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新華網上海4月17日電(記者鄭鈞天)國家統計局16日發佈“2014年1-3月份全國房地產開發和銷售情況”顯示,今年前3個月,全國商品住宅和土地市場均出現成交持續下滑的態勢,樓市儼然已進入冷凍期。
與此同時,進入二季度以來,銀行信貸政策依然沒有鬆動的跡象。專家認爲,剛需的購買力將持續受到抑制。業內人士認爲,對於近期的樓市而言,改善型需求或將成爲成交主力。
樓市供求雙雙下降全國住宅成交跌幅擴大
國家統計局數據顯示,1-3月份,全國商品住宅銷售面積17825萬平方米,延續了今年前2月的負增長態勢,同比下降5.7%,降幅擴大4.5個百分點;住宅銷售額11075億元,同比下降7.7%,降幅比1-2月擴大2.7個百分點。
克而瑞研究中心發現,今年第一季度全國房地產市場成交量與去年相比下滑顯著,其中,一線城市下滑了43%,二線城市下滑了22%。
以上海爲例,第一太平洋戴維斯15日發佈數據顯示,一季度,上海新建住宅銷售市場供求雙雙下跌,爲近八個季度以來最低水平。其中,新建商品住宅新增供應環比減少27.7%至260萬平方米;上海一手住宅成交量環比下降43.9%至210萬平方米;二手住宅的成交量也較去年同期下降三分之一,達340萬平方米。
第一太平戴維斯中國市場研究部主管簡可表示,一季度住宅成交量之所以出現持續下滑,一方面是受季節因素影響,二手房市場需求下降,成交週期也隨春節拉長;另一方面,年初以來,信貸緊縮、某些城市個別樓盤頻傳“降價”以及樓市調控政策的不確定性使部分買家持觀望態度。
均價高懸土地市場現“倒春寒”
自去年年底以來,隨着銀行對房地產開發類貸款的審批日趨謹慎,以及銷售情況的不樂觀,開發商在資金方面也開始捉襟見肘。國家統計局數據顯示,1-3月份,房地產開發企業到位資金28731億元,同比僅增長6.6%,增速較去年全年回落20.3個百分點。
在房企日趨“錢緊”的背景下,全國土地市場也無法延續2013年以來的上揚行情。數據顯示,1-3月份,全國房地產開發企業土地購置面積5990萬平方米,同比下降2.3%,而2013年全年增長了8.8%。
多位房企人士表示,這主要是跟房企資金不足、開發成本節節攀升有關。在近日召開的CRIC研究中心“2014年一季度地產金融形勢發佈會”上,旭輝、正榮、泰禾等公司高管均表示,“今年會控制拿地成本,不搶地王。”
然而,記者發現,雖然前3月土地購置面積出現下滑,但是土地成交價款卻仍大幅增長,這足以說明土地均價增速之快。數據顯示,1-3月份,全國土地成交價款9918億元,增長33.9%,增速提高2.4個百分點。
第一太平戴維斯數據顯示,一季度上海共計成交27幅商品住宅土地,成交量環比增長2.9%;而成交價款達到1556億元,同比增長11.4%。一季度平均成交樓板價環比上漲17.9%,增速爲成交量增速的6倍,達到人民幣每平方米13400元。
一位房企老總告訴記者,“原來土地成本只佔開發成本的三分之一不到,現在要達到一半了。”
七成城市中小銀行停貸改善型需求將成4月樓市關鍵支撐
在樓市成交整體低迷的大環境下,信貸政策絲毫沒有放鬆的跡象。中原地產數據顯示,在其監測的35個重點城市中,有25個城市出現停貸現象,佔比超過70%。停貸銀行主要以中小銀行爲主,如平安銀行、民生銀行、廣發銀行、中信銀行等,國有銀行也大多處於半停貸狀態。
簡可則表示,當前嚴峻的住房貸款形勢削減了一部分剛性需求,改善型需求將成爲未來樓市成交的支撐。
記者近日在上海調查發現,部分針對改善型需求的中端項目確實較受市場歡迎。例如,位於上海內環內的中高端住宅綠城錦繡蘭庭成交均價逆市上行至每平方米53786元,3月初開盤推出的303套住宅在一週之內即售出238套。
據搜房網數據,截至目前,4月份上海開盤或加推的8個住宅項目中,有5個項目主推改善型房源,佔比超六成。搜房網數據監控中心分析師吳杭波表示,近期改善型樓盤集中入市,去化率良好,這讓開發商們加強了對中高端住宅市場的信心,4月份,改善型房源將成爲樓市的主角。
易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱表示,從全國來看,北上廣深等一線城市的改善型需求量比較大,因此易受金融政策的影響;而二線城市以剛需爲主,其樓市成交量將保持穩定;而一旦出現市場的調整,三線城市房地產市場的波動最大,如不少三線城市的成交量下滑幅度在50%以上,如肇慶下滑了59%,南通下滑了64%,連雲港下滑了56%等。