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在寶安乃至整個深圳,有一大批建於1997年之前的居民樓沒有安裝電梯,這些樓梯舊樓讓越來越多每日攀爬的高樓層住戶感到了『力不從心』,加裝電梯,成了高樓層住戶的念想。何俊攝
『老哥們,現在有政策了,我們的舊樓符合加裝電梯的條件。你能不能考慮一下?大家坐在一起給你們低樓層用戶設計一個補償方案,把樓梯裝起來,畢竟很多街坊年紀都大了,上下樓梯非常不方便。你要是有什麼需要,我們也可以考慮進去。』不久前,家住寶安建安新村某棟的李先生在社區花園遇見了陳先生,遲疑了片刻之後,他主動上前和陳先生搭起了話。
『我的態度已經表明過了,不要再來說服我了。』陳先生的回答十分堅決。
作為十多年樓上樓下的鄰居,李先生和陳先生分別住在樓層的七樓和二樓。由於這棟建於上世紀90年代的舊樓沒有安裝電梯,出於方便的考慮,早在五六年前,部分高樓層業主之間形成了加裝電梯的動議,但是這一設想遭到了低樓層業主的強烈反對,李先生曾與陳先生多次溝通未果,加上當時對於舊樓層加裝電梯尚未有明確的法規指引,此事一直擱淺至今。
在寶安乃至整個深圳,有一大批建於1997年之前的居民樓沒有安裝電梯,其中既有商品房,也有福利房。這些舊樓一般為7到9層,隨著人口老齡化的大潮,這些樓梯舊樓讓越來越多每日攀爬的高樓層住戶感到『力不從心』,加裝電梯,也成了高樓層住戶的願想。
近年來,多位深圳市民、人大代表、政協委員曾就舊樓加裝電梯提出呼吁與建議。去年底,經過長時間的調研之後,深圳市規劃和國土資源委員會出臺了《深圳市既有住宅加裝電梯的實施意見》(以下簡稱《意見》),意見明文規定:在滿足建築結構、消防等安全要求和城市景觀的前提下,已辦理房地產權登記的既有住宅可以申請加裝電梯。
不過,雖有明確的政策支持,但《意見》亦規定舊樓加裝電梯如要申請審查,需有本棟(梯)房屋專有部分佔本棟(梯)總建築面積2/3以上的業主、且佔本棟(梯)業主總人數2/3以上的業主同意加裝電梯的證明材料。業主之間『談不攏』正成為舊樓加裝電梯的最大障礙。記者從相關部門了解到,《意見》頒發至今,舊樓層加裝電梯的個例寥寥無幾,整體進展並不樂觀。
●南方日報記者方曉達
樓上樓下的『共識鴻溝』
寶安新村是建於上個世紀90年代的住宅樓,除了一棟高樓層建築帶有電梯之外,其餘均為無電梯的8層住宅樓。家住樓梯樓8樓的趙先生告訴記者,自己80多歲高齡的母親近幾年除了看病、檢查身體之外,已經不再下樓了:『以前每下樓一次都是我背下去,現在我也是60歲的人了,背不動,只能叫在福田工作的兒子回來背。』
關於舊樓裝電梯的設想,趙先生是第一個投支持票的,他對此也在同一樓的鄰裡間摸過底:『五、六、七、八樓層的業主都是比較堅定的支持派,四樓的可能有些搖擺,三樓以下則較多是持反對意見的了。』
『反對者主要的反對意見在於加裝電梯對於樓層結構安全的影響、電梯對於低樓層采光的影響、電梯的安全問題、電梯的噪音問題等等。』建安新村的李先生告訴記者:『錢的問題倒不是大問題,我們之間也做過一些方案,可以對部分低樓層用戶提供一些補償,但是他們並不接受。確實,畢竟低樓層住戶對於電梯並無需求,在他們看來,最好的改變就是沒有改變。』
新出臺的《意見》對於舊樓加裝電梯的資金來源給予了指引:本著利責相應、友好協商的原則,業主可以參照樓層不同、權重不同的方式自行協商出資比例,樓層越高,則出資比例相對越高。例如,第8層權重可設為6,第7層為5……,等等。視加裝電梯工程的不同情形,第2層可以少出或者不出,地面層可獲適當補償,但補償金額不宜超過總工程費用除以本棟(梯)總戶數的數值。
事實上,一位參與過類似談判的高樓層業主表達了和李先生類似的看法:『為了能夠達成共識,我們高樓層業主甚至可以再掏多一點補償低樓層業主,這都不是問題,但是對方就是不松口。』
這位業主還道出了自己的揣測:『其實換位思考的話,他們(低樓層業主)也有自己的利益立場。現在的樓梯舊樓在市場上,一般是低樓層價位較高,如果裝了電梯,那肯定是高樓層的價位比較高,從房產價值的強勢到弱勢,一般人不容易接受這個大轉彎。』
