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5月1日,長沙地鐵2號線將試運營,對於緊鄰着五一路地鐵口的錦繡中環大廈(湘繡大樓)和萬代廣場而言,“敗部復活”的最佳時機似乎已經到來。
在歷來被商家看好的五一商圈,錦繡中環大廈和萬代廣場裙樓像是兩個“異類”,因爲各種歷史原因,一直遊離於繁華商業的邊緣,開業、調整、空置、再開業、再調整、再空置……與五一商圈興旺的氛圍顯得格格不入。最新的消息顯示,錦繡中環大廈有“7up”重金殺入,以7000萬接下其20年經營權;萬代商業廣場則由湖南福達商業地產有限公司投資5000萬接下15年經營權,並已重新裝修即將開業……
隨着地鐵時代的臨近,“馬上有錢”似乎成爲投資客們殺入五一商圈的期許,但地鐵真能成爲“萬靈丹”嗎?
7up接盤錦繡中環,最快7月開業
4月1日上午,春光明媚,五一路立交橋西南角的錦繡中環大廈五樓以下被藍色圍擋遮蔽,標誌性的兩條扶梯不見蹤影,僅剩負一樓的湘繡大樓專賣店和鑫衆鑫中老年服飾超市還在營業中。
靠近五一大道一側,“7up”的LOGO鮮明地印在牆面上,預示這棟樓正在迎來一個新的開始。據招商人員介紹,4月份將全面啓動對外招商。
7up總經理鄧煥姿運作過6家“彌敦道”商場,以及分品牌花園街villa和花園街mini,在她背後,還有來自廣東的地產投資商的身影。
接盤錦繡中環,鄧煥姿直言是衝着地鐵而來。據其介紹,爲了爭佔地鐵商機,7up投入了7000萬元,在買下經營權的同時,全面改造負一樓至五樓,商業面積約爲2萬平米。“每個樓層定位都不同,選擇經營戶也會很謹慎,必須要提供相應的商業計劃書,與7up的整體定位相符合。”
餐飲是7up特別重視的一塊,據悉目前已有多個知名的餐飲品牌入駐,包括首次進長沙的“綠茶”。
鄧煥姿說,因爲附近有太多大型的購物中心和傳統百貨,而地鐵帶來的人流又有着快速消費的特點,7up將尋求差異化定位,謀取生存之本。
在業內商家看來,從正式招商、裝修到開業,一個類似7up這樣體量的商場正常情況下大概需要半年才能面世,因此,估計7up最快也要9月份才能開張。
但記者從鄧煥姿處獲得的消息是,最快將於今年7月份推出。7up搭乘“地鐵”商機的迫切之情由此可見一斑。
“福達萬代”欲和地鐵同時開張
和錦繡中環大廈一樣急欲借地鐵商機“滿血復活”的,還有距其僅百米之遙的另一棟商業大樓——萬代廣場。
地鐵修建期間,這裏的經營一度處於半停頓狀態,只有臨街鋪面仍在堅守,現在,這裏已更名爲“福達萬代”廣場。廣場正門上方,一個超大的LED顯示屏正在不斷變換着招商廣告。
“商業項目定位是休閒時尚。”據項目負責人戴偉平介紹,這裏一至三層的經營面積約有1.2萬平米,三樓已引進全國排名前三甲的繆斯KTV,二樓入駐8家時尚餐飲品牌,均是首次進駐長沙,一樓則是星巴克以及歐式風情一條街。一二層部分商業最早將搶在5月1日開業。
資料顯示,福達公司目前在長沙已有解放西路福達銀座、步行街新福源大樓、太平街糖酒大廈等,管理的商業面積已超過8萬平方米,涉足的行業包括房地產、商品代理等等。
“這個項目真是投入了很大的心力。如果沒有開福區政府的支持還真沒辦法搞。”戴偉平說,由於歷史原因,萬達裙樓部分實際備案的業主超過500個,僅是跟這些業主達成租賃協議,就費了不少腦筋。考慮到今後的發展,福達公司前期投入5000萬元,對裙樓進行了整體改造和裝修。而後期的包裝和推廣投入還未可知,“可能要投2個億”。
