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初春時節,各地房地產市場接連傳來料峭寒意。中國房地產行業這次真的“狼來了”嗎?新生的房地產基金是否還有發展前景?當房地產遇上互聯網又會發生什麼?昨天,第八屆中國(深圳)私募基金高峯論壇迎來首場分論壇——2014(首屆)房地產基金春季論壇,來自房地產研究、房地產基金行業的資深專家們提出:隨着城鎮化規劃的提出,房地產行業的發展從“黃金十年”進入“白銀十年”,但房地產基金迎來了發展道路上的第一個“黃金十年”。
房地產“崩潰論”不成立
新春伊始,從杭州德信地產降價引發的一系列降價風潮,牽動着所有購房者的心,也讓投資者們十年來首次對房地產市場的牛市前景產生了懷疑。房地產行業真的迎來拐點了嗎?中國房地產市場“崩潰”在即了嗎?
中國房地產數據研究院執行院長陳晟清晰而又明確地否定了“崩潰論”。他認爲,拿地成本上升,加上銷售的政策性限價,毫無疑問將導致房地產行業的利潤率下降,一些小開發商面臨資金壓力,但這僅會讓房地產行業將從以往的“黃金十年”進入“白銀十年”。另一方面,城鎮化規劃將讓房地產行業的發展轉入“下半場”,農村土地改革、國企改革都將帶來新的巨大發展機遇。他甚至大膽預言:“上海、北京未來10年房價還會翻一番,從現在均價24000元到未來48000元,年均增長7%-8%。”
國泰君安證券房地產行業首席分析師孫建平則以“由夏入秋”的比喻表達了相似的判斷。他認爲中國GDP的平均增長速度可能將從過去8%的水平逐漸過渡到6%,這仍然是一個非常好的發展速度。由此帶來的改善性需求,將使中國房地產行業未來3-5年仍有增長空間,直到2017-2018年纔會真正遇到“一個坎兒”。但他也提醒說:“2014年會有一些局部風險出現,概率比較大會出現在二季度。”主要原因是過去兩年時間裏發行的房地產信託和銀行非標資產到期的疊加,再加上行業自身階段性的調整,導致局部風險的出現,並對行業總體利潤率帶來影響。
房地產基金迎來發展機遇
2010年被業內人士稱爲房地產基金的發展“元年”。據深圳私募行業協會提供的數據,截至去年10月底,全國房地產基金機構約510家,管理規模超過6000億。深圳的本土機構是210家,管理規模近2000億,約佔全國三分之一的市場規模。
新生的房地產基金行業在當前這樣一種微妙的市場格局下,是風險還是機遇?又將採取怎樣的發展策略?
深圳市創東方投資有限公司董事長、深圳市私募基金協會房地產基金俱樂部創始主席肖水龍認爲,房地產行業發展格局的變化將給房地產基金帶來更大的發展空間與創新要求,房地產基金將從傳統單純的“資本提供者”角色逐步演化成“資本營運商”這樣的複合定位,形成“資本+服務”的新模式,即除了向項目提供資金之外,還要輸出管理、輸出品牌、輸出渠道、輸出創意,形成共贏。
深圳市華睿信資產管理有限公司董事長範嘉貴更認爲:“房地產基金迎來了黃金時間,因爲一個行業只有在調整的時候纔有機會。”房地產基金的價值在於對項目的選擇,在於對某一個領域專業化的理解與資源整合的能力。當房地產業行業迎來調整階段的時候,負債率提高,導致局部現金流有問題,這也是併購的機會。當住宅地產的黃金時代過去,要想相對獲取高的回報,一定要走向更前端。
深圳德信資本董事長陳義楓判斷,從2014年初到2015年下半年,房地產行業進入一個弱週期,帶區域上、業態上、交易上的結構化差異。“這裏面恰恰有很多東西需要專業投資機構用綜合實力去把握和選擇,從而形成房地產基金的發展機會。地產行業黃金10年過去了,地產基金黃金10年開啓了。”