爲保護案件爭議房屋,雁塔區法院將其貼上封條。2013年1月29日,浙江環宇西安分公司再次提出異議,同樣被依法駁回。2013年2月20日,該企業第三次提出異議,稱其對涉案房屋享有所有權。此次異議,雁塔區法院裁定受理,並中止原判決執行。
2013年12月5日,雁塔區法院撤銷原判決,同時以杜女士等人的購房合同非《西安市商品房買賣合同》示範文本且未進行網籤爲由,判決杜女士等人的購房合同有效,杜女士等人可向西安銳捷公司索要購房款並索賠經濟損失,爭議房屋所有權屬環宇公司西安分公司。
杜女士等人對此判決不服,稱商品房買賣應該按照先後順序進行,是否網籤並不能作爲實現物權的依據。目前,杜女士等人向西安市中級人民法院提起上訴。本報將繼續關注該案件的進展。
-法律觀點
兩個買賣合同都有效
陝西琴劍律師事務所律師高向榮
該案中,兩個房屋買賣合同均有效。至於房屋歸屬的問題,案外人第三方的合同已經履行完畢,在形式上取得了房屋所有權,享有的是基於對該房屋所有權上產生的物權請求權。而杜女士等人享有的是基於房屋買賣合同產生的債權請求權,該債權請求權是一種對出賣人的請求給付,對買賣標的物本身無直接支配及排他的效力。我個人認爲,房屋應歸屬於案外人第三方。
此案中,開發商先後與兩個不同的買受人訂立購房合同,開發商理應爲前者辦理網籤及其他手續。然而,事實是開發商爲後者辦理了相關房產手續,表明開發商存在重大違約行爲。從法律角度看,開發商雖然與案外人第三方簽訂了商品房買賣合同,辦理了網籤,比杜女士等人的購房手續更爲完善,但最終房屋所有權應以誰辦到房產證爲準,而不應以誰先網籤爲準。如果能確認開發商和案外人有惡意串通行爲,法院不應給予保護。
購房者可索加倍賠償
西北政法大學經濟法學院副院長李集合
杜女士等業主於2006年和開發商簽訂了購房合同並付款,雙方達成了買賣關係,即債權關係。在雙方債權行爲期間,開發商無權將業主的房屋做抵押。此案中,開發商在業主不知情的情況下將房屋私自做抵押並出售,是一房兩賣的行爲,侵犯了業主的權利,屬於典型的違約行爲。
根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規定:出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一,導致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者爲拆遷補償安置房屋的事實。可見,針對開發商私自抵押的行爲,杜女士等業主可以向開發商索要加倍賠償。
及時辦理網籤很重要
西安市消費者協會祕書長李安邦
雖然開發商在此案中有着不可推卸的責任,但購房者也存在疏忽的責任。廣大購房者買房時不僅要嚴格執行國家規定,還要充分行使自己的權利,如要求開發商在簽訂購房合同時爲其在房管局辦理網籤及其他相關手續,不要輕信開發商所稱的“稍後辦理、過一段時間辦理”等話語。如果開發商當時未辦理網籤,最好與其補充簽訂出現問題如何解決的協議,避免出現此類糾紛。