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《中華人民共和國物業管理條例》已於10年前頒佈,業主委員會早已不是什麼新生事物。然而,海口目前業主委員會成立率仍很低。近日,記者調查瞭解到,目前,在海口1800個有物業管理的小區中,成立業委會的有兩三百個,而備案有效的僅56個。
海口四個區住保中心:全市僅有56個業委會備案有效
美蘭區24個,龍華區16個,瓊山區11個,秀英區5個
●隨機調查
海口金鹿花園32位住戶,只有2人清楚業委會的概念。
海口現代花園小區42位住戶,清楚業委會性質和權利的只有11人。
●說一說
“業主委員會?是物業公司的管理處嗎?”——王女士
“買房時,關心的是地段、開發商、房價。買房後,關心的是裝修。入住後,關心的是房產證。但是業委會這個概念,一是媒體報道得少,二是周邊人提起得少,而且感覺和我們還有些距離,所以很多人不知道不算奇怪。”——張先生
“我沒聽兒子說過業主委員會,我們年紀大了也不懂這些。”——50多歲的周先生
“業主委員會?是物業公司的管理處嗎?”海口金鹿花園的王女士被問及業委會的概念時,顯得有些不確定。採訪中,記者發現,不少市民對於業委會的概念不甚清楚。此外,在海口全市約有物業管理的小區中,業委會的成立數量,尤其是有效備案的數量少之又少。
近日,記者從海口住建局物業管理處瞭解到,海口全市約有物業管理的小區1800個,但是成立業委會的只有兩三百個。隨後,記者從海口四個區的住保中心瞭解到:海口全市經過程序備案並且在有效期內的業委會,僅有56個。
記者通過調查瞭解到,在海口4個區中,小區業委會備案數量最多的是美蘭區,通過該區住保中心正式備案的業委會共有24個。而數量最少的是秀英區,目前通過備案的業委會僅5個。該區住保中心相關工作人員告訴記者,相比而言,秀英片區各類物業住宅小區的候鳥老人、外地業主的比重更大,這在客觀上使得秀英轄區內,無論是前來申請備案業委會的小區數量,還是通過業委會備案的小區數量,都非常少。
去哪了?
大量業委會任期屆滿未重新改選備案
“目前,瓊山區在有效任期內的業委會只有11個。”瓊山區住房保障中心的工作人員介紹,關於業委會成立的問題,諮詢的人相對多一些,但是真正成立業委會的很少。“我們每年都會收到10多份申請,但是能夠走完程序,最終成立業委會的僅有三四個小區。”工作人員用手指着一堆厚厚的資料,無奈地說,這些資料都是申請成立業委會的,但遺憾的是,這些業委會任期屆滿後沒有重新改選備案。
同樣的情況也出現在龍華區,近幾年,該區共有38個小區先後完成業委會選舉工作,並在該區住保中心備案。但目前仍在有效期的業委會,僅有16個,不足總數的一半。
採訪中記者瞭解到,海口大部分的小區業委會都存在類似問題:費了好大力氣成立起來,併到住保中心備案,但是任期屆滿後卻沒有重新改選備案,至此再無下文。只有少部分的業委會能夠在到期後重新選舉,重新備案,持續下去。
業委會任期屆滿後未重新改選備案,還能行使權力嗎?海口市住建局物業管理處處長張利民介紹,業委會屬於一個比較鬆散的組織,目前相關監管體系不是很完善,甚至有業主妄圖通過作假的方式成立業委會以達到目的。通過政府見證業委會的選舉並進行備案,正是爲了更好保證業委會的合法性。張利民指出,如果業委會任期屆滿後未改選備案,那麼,原有業委會將不能代表全體業主行使權力,“業主給你的是3-5年的權利,不是一輩子的權利。原業委會失去行使權力的資格,自然不能做決策,不能簽署相關的文件、合同等。”
那麼,海口衆多屆滿後未重新改選備案的業委會,還能發揮什麼作用?張利民稱,如果小區沒有新一屆業委會,原有業委會還是可以發揮監督作用。比如,作爲業主代表監督小區物業管理,進行一些溝通工作。當然,原業委會成員發表的意見僅爲個人意見,不能代表全體業主意見。
張利民表示,雖然成立業委會存在不少益處,但也不是絕對論之,“有的小區業主分成幾派,比如,有的是開發商那邊的業主,有的是物業那邊的業主,這樣的小區成立了業委會不見得就能解決矛盾,甚至可能帶來其他連鎖反應。”張利民告訴記者,根據海口目前的現狀看,一些業委會雖然成立了,卻不懂得如何運作,有的業委會甚至只行使一種權利,就是“炒”物業公司。這其實是對業委會理解的一個偏差,“業委會不僅應該監督物業公司規範經營,還應該督促業主按時交納物業管理費,促進小區的管理。”
據介紹,下一步,物業管理部門將加強對小區業委會的引導作用,譬如從小區樓盤預售階段開始引導籌備。管理好了,小區會越來越漂亮。
什麼是業委會?
成立個業委會咋這麼難?
業委會的任期如何規定?
