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文/羊城晚報記者何偉傑褚韻
5月1日,醞釀多年的《廣州市物業管理暫行辦法》終於實施。針對業委會籌備手續繁瑣等問題,《辦法》出臺一系列規定力圖將其簡化。如今新規已實施近半個月,成效如何?記者近日走訪了一些此前長期處於糾紛狀態的小區,發現新規實施後,有小區多年形成的“死結”正逐漸被解開。
然而《辦法》卻未能理清來自基層部門的困惑。有街道基層幹部坦言,《辦法》強調街道指導作用,卻沒有明確具體該如何指導,職責的不明晰讓他們對小區指導工作依然感到迷茫。
【標本剖析】
標本採集地:雅郡花園
業委會籌備漫漫十年一波三折
就在《辦法》實施前的四月份,海珠區雅郡花園掀起了一場物業管理費風波。首先遭到質疑的是業主“雙過半”數據。“名字對不上號”、“明明寫不同意最終結果卻被改成同意”,各種數據讓業主們哭笑不得。不僅“雙過半”數據被質疑有“水分”,有業主還指出,物管公司出具的“成本覈算”,並沒有經過第三方機構的審計。
爲了維護權益,雅郡花園的業主們又一次聯合起來籌備業委會。
事實上,這已經不是雅郡花園的業主們第一次提出成立業委會了。業委會籌備組成員之一的何先生介紹,早在2004、2005年,開發商想將小區內的一個泳池改建爲變電站,遭到居民們的強烈不滿,便有不少人提出要成立業委會。但當時對業委會成立條件的規定相對模糊,一般要求達到一定比例的入住率。可小區建成不久,還有大量房子未售出,入住率達不到半數,事情一度擱置。到了2012年5月份,幾經周折之下小區纔有了由包括13名業主,1名居委會代表及1名物業公司代表的籌備組初步名單。
然而小區的業委會選舉之路依然坎坷。首先,問題出在籌備組成員的確認環節上,“當時的規定是,籌備組的組長由街道代表擔任,13位業主代表每人都要找10個住戶作推薦,推薦人不能重複。我們折騰了兩個月,簽字都拿下來了,然而居委會後來又說程序不夠嚴謹,推薦住戶需要出示房產證、身份證等相關證明。”何先生說,這樣的“二次工作”讓業主代表們大爲苦惱。其次,在小區業主公約和業主大會議事規則的議定方面同樣被街道多次退回要求修改,“幾乎每一條都改過不止一次,光是會議我們就開了十幾次。”繁瑣的程序讓籌備組成員身心疲倦,“覺得怎麼改都不行,後來乾脆就不弄了。”
籌備組已就物管費漲價進行維權
物管費漲價風波,再度讓業主們爲成立業委會“團結起來”。按照相關規定,籌備組在半年內無法組建業委會,就要“自動解散”,但街道居委會等各方考慮到實際情況,都同意其餘籌備組成員“無需再次公示”,只要對新上任的業主代表進行公示後,即可進行後續的業主公約和業主大會議事規則公示工作。
如今新出臺的《廣州市物業管理暫行辦法》也有望讓小區積聚多年業委會成立“死結”得以鬆綁。此前,小區議事規則和業主公約曾被街道多次退回,長年累月的修改依然無法通過,讓小區業主積極性大幅下降,導致業委會成立多年停滯,形成“死結”。琶洲街城管科負責人丁女士解釋,並非街道故意“爲難”業主,而是當時廣州市有一份統一的指導文件,他們是根據這份文件來建議業主對規則和公約進行修改,“如果不符合規範,自然無法通過”。
不過自從5月1日《辦法》實施後,這個問題有望得到徹底的解決。琶洲街道方面表示,按照新規,小區議事規則和業主公約將不用再進行類似的審覈修改,由業委會籌備組制定完成並進行公示通過,交由街道備案即可,街道也將據此進行後續工作。如今雅郡花園正在對新上任的業主代表進行公示,“條例實施以後,一些以前不明確的東西現在有了依據,整個流程比以前更爲順暢了。”小區籌備組成員坦言,這次他們比以往任何一次籌備都更有信心,“如果不出意外,兩個月內就能夠召開業主大會,正式成立業委會。”
近日,記者回訪小區瞭解到,雖然目前業委會仍在成立過程中,但籌備組目前已經就物管費進行維權,“我們目前已經收集到超過150名業主簽名反映稱‘公示表格與實際情況不符’,我們已經將情況形成文字材料屆時會與物管進行協商。”
【仍有隱憂】
基層部門如何介入
新規未有明晰指引
與雅郡花園相比,本報多次報道的海珠區潤泰大廈如今在街道居委的介入下已經選出新的業委會成員,並在最後公示階段。從表面上看,潤泰大廈三年的業委會鬥爭似乎即將告一段落。然而,反對的聲音卻一直未能平息。
感嘆:街道介入過深被罵“亂作爲”
原業委會主任潘先生始終對這次由街道牽頭成立的“工作小組”發起的業委會選舉表示質疑,“根據現行法規,首屆業委會選舉有籌備組,業委會換屆有換屆小組,從來就沒有工作小組的說法。”而負責小區業委會籌備指導工作的鳳陽街民政科科長林進文更是一度被情緒激動的業主公開指責。記者近日接觸到了這位民政科科長。談及潤泰大廈,他從辦公桌裏搬出了四大箱子的材料以及一本藍色的大書,“這些都是潤泰大廈三年來業委會成立工作的材料。”
在潤泰大廈三年的指導工作中,林進文招了不少罵。有人說他介入過深,居心叵測。其實,指導潤泰大廈業委會工作,林進文靠的是一本由市房管局2010年印發的《物業管理政策法規》,“我們很多做法都是參照這本書裏的條款,儘量做到依法依規。”但事實上,更多的情況書裏無法找到答案。林進文坦言,“沒法可依”的狀態確實讓他們陷入迷茫。
坦言:三種責任沒有細則不好管
事實上,作爲小區事務的協調者和引導者,街道辦、居委常常在小區糾紛中被不同利益方業主指責“不作爲”或“亂作爲”。當面對指責,他們有着跟林進文類似的無奈。當小區出現問題,街道居委如何介入?應該介入多深?不少基層人員仍然處於迷茫期,然而《廣州市物業管理暫行辦法》的正式實施並未能解決他們這方面困惑。
一名長期跟進小區業委會工作的街道基層人員坦言,新規表示街道居委會對小區業委會工作有“指導”、“代行”、“監督”等責任,但究竟如何監督?如何指導?什麼情況下該如何代行?《辦法》裏面沒有一個明確的規定,這導致街道居委常常陷入一種無所適從的狀態,“人力物力投進去了,小區自治沒搞好,業主們反而怪街道居委管太多。”他建議,相關部門應該就街道居委如何指導小區業委會工作專門出臺細則,“這樣居民也好基層工作人員也好都會更加明晰。”