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經過改革開放30多年的發展,深圳該如何突破土地瓶頸,進行新的30年征程?在深圳可開發地塊最多的坪山新區,積極推進“土地管理制度改革綜合試點區”建設,探索半城市化地區土地二次開發新路徑,已經成爲深圳市土地管理制度改革二次開發模式創新的試水者。
如何盤活土地資源?坪山新區在促進城市、產業、社會和社區的統籌發展中,深化了投融資體制建設,用多元投融資渠道,探索融資、土地開發及產業發展統籌模式,爲城市二次開發提供資金支持。
策劃王偉雄楊輝填
撰文劉婷婷汪濟國
“單元統籌+子單元從快開發”
“土地+項目”解決資金問題
窮則思變,變則通。
雖然坪山新區擁有深圳可供開發的最大一片土地,然而,這樣的土地開發,卻是建立在80%的建成區上。承擔着深圳市土地管理制度改革二次開發模式創新綜合試點的重要任務,坪山在中心區的開發上,進行了創新性探索。
坪山新區相關負責人介紹,當前,坪山中心區規劃土地總面積482萬平方米,現狀建築面積256萬平方米,大部分是原農村私宅以及部分舊廠房,佈局凌亂,檔次不高,市政基礎和公共配套設施匱乏,中心區開發建設必須面對歷史遺留問題衆多、土地權屬複雜、利益主體多樣、基本建成的現狀。
如何在這樣的現狀基礎上建設新城,坪山提出了一個大膽的做法,在坪山中心區,用“單元統籌+子單元從快開發”的思路進行開發:在發展單元規劃的指導下,加強空間和指標的規劃統籌,以利益覈算爲基礎,以承載相應責任和權益爲原則,劃定合理的各開發單元,選擇利用適合的土地開發模式從快開發,在土地二次開發的同時形成有序的土地權益機制,積極開展土地確權與二次開發的改革試點工作,做到每個單元、每個地塊均有對應的開發模式和政策支持,破除歷史遺留問題和利益糾葛複雜的阻礙,實現原有業主、政府、開發商和社會的共贏。
在中心區的坪山文化綜合體建設上,爲了解決財政資金投入有限的問題,採用“土地+項目”捆綁的形式開發,即將文化綜合體及附近的商品住房項目一起綁定進行招投標,中標的單位擁有文化綜合體的代建權以及緊挨着綜合體的商品房項目的建設權。政府通過商品房的地價招拍掛獲得資金,等到文化綜合體項目建成,政府在接收文化中心時支付給代建商費用。
“整村統籌”推進城市結構再造
社區經濟謀劃華麗轉型
在坪山新區的南布社區,土地整備工作正在進行,這種以“整村統籌”作爲落腳點的土地整備試點,被視作城市二次開發的另一種試探。
南布社區“整村統籌”土地整備規劃範圍爲29.5萬平方米,建築面積26萬平方米,其中非農建設用地9萬平方米,舊屋村4萬平方米,“兩規”用地3萬平方米。
所謂“整村統籌”,就是通過土地整備,承接“社區基層黨建、社會建設、社區城市建設、社區轉型發展”等多個目標,把土地整備與徵地拆遷、城市更新、社區轉型相統籌,綜合運用多種手段,一攬子解決城市化土地歷史遺留問題,統籌推進城市、產業、社會結構再造和社區轉型。
作爲坪山的重點項目,南布社區經過兩年多的“整村統籌”土地整備,已經取得了階段性進展。目前,南布社區已與開發商達成共識,拆遷安置首期工程將拆除住宅3.5萬平方米,計劃今年6月完成工程內村民私房和工廠的拆遷、搬遷談判工作,7月底私房將全部拆除,12月底工廠搬遷完畢。
“在土地整備中,社區經濟也可轉型,我們計劃在土地整備後成立物業公司,市場管理及社區清潔等均由社區經營,還在考慮開辦幼兒園,通過社區經營項目,改變過去社區經濟單一依靠出租物業收入的經營模式。”南布社區股份合作公司負責人說。
在坪山新區2014年的改革計劃中,開展引入市場主體參與土地整備的模式研究,設計社會資金進入渠道被寫入了改革計劃中,在此基礎上,坪山即將探索舊工業區轉型升級路徑,推進原農村已確權土地規範有序流轉,引導並支持原農村集體未徵轉工業用地入市。
而在深化投融資體制建設上,坪山也將探索項目融資流、資產證券化、發行企業債等多元融資方式,形成“短、中、長”期融資渠道。探索引進社會資本合作開展土地整備的模式創新,推動土地房屋補償方式創新,加快重點片區綜合開發。