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在城鎮化進程中,會有一些人因爲拆遷得到鉅額補償,一夜間成爲“土豪”,上市公司華夏幸福(600340.SH)就有超過80%的土地儲備於“北京大七環”。
在2月26日,京津冀一體化被提升到國家戰略層面之後的不到40天,華夏幸福(600340)漲幅超過75%。同花順iFinD的數據顯示,從2014年2月26日至4月2日,華夏幸福漲幅爲75.45%。
華夏幸福的大本營在廊坊固安,與當地政府合作過程中,開發出獨有的“固安模式”。該模式前期開發運營工業園,後帶動房地產開發建設。華夏幸福與當地政府簽訂排他性協議,同時自己開發產業園區,中標、招拍掛都自己完成,拿地成本極低。
環北京最大地主
2月26日,習近平總書記召開座談會,將京津冀協同發展上升到國家戰略層面——“京津冀一體化”概念呼之而出。
事實上,京津冀一體化喊了多年,但將其提到國家戰略層面,這還是第一次。戰略甫出,市場反響強烈,“京津冀一體化”概念股多有靚麗表現。
其中,令市場關注的個股之一,便是華夏幸福。多家券商調高評級,表示:華夏幸福是“京津冀”一體化戰略最大受益股。
華夏幸福成立於1998年,主營房地產開發與區域開發業務。其下屬子公司京御地產在廊坊市及北京周邊地區從事房地產產品的開發與銷售;下屬子公司九通投資主要在京津冀地區從事區域開發業務。
根據《北京市河北省2013-2015年合作框架協議》,北京與河北省將在旅遊、新興服務業、“飛地經濟”、綜合改革試驗區等開展多種擴區域合作。
華夏幸福主要佈局在環首都經濟圈的固安、大廠、霸州、香河、永清、廣陽等縣鎮,這些縣鎮地理位置上與北京毗鄰,將是參與京津資源分配的主力——“北京大七環”雛形可見。
不得不提的一點是,位於北京市大興區和廊坊固安交界地帶的北京新機場(首都二機場)確定於今年上半年開工。新機場距北京南六環大約28公里,距固安產業新城10公里。同時周邊還規劃5條高速、2條城鐵、1條軌道爲主體的交通網絡。
上市公司的註冊地便在固安,固安與北京隔着一條永定河,華夏幸福的幾大樓盤便緊靠固安收費站。因爲交通便利,華夏幸福樓盤的售價也比周邊其他開發商樓盤售價高出1000-2000元/平米。如今在固安新城,華夏幸福的樓盤孔雀城、英國宮、大衛城成爲頗具標誌性的小區。
據公開資料,包括固安在內,截至目前上市公司在環北京共有12個園區,合計委託面積約650平方公里。
“華夏幸福是河北固安及環北京區域最大的地主,這部分土地儲備佔到公司總儲備的82%。”光大證券的一份研究報告稱。
華夏幸福尚未發佈2013年年報,截止4月1日數據,安信證券預測在2013年,華夏幸福的毛利率爲40.5%,營業利潤率爲21.5%,ROE爲36.8%,PE爲14,EPS爲2.02元。
與已經發布2013年年報的萬科、保利、招商對比如下:
萬科2013年的毛利率爲31.5%,營業利潤率爲17.9%,ROE爲17.4%,PE爲5.3,EPS是1.37元。
保利2013年的毛利率爲32.16%,營業利潤率爲17.33%,ROE是20.76%,PE是5.11,EPS是1.51元。
招商地產2013年的毛利率爲41.52%,營業利潤率爲27.15%,ROE爲15.72%,PE是6.82,EPS是2.45元。
華夏幸福財務預測數據與萬科、保利、招商2013年財務數據對比
上市公司 毛利率 營業利潤率 ROE PE EPS
華夏幸福(安信證券預測) 40.50% 21.50% 36.80% 14倍 2.02元
萬科 31.50% 17.90% 17.40% 5.3倍 1.37元
