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新房成交量的下滑已逐漸成爲全國市場的趨勢。
今年一季度,海南省新建商品房成交套數爲17861套,相比去年同期的23911套,減少6050套,同比下跌幅度約25%。而3月份環比下降30%。
另據記者瞭解,目前海南省部分城市二手房價格亦下跌30%以上,但依舊有價無市。業內人士認爲,在純投資客被擠出的海南樓市,由於供給量過大,量價下跌的趨勢短期難以改變。
“目前海口和三亞放開限購限貸的可能性不大,必須跟着中央的路線走。”面對可能下跌的趨勢,海南省住建廳有關負責人告訴記者,海南省政府已在力求通過減少普通商品房的供給比例,增加商業和旅遊地產,減少住宅用地供應,調整市場的供給結構。
單價環比降近5000元
從一季度起,海南樓市成交量價開始同時下跌。
根據新浪樂居數據,3月份海南省商品房成交量爲6929套,同比下降35%,住宅成交均價11434元/平米,環比2月份的16335元/平米下降近5000元。3月份瓊海、澄邁網籤數據爲零,其餘有成交數據的11個市縣中,陵水僅成交1套。
“由於經濟形勢差,加上銀根緊縮,民間融資利率較高,投資放貸比房子更獲利。”海南錦誠旅遊地產服務機構負責人王路認爲,海南本身就是一個投資性市場,不管是養老還是旅遊度假,都附帶有投資性需求,置業者會考慮在現在的環境下,購買難以保值增值,暫時選擇觀望。
三亞山水國際營銷總監陳發文告訴記者,受大環境影響,今年以來整個海南市場成交都不太好,加上海南庫存較大,供過於求。“這兩年到海南置業的,很少有純投資的客戶,大多是帶有自住性質的需求,如過冬、養老或度假,同時作爲資產配置,因此更願意購買價格較低的房子。”
而隨着這幾年調控的持續,以純投資爲目的的後續接盤者被切斷,使前期投資客深套其中,二手房價格普遍下跌30%。
“業主急用錢,鳳凰島一次性虧本甩賣3套,原來購買價6.5萬元/平米,現在4.8萬元/平米轉讓,降價30%左右。”三亞一中介人員小李告訴記者,要想成交就必須降價。而這一新盤最高售價達到八九萬元,由於價格高企,後期一直滯銷。
王路告訴記者,由於新盤量太大,海南二手房市場一直以來都極度不活躍,變現能力很差,議價空間比較大。
“現在三亞1萬多的新房到處都是,二手房還需繳大量稅,誰會去買。”陳發文說,目前整個海南島在開發的項目有1100多個,其中三亞大約一百多個,而海口達四五百個。三亞在今年入市的低價房也較多,成交結構導致均價下跌的可能性較大。
由於整個海南島的氣候和生態環境差距不大,各市旅遊地產都在開發競爭,而目前來海南置業的多爲確有養老和旅遊度假需求,加上海南東部和西部沿海城市由於房價便宜,單價幾千塊則可以買到海景房,對房價過萬的海口和三亞客戶分流很大。
政府擬停建小戶型
作爲海南傳統的全年成交最高峯,一季度數據下行,已然令地方政府坐立不安。
市場剛剛傳出的消息稱,自4月1日起三亞不再放行80平米以下戶型建設,未來10畝以下住房用地也將不再允許報批,主要建設低密度、低容積率的大戶型別墅與洋房。
此舉被業內解讀爲,政府欲停建小戶型,推動去化率,意圖通過政令扭轉三亞房地產市場,調整產品供應結構,興建大戶型,促使其由低端走向高端。
陳發文說,目前尚未收到文件,但已經在地產圈內傳開,普通商品房開發比例確實太高,不利於海南產業的轉型。
記者統計,今年一季度,三亞新建商品房成交面積爲48.1萬平米,與去年同期的70萬平米相比,下降幅度約31%。
“省裏確實有這麼一個大的指導方向,就是要逐步減少普通商品住房的比例,增加旅遊和商業地產,如產權式酒店、寫字樓、養老養生項目等,具體怎麼做,由各個市來執行。”海南省建設廳有關負責人告訴記者,政府考慮到賣住宅長久不了,必須要調整結構,鼓勵建設長期經營性物業。
事實上,對於住房結構的調整,在去年11月海南省就提出了具體目標,力爭到2017年末,海南省商品住房新開工面積佔商品房新開工面積的比例下降至70%,2012年該比例爲84.4%。同時,對已規劃爲居住用地或已出讓但未開發的居住用地,鼓勵市縣依法調整爲商業或者旅遊用地。
房地產對於海南的作用不言而喻,2013年在各地都出臺“國五條”細則之時,海南就拒絕出臺。而近期關於地方放鬆調控的說法甚囂塵上,海南房地產嚴重依賴省外置業者,限購政策會否取消也引起了關注。
“目前根本沒有聽到省裏說要放開,也不是我們想放就能放的。”上述海南省建設廳有關負責人表示,近期取消限購、限貸的可能性不大,海南一般不會做先行者,過段時間再看。
“海南不敢第一個吃螃蟹,只能想別的辦法。”陳發文認爲,政府調結構也未必能成功轉型,目前海南酒店也面臨過剩的問題,酒店處於盈虧平衡線上下,除消化庫存外,政府應該控制總量,不能無節制地賣地,應該放緩供應節奏,市場達到供需平衡,價格才能穩定,目前三亞的去化時間爲2年,已經高於一般城市。
而實際上,多位地產業內人士均認爲,其實限購對海南市場影響已經不大,市場環境好時限購照樣有旺盛需求,反之即使不限購也難有成交,目前的量價齊跌,主要在於市場供應量過大。