但相比困難,福達更看中的仍是地鐵將帶來的客流。戴偉平透露,“如果有可能,不排除將會有一個地鐵出站口對接福達萬代。”
[背後]
小產權隱患仍存在
無論是錦繡中環大廈還是萬代廣場,在過去十多年間,守着五一商圈的“黃金碼頭”,卻一直不溫不火。
據錦繡中環大廈曾經的“租戶”丁健介紹,這與大廈招商定位不明確、商業配套落後、整體管理不善、小產權業主各自爲政、以及通道不流暢都有關係。
丁健透露,錦繡中環大廈的商業裙樓共有七層,包括負一樓至五樓,一樓和二樓之間有一個夾層,“二樓和夾層部分產權賣給了小業主,裏面的商業經營氛圍一直不理想。”
曾以“友誼商業廣場”之名託管了兩年錦繡中環的友阿集團董事長鬍子敬,對這一地塊也一直心懷“遺憾”,在他看來,如果規劃得好,這個地方在多年前就應該是黃金碼頭。“後面產權一分散,只要一個人不齊心,就做不起來。所以我們後來也退出了”。
不僅僅是錦繡中環大廈,萬代廣場在過去的十多年間幾起幾落,也同樣與產權分散有關。最初開發商由於資金鍊斷裂,其裙樓的商業項目就被無限期地擱置下來。此後開發商申請破產,也留下諸多產權問題。2001年深圳“紫荊城”入駐,一年後快速撤資,2005年潮流特區入駐,4年後再度撤出,萬代廣場似乎一直在五一廣場充當了熱鬧的看客。
最近空置的幾年中,據說也曾考慮過做“數碼”“童裝”“服飾”等主題商場,但由於沒有產權證,業主過於分散,令多家商業投資公司望而卻步。
對於這兩個項目的商業前景,業內看法各異。“碼頭還是好碼頭。”在錦繡中環做了10年母嬰生意的丁健認爲,如果商業定位準確,管理配套跟上來,未來隨着地鐵導入的巨大人流,開在地鐵口的這兩個商業項目完全不愁沒生意做。
而民進中央經濟委員會副主任王林教授的看法則相對謹慎:“有新鮮的資本血液進駐,並且拿到了長期經營權,這對兩個盤確實是一件好事。但另一方面,未來這兩個項目的小產權的隱患還是存在。”在他看來,這兩個項目未來如何走向,關鍵要看操盤手有沒有“大眼光、大格局、大資本”。
新舊資本激烈“暗戰”
除了產權隱患,在業內看來,地鐵也並非“萬靈丹”,仍面臨諸多方面的挑戰。
目前就中國市場來看,地鐵商業的現狀有喜有憂,像北京、廣州等地的地鐵商業就很火爆,而石家莊、青島等地的則一般。
衝着“地鐵”商機,五一商圈的新舊資本早已經開始了激烈的“暗戰”:除了7up與福達殺入錦繡中環大廈和萬代之外,老的百貨巨頭也紛紛“變臉”——王府井除了新引入設計師品牌集成店,還將餐飲垂直分佈到所有的經營樓層;友阿春天則將全面調整其賣場定位,在一樓新增化妝品和彩妝以集聚人氣;平和堂早在2013年就將每一個樓層全新重裝;新世界百貨爲了迎接地鐵的到來,也將啓動全新的品牌調整……
“五一商圈從來都是商家必爭之地,不是猛龍不過江”。王林認爲,未來在五一商圈,商業競爭將是空中、地面和地下立體交叉進行:地下部分,有友阿股份的五一廣場地鐵商業項目正在大手筆規劃建設中。地上部分,以平和堂爲龍頭,新世界百貨、王府井交織成強大的火力,更有九龍倉即將重金殺入……地上和地下兩個拳頭夾擊之下,新的百貨商場將會“壓力山大”;而如果走快消路線,還將面臨着電商的巨大挑戰,“關鍵是有準確的商業定位,而資本的重要性反而擺在其次”。