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老城區的改造和保護性開發依然是城鎮化建設重要一環,這給房地產行業帶來發展機遇。
魯力攝
在一場關於城中村和棚戶區改造的專項資金管理計劃產品推介會上,舊城改造的主題和計劃吸引眾多投資者的目光,認購者雲集。在很短的時間內,產品幾乎被一掃而光,而募集到的1億元將投向某二線城市的舊城改造項目。
近兩年,在中央多層推進的城鎮化建設進程中,以深圳為代表的嗅覺靈敏的房地產基金開始『下鄉』,城鎮化率的硬指標更是釋放了廣闊的空間,讓知冷知熱的基金們信心倍增。據深圳市私募基金協會統計,截至去年10月底,無論從機構數量還是資管規模來看,深圳房地產基金整體規模佔了全國的1/3。而細看這些基金的資金投向,更多的是二三線城市的市場。
深圳的房地產基金為何捨近求遠?多位業內人士給出了基本一致的答案:深圳的市場競爭太激烈了!『一線城市一有房地產項目推出,都會成為各家金融機構爭相投資的對象,這導致各金融機構融資成本下降,而房地產基金面向的客戶對收益回報有要求,加上其融資成本比銀行、信托等金融機構都要高,這就決定了房地產基金在一線城市競爭力較弱。『二三線城市融資渠道狹窄,傳統的信貸模式比較盛行,新興的融資模式比較少,這給房地產基金提供了很好的機會,』深圳吾思基金管理有限公司副總裁楊治表示。
對於興起纔不過5年、仍然青澀的房地產基金而言,放在眼前的城鎮化建設盡管是塊肥肉,如何識別風險和掌握尺度卻仍是擺在眼前的考題。
新型城鎮化讓房地產基金有用武之地
對於城鎮化建設,黨的十六大提出『走中國特色的城鎮化道路』;黨的十七大進一步提出,按照統籌城鄉、布局合理、節約土地、功能完善、以大帶小的原則,促進大中小城市和小城鎮協調發展;黨的十八大則提出『新型城鎮化』概念。業內人士普遍認為,這是在未來城鎮化發展方向上釋放出轉型的新信號。
3月16日,《國家新型城鎮化規劃(2014—2020年)》正式公布,推進老城區、舊廠房、城中村的改造和保護性開發依然是推進城鎮化建設的重要一環,這給房地產行業帶來了極大的發展機遇,房地產基金隨之應聲而起。
早在兩年前,剛誕生不久的房地產基金已經觸摸到城鎮化發展的脈搏,在盤活現有城鎮建設用地、推進老舊城區改造中,房地產大有可為。在小牛資本集團副總裁王成祥看來,城鎮化給房地產基金帶來了較大的成長空間,房地產基金業在泛城鎮化當中佔據了比較好的發展通道。
在對城鎮化概念和部署的逐步修正中可以看出,最新提出的新型城鎮化不再是以往的土地城鎮化,而是以產業支橕的城鎮化,也不再是粗放型發展的城鎮化,而是追求生活質量的城鎮化。業內人士認為,這給房地產基金帶來的發展機遇至少有三點:首先,在城鎮化的大范疇裡,人口的城鎮化催生了住宅產業的巨大需求;其次,新型城鎮化的長期建設過程耗資巨大,對房地產企業的資金要求無疑大大提高,房地產基金大有用武之地;最後,我國達到發達國家70%到80%的城鎮化率水平應該需要10年到20年,房地產基金至少還有10年到20年的發展機會。
房地產基金選項目:
先城市,再地段,後項目
一定程度上,房地產基金的動向是一個城市或者區域經濟發展的『晴雨表』,依照其舉動和流向能反映城市間發展的差異和排列出優劣次序。當前有部分城市的房地產市場出現了不同程度的泡沫,潛在的風險不容忽視,這讓背負著眾多投資者的資金和公司自身信譽的房地產基金,在選擇資金投放地時表現得相當謹慎。
『房地產基金是完全市場化的投資工具,向市場融資再投向市場,中間沒有行政乾預,依靠專業的投資判斷能力和風險識別能力。』楊治道出了這張『晴雨表』的精髓所在。
近兩年來,房地產基金比較多的是介入棚戶區的改造,在談及對區域的選擇時,楊治透露了幾大選擇標准:『首先選擇城市,再次選擇地段,最後選擇項目。』具體而言,首先就是考察城市的經濟發展狀況、總體規模和經濟結構,然後從人口的角度來考察城市的人口規模和人口流動趨勢,而流動趨勢對資金的走向來說非常重要,因為有的城市有很強的人口吸附能力,人口呈現淨流入的狀態。『大致來說,會選擇一二線城市,二線城市會選較發達地區的省會城市,以中東部為主。』
