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對於上市房地產企業而言,2013年註定是不平凡的一年。“業績增長”、“日光盤頻現”、“商業地產高速發展”、“房企出海”這些經常見諸報端的地產“名詞”,最終在各大上市房企2013年成績單上得到充分驗證。
據和訊網統計顯示,截至3月31日,共有105家上市房企發佈了2013年業績報告,其中A股有77家,H股有28家。北京晨報記者統計發現,傳統十大標杆房企中,除金地業績還未發佈,其餘9家都已亮出2013年成績單。雖然在排名前十的上市房企中,2013年銷售額過千億的企業晉升至4家,除萬科、保利以外,今年新晉升的是恆大、碧桂園,殺進千億俱樂部。事實上,這份排名並不全面,它沒有涵蓋地產行業兩大巨頭萬達、綠地。雖然這兩家房企不是上市公司,但他們2013年的成績不容小視。2013年萬達集團資產達到3800億元,同比增長27%;收入1866.4億元,同比增長31%,連續8年保持高增速。2013年綠地集團總資產爲3533億元,較年初增長48%;實現業務經營收入3283億元,利潤總額140億元,分別增長35%和19%。
資深證券分析師王德勇向北京晨報記者表示,2013年排名前十的上市房企,收入增長比較高,原因來源於這些企業過去兩年的銷售不錯。而部分房企的淨利潤下跌,是由於他們過去兩年拿地價格較高。地價大幅上漲,可是房價的漲幅卻沒有那麼快。結果,房企拿地成本的增加遠遠大於房價上漲的幅度。房子賣得很好,房企賺得並不多。實際上,隨着地價的持續攀升,房地產行業的利潤空間會越來越小。房企的利潤率下降是未來的一個趨勢。
在王德勇看來,大品牌房企都有一些共同的特徵。比如這些企業都生產剛需產品,從拿地到賣房週轉速度越來越快,擴寬融資渠道,尋求業務轉型新方向。國內房地產的成長空間窄了,“地價漲、房價漲”的遊戲規則在發生改變。未來,房企成長的空間在參與保障房、自住房的比例會越來越高,行業集中度還會提高。全世界最大的房地產公司必定會在中國。
淨利潤同比增兩成
萬科
000002萬科公佈2013年報,全年公司實現銷售面積1489.9萬平方米,銷售金額1709.4億元,同比分別增長15.0%和21.0%,年度銷售金額再度刷新行業紀錄。萬科實現營業收入1354.2億元,淨利潤151.2億元,同比分別增長31.3%和20.5%。
在取得銷售佳績的同時,公司房地產業務毛利率卻出現了下降。年報顯示,房地產業務結算毛利率爲22.31%,較2012年下降3.53個百分點;結算淨利率12.01%,較2012年下降1.07個百分點。
在過去的一年中,萬科花費了相當的精力,去學習什麼是移動互聯網。萬科在年報中表示,“當新時代的大幕揭開時,傳統企業應該做的,不是遠離自己熟悉的領域,而是理解新的規則,尋找新的夥伴,運用新的工具,將原有的業務做得更好。”
點評:作爲上市房企老大,業績遙遙領先。早言快要看到“天花板”的萬科總裁鬱亮,透過年報傳達萬科轉型看重合作精神。
銷售額首次突破千億
恆大地產
03333恆大公佈的2013年報顯示,恆大總資產達3481.5億元,比2012年增加45.7%,規模穩居第一。
恆大在2013年成功突破千億銷售額,創下歷史銷售紀錄。恆大集團全年實現合約銷售額1004.0億元,同比上升8.8%。其中,集團合約銷售額的98.7%均來自於濟南、合肥、長沙等二三線城市。隨着售價平穩上升及對成本的有效控制,恆大集團毛利潤276.5億元,同比上升51.8%,毛利率從2012年27.9%上升至29.5%。而淨利潤爲137.1億元,比2012年上升49.3%。
在產品結構方面,爲應對剛需市場及自住型買家的需求,恆大集團加快中小戶型推貨節奏,繼續深耕二三線城市。集團2014年的合約銷售目標1100億元,較2013年增長10.0%。
點評:恆大集團2013年最大的變化是進軍一線城市,接下來面對的最大挑戰是如何確保淨利潤的同比增長。
連續11年淨利增長超20%
中國海外發展
688中國海外發布2013年報,公司全年實現營業收入824.7億港元,同比增長27.7%;實現淨利潤爲231.8億港元,同比增長23.1%。公司連續11年淨利潤增長高於20%。公司全年合約銷售額再創歷史新高,超額完成目標,達到港幣1385.2億元。其中,全年內地地產完成合約銷售額港幣1369.4億元。
年報顯示,集團力爭完成合約銷售金額達到不少於港幣1400億元的目標。公司將繼續構建以住宅爲主、商業地產爲輔的業務結構,平衡長、短線投資資源配置,逐步提高投資物業比重,以獲得長期穩定回報,增強平衡市場風險能力。
點評:任憑風吹浪打,勝似閒庭信步。在樓市調控的十年中,中國海外如何保持穩定的利潤增長成爲業內都在挖掘的一個祕密。
客戶中首次置業達八成
保利地產