保利地產 32.16% 17.33% 20.76% 5.11倍 1.51元
招商地產 41.52% 27.15% 27.15% 6.82倍 2.45元
低成本拿地
與常規房產企業不同的是,華夏幸福的盈利主要來自於產業新城開發,該模式以工業園區開發運營爲先導,後帶動房地產開發建設。
因爲此模式現在固安開發使用,後複製到東北及長三角地區,因此也被稱作“固安模式”。具體運作方式是:公司與政府簽訂排他性園區整體委託開發協議,由公司對園區進行前期規劃、基礎設施建設、土地整理、商品房開發、工業廠房開發、園區招商引資以及企業入園後的物業管理服務,政府僅提供行政方面的服務和管理。
上市公司的收入主要來自於以下四個方面:基礎設施建設、土地整理及園區綜合服務、招商引資及住宅工業地產開發。
華夏幸福的主要盈利來源爲商品房銷售(園區一般有30%住宅用地)和招商引資額的高比例返還(園區管委會按照落地投資額的45%進行返還);基礎設施建設、土地整理及園區綜合服務兩項,園區管委會按照基建成本加10%作爲委託結算費用支付給公司。
因爲與政府簽訂了排他性協議,華夏幸福在拿地方面基本上沒有競爭者,公司可以持續以低價獲得土地,在工業園區中,一般有30%的配套住宅用地。
通過一組數據可見一斑:2011年10月到2013年8月間,華夏幸福在廊坊和固安的土地獲取樓面價僅爲1381元/平米和734元/平米,分別爲2012年廊坊房價(5790元/平米)和固安房價(5770元/平米)的23.8%和12.7%;同期,平均拿地成本分別是萬科、保利、金地、招商的35%、33%、29%、25%;與同級別競爭對手榮盛發展對比,公司三年平均拿地成本爲榮盛發展的68%。
2013年,華夏幸福實現銷售收入374億,其中環北京地區的銷售收入超過300億,是公司銷售收入的主要來源。其中,實現園區住宅簽約銷售額236億元,同比增長63%。
“先幫助政府做開發,政府會給予10-15%的回報,然後招商引資也會有相應的回報。這樣,華夏幸福便與其他公司有了差別化的競爭,與其他公司相比,這種差異化優勢也是比較明顯的。”一位房地產行業分析師說。
排他性協議基本上排除了競爭,但“固安模式”需要公司在園區投資前期墊付大量資金,考驗上市公司的資金鍊。
去年前三季度,上市公司經營活動產生的現金流淨額爲-4.44億元,比上年同期減少了1797.3%。
“雖然有地產業務的回款支持,但是畢竟地產業務面臨着較大的政策調控壓力,如果地產出現較大的銷售壓力,則公司的經營性現金流將會出現問題。”對固安模式的擔憂大多來自於前期墊資過多造成的現金流問題。
不過,由於經營回款及融資規模擴大,上市公司在2013年9月末的賬面現金逾100億元。因此從三季度數據來看,儘管經營性現金流爲負,不過有足夠的賬面現金做保障,基本無礙。
近年來,除廊坊外,華夏幸福陸續在瀋陽、鎮江、無錫、青島拓展了新的園區。外界一種觀點認爲,上市公司在廊坊具有一定的政商優勢,“固安模式”在廊坊取得不錯的效果。但到了長三角,新的園區政策能否兌現以及相關園區地產的銷售情況存在不確定性。
“我瞭解到鎮江、無錫具體項目銷售情況均不錯,但鎮江、無錫的工業園區項目還沒有完全啓動,能不能把‘固安模式’快速複製到環上海區域有些疑問。”上述房產分析師說,環北京地區的主要做工業園區,但是在上海主要是服務業、技術業,其招商引資的話,要考慮客戶資源的儲備情況。
“地方政府先了解固安的模式。然後再去引入當地的。從去年到現在,地方政府也逐漸認可‘固安模式’,一些企業也在看有沒有機會和地方政府合作做產業園區。但是相對來說,固安模式是很多公司短期內難以達到的。在這方面確實有壁壘。”中投證券房地產行業分析師李少明告訴21世紀網。