有業內人士指出,按照新型城鎮化的思路來做項目,對房地產基金公司而言是巨大的挑戰:第一,在城鎮化建設過程中,是以快進快出的投資模式為主,還是以產業培育、長期發展的戰略模式為主,這是道路選擇的問題;第二,各類機構或者地方政府熱情較高,但是在政策層面缺少真正落地的配套政策,政策支持不力;第三,在資金募集過程中,對於產品期限的要求較短,收益回報相對較高與城鎮化基金投資期限相對較長、回報相對較低發生矛盾。
在政策支持方面,楊治認為房地產基金是完全市場化的投資工具,對政策的敏感度較低,暫時未出現政策上的困擾。而在以產業為依托的新型城鎮化構想中,產業發展纔是根本,房地產基金是扶持產業發展的金融工具。王成祥介紹:『棚戶區改造、城區舊改、農村土地集約化利用,讓農民從散落的村落聚集到一個區域,需要一個產業的支橕。房地產項目只是這個過程中的一部分,裡面可能還涉及農業、養殖業等,我們會找一個產業方聯合起來做這件事情,地方政府對這種有產業背景、做實業的企業還是有相應政策優惠的。』
出於項目投資周期和收益期限的考慮,王成祥表示,還需要設計合理的交易結構和選擇介入的時間節點。『基金比較難在項目前期介入,一般到了中後期規劃批復下來,或者拆遷已基本結束,這個時點對地產基金來說安全性會大一點。』王成祥坦言,舊改類項目的最大風險是拆遷,這比開發階段的風險更大。
新型城鎮化的發展思路比以往更強調規劃性和功能性,這意味著傳統房地產行業以行業為王的粗放型發展模式顯然已不合時宜,房地產行業亟須轉型昇級。在楊治看來,這是未來房地產行業是否能在新型城鎮化當中分得一杯羹的關鍵。『現在要靠產品說話,要靠管理吃飯。』楊治認為,在房地產行業轉型昇級的過程中,房地產基金起到一定的引領作用。『在資本密集型行業中,房地產基金佔據了產業鏈的最上端,能起到產業價值構成和產業鏈資源整合的作用。更重要的是,在資源整合過程中,房地產基金輸出了專業化管理。』
二三線城市給房地產基金提供機會
據深圳市私募基金協會統計,截至2013年10月底,全國房地產基金管理機構約510家,管理規模超過6000億元人民幣,深圳本土的房地產基金管理機構約210家,管理規模接近2000億元人民幣。無論從機構數量還是資管規模來看,深圳房地產基金整體規模佔據了全國的1/3。然而,細看這些基金的資金投向,更多的是二三線城市的市場。
深圳的房地產基金為何捨近求遠?多位業內人士給出了基本一致的答案:深圳的競爭太大了!『北上廣深這四個一線城市因為經濟的持續活躍和人口流入的良好狀態,房地產市場整體被看好,風險也比較小,一有房地產項目推出,都會成為各家金融機構爭相投資的對象,這造就了一線城市金融機構或資金激烈競爭的格局。』楊治表示,這種競爭的結果便是直接導致各金融機構融資成本的下降,這對房地產基金來說卻很為難。『房地產基金面向的目標客戶是高淨值人群,他們對收益回報是有要求的。加上特定的融資渠道導致整體的融資成本比銀行、信托等金融機構都要高,這就決定了房地產基金在一線城市的房地產市場中,以債權投資的模式競爭力是比較弱的。』然而,目前房地產基金主要還是以債權投資為主,已經鎖定了融資成本。但是二三線城市由於融資渠道狹窄,傳統的信貸模式比較盛行,新興的融資模式比較少,加上某些城市如南寧、昆明等經濟發展狀況比較好,因此給房地產基金提供了很好的機會。
然而,受訪的多位業內人士均認為,今年房地產基金在一線城市發展的機會應該會比較多,因為今年銀行資金的流動性比較緊張,對地產項目開始謹慎,房地產信托業同樣非常謹慎,將會有越來越多一線城市的房地產項目從銀行、信托機構裡拿錢變得困難,所以會適當地轉移方向。王成祥也透露,今年公司關注的項目基本都在一線城市。
南方日報記者卓泳