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馬年第一降率先在城北打響,這使得大家一度擔心,降價潮是否會在該板塊愈演愈烈,甚至波及到整個杭州樓市。
浙大城市學院房地產研究中心主任、浙工大客座教授、浙江厚道資產管理有限公司CEO丁浚哲長期從事房地產的研究,他有自己一套獨特的理論——投資守恆定律。在本報城北置業節的論壇上,丁浚哲表示他看好城北板塊,目前的城北樓市只是做了一個“俯臥撐”。
“守恆定律”下
城北目前在做俯臥撐
丁浚哲認爲,投入在一個區域的資金與“能量守恆定律”道理相似,一定是維持在平衡狀態的。當政府在這個區域投入一大筆資金進行大規模建設之後,這部分投入的資金所帶來的利好,就會在土地出讓時以地價上漲溢出的方式體現出來,最終將投入的資金收回來。開發商在拿地時候投入的資金,也將在開盤後體現在房價上,通過房價溢出的方式將先前投入的資金進行回籠。“雖然在短時間內,會呈現一個俯臥撐的狀態,但長遠來看,投資一定會保持在平衡狀態。”
丁浚哲分析了城北區塊發展的過程和趨勢。“早年是上塘高架時代,自從政府在交通配套上投入,上塘高架開通後,城北房價立馬開始上漲;其次,是橋西發展時代,因爲政府的大規模投入,譬如建賣魚橋小學,開發商扎堆進入,繼續推高房價。”丁浚哲說,“不過,配套發展需要時間,有時候跟不上開發商的開發節奏,所以當政策頻繁波動的時候,就會產生價格戰。2008年、2009年的時候,橋西房價一度從15000元/平方米降至11000元/平方米,2011年也產生過價格戰,但當配套逐漸實現之後,紅利明顯,房價自然就會開始反彈,所以現在橋西的房價漲至25000元/平方米。”
丁浚哲說,目前北軟板塊正在上演橋西一樣的故事。“政府對此區域投入非常大,無論是從道路,還是學校,抑或公交等配套設施上都是重金投入。比如爲了引入萬達,低價出讓土地,這其實也是政府的一種投入。開發商都嗅覺靈敏,萬達、萬科、濱江等衆多大佬紛紛進駐,集中拿地,集中推盤,最終供大於求,導致了價格戰的廝殺。”
不過丁浚哲認爲,這樣的廝殺局面是暫時的,當政府配套紅利兌現時,房價漲起來就會很快。“譬如萬達廣場開通,賣魚橋小學北軟校區建成,價格就會回升。價格戰有個好處是,增加去化率,加大入住率,人住得多了,爲了滿足居住者的需求,配套自然跟進。而配套增加了,價格自然迴歸。”
大量資金
正流入城北板塊
丁浚哲曾在2012年做過一個課題,研究過杭州哪個板塊最具發展潛力,最後結果顯示,城北板塊位於榜首。
“2006年,政府提出1500億‘決戰東部’,東部區塊明顯加快了發展的步伐,這在板塊內的房價上得到了體現。”丁浚哲說,“我們對資金流向的研究表明,這幾年,資金開始大量流向城北。現如今的城北,是杭州與餘杭共同打造的區塊,做到了很好的無縫銜接。各項配套設施也在杭州及餘杭政府的共同努力下,得到了很好的實施,路網可以直達,交通也比較方便。還有學校的投入,商業配套的跟進,工廠的搬遷,公交等公共設施的完善,企業的入駐,慢慢地形成了一個良性的生態圈。這個區域內,有企業、有住宅、有寫字樓、有商業綜合體、有學校等一系列的配套,這些科學地組合在了一起。百姓可以安居樂業,在這裏生活、工作、購物、娛樂,形成一個循環系統。”
買入接近成本價的房子
大可以安心睡覺
當記者問起,在目前的市場環境下,從價格方面考慮,怎樣才能買到讓自己舒心的房子時,丁浚哲說:“何爲舒心?就是買了之後可以放心睡覺的房子。大多數人看的是絕對價格,比如說兩個樓盤哪個單價更低,總價更低。而我更看重的是相對價格。”
丁浚哲解釋,相對價格的意思就是不光看房子本身的售價,更要看開發商拿地的樓面價。“打個比方,在城北板塊,如果拿地時候的樓面價在7000元/平方米左右,那麼現在13000元/平方米左右的售價,開發商基本已經處於不賺錢的狀態了。買這樣的房子你大可以安心睡覺了。”
限購政策是否會鬆綁,是大家都關心的問題。丁浚哲認爲,杭州樓市本身應該到了取消限購政策的時候。“首先,杭州樓市的去投資化已經非常明顯了,房子基本上已經迴歸到了居住屬性本身,其投資屬性已經弱化。其次,杭州樓市連續五年來價格態勢相對平穩,市區的老房子已經連續幾年沒有漲價了,抑制房價過快上漲這一點,政府也做到了。”丁浚哲說,“第三,很多改善型的自住型需求被壓抑了,而通過自己的努力,讓家裏人住上更爲舒適的房子,孩子上一所較好的學校,我認爲這是我們普通人對於中國夢的一個表現形式。”不過,丁浚哲認爲過去幾年杭州樓市一直處於風口浪尖,所以不會成爲率先鬆綁的城市。