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近期,包括第一太平戴維斯、世邦魏理仕、中原地產在內的多個房地產數據研究機構發佈北京第一季度的房地產數據報告。從報告上來看,北京第一季度的整體住宅的供應量、成交總量均有所下降,但售價仍然穩中有升。
在住宅整體供應下跌的同時,高端住宅的入市卻出現井噴,這主要是由於去年限售令的影響。今年一季度,北京豪華公寓和高端別墅的入市量超過了2013年的總入市量。不過,這並未能提升高端住宅的成交量,在以上機構的報告中,其成交量與普通住宅一樣,均有不同程度的下滑。
但與“房冷”相對應的是土地市場的火熱,儘管國家統計局數據顯示,全國的土地出讓面積同比有所減少,但北京的土地出讓總額卻超過了前兩年的總和。業內人士表示,這是由於土地市場和住宅市場的反應存在“時間差”。
住宅成交量下跌6成
根據世邦魏理仕的數據顯示,第一季度,北京住宅整體市場的供給量與成交量均有所下滑,一手住宅供應量環比下跌165.3%,至約170萬平米;同期成交量環比下降38.8%,同比下降56.8%,達到約170萬平方米。第一太平戴維斯的數據顯示與世邦魏理仕相同。
針對第一季度供求雙下降的局面,世邦魏理仕的分析稱,一方面是因爲受春假長假期間傳統的住宅銷售淡季和2013年末預售許可證發放從嚴政策的影響,另一方面部分消費者暫時推遲了購房計劃以待大量自住型商品房的入市,導致第一季度,北京住宅整體市場的供給量和成交量均有所下滑。
這一數字與近日國家統計局發佈的全國數據相符合,國家統計局數據顯示,1-3月份,全國住宅銷售面積同比下降5.7%,銷售額下降7.7%。
不過,由於供給有限,且消費者對住房的剛性需求和改善性需求大致穩定,北京一手住宅的總體價格仍然保持穩定增長。世邦魏理仕數據顯示,2014年前兩個月住宅價格指數與去年12月相比,增長1.1%,同比上漲12.2%。
高端住宅供應現井噴
由於去年“4萬元紅線”限售令的限制,北京市大量高端住宅被迫延期上市,因此,在今年一季度出現了高端住宅的入市井噴。根據仲量聯行的數據顯示,2014年第一季度,共有871套豪華公寓進入預售市場,比2013年的入市總量還高出180%;同時,有550套高檔別墅獲得預售許可,也相當於2013年的85.7%,共計1421套。
不過,井噴的入市量並未帶來相同情況的成交狀況。根據仲量聯行數據顯示,一季度共銷售高端住宅745套,豪華公寓的銷售情況下降12.5,別墅下降11.3%。而世邦魏理仕的數據顯示,成交量也出現了不同程度的下跌。
仲量聯行表示,成交量下降主要是因爲中國春節帶來的傳統淡季,加之購房者對於中國樓市走勢的觀望態度。
土地收入超前兩年總和
多個業內人士表示,地市和樓市是兩個不同市場,而二者之間存在一定時間差。
這在北京的土地市場上得到了充分的印證,據第一太平戴維斯數據統計,第一季度北京土地市場總成交金額達到了人民幣753億元,超過2012年和2013年兩年一季度成交金額總和。其中住宅用地的成交額佔總成交額的61%,溢價率從37%到214%不等。
第一太平戴維斯同時表示,從面積上講,第一季度的供地總量爲5150公頃,其中包括1650公頃的住宅用地。雖然總量與之前基本持平,但由於北京市政府增加了自住型商品房的供應量,普通商品房的建設用地與去年同期相比則有所下降,這也使得這一部分土地愈發“物以稀爲貴”。
“標杆房企對於一線城市的後市仍持續看好。”中原地產市場總監張大偉表示。中原地產統計,從10家標杆房企的拿地情況看,在一線城市的拿地金額佔比超過60%,與去年下半年的佔比相比,增加了24個百分點。“諸如杭州常州等城市降價風潮的出現,也使開發商在二線城市購地更爲謹慎。”張大偉說。