業主之間無法達成共識,讓許多舊樓加裝電梯遙遙無期。一位專業人士告訴記者,按照深圳新出臺的《意見》,舊樓加裝電梯要通過規劃國土部門的審查,進入公示階段,需提供本棟(梯)房屋專有部分佔本棟(梯)總建築面積2/3以上的業主、且佔本棟(梯)業主總人數2/3以上的業主同意加裝電梯的證明材料。這看上去似乎可以通過少數服從多數的原則推進電梯的安裝。但《意見》第六條同時規定:公示無異議或者已妥善處理異議後,申請人應當向規劃國土部門申報加裝電梯的建設工程規劃批復,需提交本棟(梯)全體業主已就電梯的建設(包括水、電、氣管道的遷改等)、運行、保養、維修、使用管理責任主體等問題已達成一致意見的證明材料;加裝電梯可能影響相鄰住宅采光、通風等使用功能的,申請人還需提交與在加建方案公示期內提出異議的相關業主就補償問題達成一致意見的證明材料。
這意味著,舊樓加裝電梯過程中,任何一個業主的反對意見均可『一票否決』。
『說也說了,談也談了,甚至吵也吵過,鄰裡鄰居的,要鬧起來也挺難為情的。現在感覺要在舊樓加裝電梯,一個字,難。』西鄉地鐵C出口附近一位參與過推動舊樓裝電梯的業主無奈地對記者說:『作為一名高樓層樓梯樓的住戶,要住上電梯樓,我現在僅寄望於換一套房子,或者觀望一下小區有沒有被納入舊改的可能。』
按照《意見》規定:已納入市政府批准的全市城市更新單元計劃和土地整備計劃的住宅不得申請加裝電梯。
政策背後的市場先熱
寶安前進路的地產中介周先生在向客戶推薦樓梯舊樓時,總是向客戶加以介紹,該樓可以加裝電梯:『按照過去的經驗,舊樓加裝電梯之後,高樓層可以有20%的增值。不少年輕的客戶偏好這種樓盤,一是自己的體力能夠接受,二是便宜,三是擁有較大的增值空間。』
舊樓加裝電梯,攪動的不僅僅是地產行業的遐想,電梯行業更是冷暖先知。寶安新村某樓梯樓的高層住戶羅阿姨經常會收到一些電梯公司派發的傳單,『品質可靠』、『安全節能』、『銷售、安裝、維護一條龍服務』成了慣常的宣傳詞眼。自從舊樓加裝電梯成為大眾議題以來,諸多電梯行業將舊樓加裝電梯視為可觀的業務增長點。
『我們在羅湖、福田已等地經成功地操作了不少舊樓加裝電梯的項目。在這方面擁有很強的技術優勢,可以給不同結構的舊樓層提供讓客戶滿意的電梯方案。』深圳富士電梯的工作人員向記者介紹道:『客戶可以根據戶數選擇電梯的類型,我們提供的最經濟的電梯是800公斤電梯,造價大約在15萬元左右。』
除了造價之外,一部800公斤電梯的安裝費用約需10萬元,而後期維護費用約在每年4000元到6000元之間,再加上能耗費用,一部電梯對於業主而言將是一筆不菲的支出。不過這位工作人員提醒記者,深圳新出臺的《意見》對於舊樓加裝電梯的資金來源也提供了一些渠道支持。《意見》規定,業主應當承擔加裝電梯的相關費用,主要籌資方式包括按規定申請提取使用加裝電梯涉及專有部分的物業專項維修基金、按規定申請提取使用加裝電梯涉及專有部分的業主住房公積金。
『不同的舊樓有不同的結構,有的舊樓預留了電梯通道,有些則沒有,我們在方案設計上也比較靈活。比如對一些沒有預留電梯通道,樓道面積比較小的舊樓,我們可以在原來的建築面積之外設計一個觀光電梯。』富士電梯的工作人員進一步介紹道。
事實上,《意見》對於舊樓加裝電梯而增加建築面積采取了容許的態度:《意見》的第九條明確規定:對確因加裝電梯而增加的建築面積,暫不計收地價、不辦理用地補充手續、不辦理房地產權登記。
在提供銷售、安裝、維護等服務之外,廣州的一家電梯公司還推出了代為報建的服務。該公司表示可以代業主在國土規劃和住建等部門辦理相關手續,但前提是業主之間先『談妥』:『業主談妥了,大家都同意,蓋好了章,剩下的事情可以全部交給我們。』
在政策與技術層面已無障礙的情況下,業主的同意率成了最後的操作難點。此前,周邊城市有過在業主同意率較低的情況下,由少部分舊樓業主集資加裝電梯。電梯的使用不予分享,由出資的業主通過佩戴的電梯IC卡刷卡使用。電梯行業的一位知情人士坦言,目前此類范例在深圳較難效仿:『深圳的相關法規還是強調業主利責相應、友好協商的原則,出資的問題倒是其次,重要的是能否做到一棟樓上上下下大家能夠一起接受。』
近年中,廣州的舊樓加裝電梯已經湧現不少成功案例,而據分析,成功案例中以單位的房改房居多,有論者指出,這類型建築加裝電梯的推進通常以單位的組織為突破口,因此容易跨越業主共識這一鴻溝。而業主身份各異的普通舊樓則不具備這一優勢,畢竟組織性的決策比業委會的溝通更有效率。
自2012年起,深圳在羅湖、福田、南山各挑選了相關的小區作為舊樓加裝電梯的試點小區。時下,這些試點小區的進展頗受關注。李先生告訴記者:『如果有一個試點出來,事情會將有很多改觀,我們可以學習怎樣去推進這件事情。』