600048保利地產2013年年報顯示,公司全年實現營業收入923.56億元,同比增長34.03%;歸屬於上市公司股東的淨利潤107.47億元,同比增長27.36%。全年累計實現銷售簽約面積1064.37萬平方米,同比增長18.11%;實現簽約金額1252.89億元,同比增長23.15%,市場佔有率爲1.54%。但是,房地產業務結算毛利率爲31.25%,同比下降3.99個百分點。
從區域表現來看,廣東區域實現銷售簽約215億元,再次實現歷史性突破。珠三角地區成爲公司首個銷售超300億元的區域。從產品結構來看,144平方米以下的中小戶型成交套數佔比爲92.9%,全年公司成交客戶中首次置業者佔比達到85.9%。
點評:主打首次置業者的房企,在2014年突然宣佈要進軍養老地產。這表明,千億級房企開始細分市場搶“蛋糕”,但收益不可能短期見效。
純利爲76.5億元
富力地產
2777富力地產2013年報顯示,全年營業額爲363億元,同比上升19%;純利爲76.5億元,較2012年增長35%。其中,物業發展利潤增長15%至61.2億元。全年集團的協議銷售額破紀錄達到422億元,實際協議銷售額由342億元按年增加23%。銷售面積方面,全年協議銷售總建築面積爲339萬平方米,按年增加14%。
2013年整體平均售價由每平方米13040元略微變動至12310元,比2012年減少5.6%。由於營業額的平均售價的減少以及銷售成本的減少,因此整體毛利率自上一年的42.2%減少至40.7%。2014年,公司協議銷售目標定爲700億元,較2013年增長三分之二。
點評:從富力年報中可以看到,其已經開始在商業地產中收益了。住宅和商業兩手抓,是抗拒行業風險的最大法寶。
“殺進”千億俱樂部
碧桂園
2007碧桂園年報顯示,公司合同銷售金額從2012年的476億元增加爲2013年的1060億元,同比增長123%,成爲繼萬科、保利、綠地之後,成功殺入千億俱樂部的一匹“黑馬”。
碧桂園2013年全年業績顯示,期內實現總收入626.8億元,同比上升約49.6%,淨利潤約爲85.1億元,同比上升約24.2%,淨利潤率爲13.6%,同比收窄2.8%;土地增值稅撥備之後的毛利率約爲27.7%,同比收窄3.5個百分點。
2013年碧桂園在馬來西亞開發的碧桂園金海灣項目合同銷售金額約爲68.1億元,爲碧桂園的銷售業績做出了很大貢獻。
點評:“殺進”千億俱樂部的“黑馬”碧桂園,2014年面對的最大挑戰就是因“馬航事件”而受挫馬來西亞地產業務,如何翻身?
租售收益同增長
華潤置地
1109華潤置地2013年報顯示,集團在住宅簽約和結算額、租金收入、核心利潤規模上均達到歷史最高水準。全年實現營業額爲港幣713.89億元,較2012年增長60.9%。
受益於有利的市場形勢以及自身可售資源的增長,全年集團住宅簽約額和簽約面積分別爲663.06億元和578.23萬平方米,比上一年上升27.0%和22.1%,雖然超額完成全年簽約目標,但是全年毛利潤率爲28.2%,下降了9.4個百分點。全年公司擁有人應占淨利潤爲港幣146.96億元,比上一年同期增加39.1%。公司擁有人應占淨利潤率爲20.6%,2012年同期爲23.8%。全年公司毛利潤率爲28.2%,2012年同期爲37.6%。
點評:業績增長超過60%,這在房地產行業並不多見,尤其是排名晉級前十的地產企業,前行更不易。
銷售額同比增20%
龍湖地產
960龍湖地產2013年報顯示,全年銷售額超目標完成,達到481.2億元,較上一年同期增長20%。全年營業額達到415.1億元,比2012年增長48.8%。其中物業投資業務租金收入增長31.3%至6.3億元。集團核心淨利潤率由上一年的19.4降低至15%。2013年集團其中,物業發展業務營業額爲402.2億元,較上一年增長49.3%。全年物業發展業務結算毛利率爲27%,較上一年有所回落。
2014年公司運營的關鍵詞是去存貨、控成本。公司爭取用6至12個月的時間,加大存貨去化力度,逐步提升整體去化率水平;並在保障品質的前提下,梳理、刷新住宅產品,提升公司的投資效益。2014年末,北京長楹天街即將開業,龍湖商業地產全國化戰略進入新的階段。
點評:從重慶起家的龍湖如今已是住宅市場上的“名角兒”,但其是否能把這種品牌效應複製到商業地產中去,還有待時間的考驗。
毛利上漲超5成
世茂房地產
813世茂房地產2013年報顯示,全年營業額達到415億元,較上一年上升44.9%。全年毛利爲146.4億元,比2012年上升52.4%。毛利率達到35%,同比增加1.8%。經營利潤大約爲123.4億元,同比上升22.9%。
2013年全年合約銷售額目標爲550億元,集團全年實現銷售額670.7億元,完成全年目標的122%,累計銷售面積達523.9萬平方米。世茂房地產透過持有上海世茂股份有限公司64.22%的股權發展商業地產。上海世茂於2013年實現合同簽約額130.1億元,合同簽約面積979300平方米,較2012年均實現53%的增長。
2014年公司的合約銷售額目標爲800億元。
點評:按照年報透露,世茂計劃半年完成600億任務,那距離“千億級俱樂部”還遠嗎?