業委會成立程序
需要已交付使用的30%以上的業主聯名向所在地物業管理主管部門提交籌備報告。
物業管理主管部門審覈並公告籌備組成員名單。
籌備組發佈首次業主大會召開公告。
必須由專有部分佔建築物總面積過半數的業主,且佔總人數過半數的業主參加,業主大會才能召開。
必須經過專有部分佔建築物總面積過半數的業主,且佔總人數過半數的業主同意,業主委員會才能成立。
業委會是業主委員會的簡稱。根據物權法規定,業主可以設立業主大會,選舉業主委員會。業主委員會是小區業主大會的執行機構,按照業主大會的決定履行管理的職責。
通常來講,業主委員會履行的職責主要有:召集業主大會會議;代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;監督業主公約的實施等等。
我省自2011年1月1日起實施的物業管理條例規定,業主委員會委員由業主大會從業主中選舉產生,每屆任期三至五年,可以連選連任,具體任期由業主大會議事規則規定。這意味着,業委會的備案有效期,是由業主在此框架內自行規定,最短3年、最長5年,業主委員會任期屆滿後,不得繼續履行職責。
“都支持成立業委會卻無一人牽頭”
“小區論壇羣裏有209個人,大家在羣裏討論了好幾次要成立業委會。”郭女士是海口現代花園小區的一名住戶,她告訴記者,“但是每次討論的情況都像一個怪圈,大家都支持成立業委會,但是如果說到具體由誰來組織,誰來牽頭,卻沒有人主動站出來。”
說起小區一直沒有成立業委會的事情,張先生很是激動,他先後在海甸島和南沙路兩個不同的小區居住過,“我有組建業委會的經歷,當時小區有百來戶,物業公司動不動就漲物業費,我們就決定成立業委會。拿着宣傳單,我們挨家挨戶找業主簽名,過程相當周折……”
邢先生是現代花園一期的業主,“去年,20多位業主聚在一起,準備聯名簽字後到房管部門備案,結果在停車位等公共區域的管理上產生分歧,形成了幾個派別,互不相讓,吵吵鬧鬧一段時間就沒了下文。”邢先生說,小區有2000多戶業主,人多意見也多,協調工作很難做,所以幾次有人號召成立業委會籌備小組都沒有成功。“業主彼此之間不熟,業委會的職權又很大,很難選出放心的人。”邢先生說,有位積極鼓動大家組建業委會的業主,因保安提醒規範停車,就動手打了保安,還砸了物業公司的辦公室,很讓人懷疑他成立業委會的動機。
被逼的
爲換物業公司爲維權才成立業委會
採訪中,記者還了解到,爲了“應景”而成立小區業委會的情況,佔有一定的比例。部分小區成立業委會更多的是爲了應對小區的特殊情況,比如業主和開發商存在矛盾、小區物業管理存在明顯問題等,爲了維權、爲了訴訟、爲了換物業公司、爲了辦房產證等,都可能成爲一個小區成立業委會的一個促因。也正因如此,一些小區業委會成立後,通常只是當屆發揮作用。在完成一定的目標後,或選舉不出結果,或無人願意參選,導致業委會成爲“過去式”。
“說實話,根據我的工作經驗,很多小區成立業委會都是因爲小區出現了問題,業主爲了維權才成立業委會的。”海口一位住建系統工作人員表示。
“海口有很多候鳥老人以及外地業主較多的樓盤,平時的入住率僅兩成左右,即使冬季春節前後,入住率也才三至四成,怎麼成立業委會?”海口市物業管理協會相關負責人介紹,根據他們掌握的情況,入住率高的小區,主要集中在一些以前的單位福利房、房改房。對於其它的樓盤,尤其是建成年代較近的樓盤,入住率明顯要低不少,“如果一個小區的入住率不足50%,要想成立業委會的難度就相當大。按照規定,小區成立業委會至少需要一半以上的業主同意,入住率不足50%,去哪找一半以上的業主。能不能湊夠人數還不一定,更別提其他的了。”
上述說法被不少業內人士認可。“我們也很支持業主們成立業委會。其實很多業主不信任物業公司,總覺得我們有做一些虛假的事情。有一個業主自治組織做橋樑,我們開展工作也方便一些。”海南現代物業管理有限公司副經理初震介紹,前段時間,小區要安裝智能化房門,公司做了實際調查,大部分業主表示贊同,但是一樓的業主不同意,擔心被影響休息,業主的意見無法統一,物業公司希望業委會出面調解此事。
不少住保工作人員、律師、物業人士接受採訪時均表示:海口作爲一個外來人口較多的城市,候鳥老人多、外地業主多,因此小區的入住率相對較低。在成立業委會有着嚴格參與人數限制的情況下,這已經成爲一個顯而易見的“門檻”。“西海岸有個小區,入住率不到一成,物業公司平時都是先墊着,等業主什麼時候回來再一次性收物業費。有的業主兩三年不回來一次,物業公司找不到人,怎麼召開業主大會。”海口市物業管理協會相關負責人對記者說。
政策上,政府鼓勵扶持小區召開業主大會成立業委會,但事實上,小區成立業委會的過程卻是一路坎坷,無比艱難。連日來,記者走訪了不同小區業主、物業從業人員、住保工作人員,試圖從不同角度得到更多的觀點和信息。業委會是所有業主的“孃家”,是爲了維護小區全體業主和住戶的合法權益才產生的,爲什麼行走的路卻如此艱難?