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【導讀】人民幣兌美元連日急跌,加深人們對樓市泡沫可能破裂的擔憂。經濟之聲評論:人民幣貶值,樓市加速“擠泡沫”。
央廣網財經北京3月21日消息據經濟之聲《央廣財經評論》報道,一個是急轉直下,一個是打折降價。最近兩天,國內各大財經媒體的頭條被人民幣貶值和看空中國樓市的內容佔據。而兩者之間的關聯性也成爲業界爭論的焦點。
昨天,人民幣對美元匯率延續本週行情一路走低,中間價報6.1460,與前一個交易日相比,繼續大幅下跌109個基點,創下年內新低。人民幣對美元即期匯率比中間價下跌超過1%,跌幅接近中間價的1.5%。這創出了即期匯率1年以來的新低。從2月中旬以來,人民幣貶值已經成爲常態。央行在3月17日號開始實施人民幣兌美元日間波幅從1%擴大至2%後,到今天爲止已經連跌4天。
與此同時,進入二月份就一路被看空的還有中國樓市。由於春節的原因,2月份北京樓市的成交量下挫到了近6年來的最低值。多方觀點認爲,中國樓市面臨着巨大壓力。不僅有房貸收緊的事實;債券和信託融資也在近期受到打擊。而令業界更加擔憂的是,人民幣的持續貶值會使房地產業失去重要的流動性支撐。有觀點分析,一般來說,一個國家可通過廉價的匯率推動出口,以增強外匯儲備。然後,國家可以開始讓貨幣升值,以便進行大規模的資產價值重估。一旦匯率升值至接近平衡點,資產價值重估將會停止。我國部分城市房地產價格已急升至泡沫水平。若以史爲鑑,人民幣貶值將會是資產價格上漲的強大阻力,這些資產主要是房地產。
經濟之聲特約評論員、中國農業銀行首席經濟學家、中國人民大學國際貨幣研究所副所長向鬆祚對此評論。
經濟之聲:央行在3月17日號開始實施人民幣兌美元日間波幅從1%擴大到2%後,到今天爲止,人民幣已經連跌4天。這是正常現象麼?人民幣的大幅下挫還會持續多久?
向鬆祚:是一個正常的現象,因爲近期人民幣匯率的貶值是由多種因素造成的,一個是我們看到2月份的出口數字同期相比實際上是增速大幅度的放緩,與1月份形成一種鮮明的對照。很顯然今年全年我們的貿易的順差會大幅度的收窄,這個應該是一個主要的力量。第二個就是我們從1、2月份的整體的數字來看,今年一、二季度的中國的總體經濟情況應該來講是相當的不樂觀,甚至可以講就是說會持續的下滑的態勢,一季度的經濟增長也許會在7.2%或者7.3%左右,這個當然實體經濟是決定整個匯率水平預期的一個關鍵的因素。當然現在市場的預期因爲實體經濟的變化了以後,所以市場預期比如說我們看海外的無本金的匯率的水平其實也一直處在一個下降的通道,再加上美聯儲已經決定要削減購債的規模,所以我想綜合因素加起來共同的促成了人民幣匯率的貶值,特別是央行決定放寬匯率波動以後,那麼過去我們知道匯率波動幅度比較窄的時候,那麼這個每日的下降的空間是有限的,現在單邊的幅度放寬了2%,所以我們會看到當前也許你就能夠波動的幅度甚至是超過300個基點,500個基點完全有可能,所以我想今年整體的人民幣應該是在大幅波動的背景下總體呈一個弱勢。
經濟之聲:確實一個國家可以通過廉價的匯率來推動出口以增強外匯儲備,之後可能讓貨幣升值來進行大規模的資產價值的重估,但是在這種競爭性的貨幣貶值當中我們也看到對於房地產來說壓力是非常大的,我們也看到寧波地產企業興潤置業因地價下跌導致資產嚴重縮水,進而資金鍊斷裂。事件爆發以來,國內媒體持續關注,"興潤置業"在一定程度上已被視爲中國樓市的風險預兆。結合其他不利因素,甚至有市場人士擔憂,2008年的樓市調整是否會重來。這起個案也反映出三四線城市中小房企的生存狀況。這類房企負債比率高、銷售能力弱,資金鍊十分脆弱。人民幣貶值,是不是會加速樓市擠泡沫的進程?
向鬆祚:人民幣匯率跟中國樓市價格確實是有比較密切的關係,我想過去我們人民幣單邊升值造成的所謂的資產價格的重估,實際上是推動資產價格泡沫,特別是房地產市場泡沫的一個非常重要的原因,當然房地產市場什麼時候在泡沫大家都有爭論,而且很多人用的指標都不相同,但是無論怎麼講我們從很多指標上看,我們中國房地產它的價格不可能在持續前一段時間這麼強勁的增長的態勢,所以實際上現在三四線城市包括有一個二三線城市,甚至一線城市房價的上漲都已經出現了放緩大幅收窄的趨勢,有的地方已經開始出現下降,更多的是我們過去的房產的開發商絕大多數開發商擴張過度,他們的擴張就是負債的來源主要是三個,一個是國內的銀行,第二個國內的民間融資,第三個當然就是海外的融資,不過海外的融資佔的比例應該來講是比較小的,因爲海外融資一定只有那些很大的房地產商,特別是一些上市的房地產商他們纔有這個能力在海外通過發債的方式或者在海外有一些基金的方式來吸收海外的資金,但是人民幣匯率的貶值可能會成爲加速或者推動房地產這個拐點來臨的重要的力量,因爲它主要是改變市場的預期,實際上它本身就是說我們講外債的壓力有多大,外債的壓力不是很大,房地產的公司主要的負債還是在國內的銀行體系和民間的融資。
經濟之聲:但是現在我們也看到有一個數據,數據顯示,截至3月6日,中國房地產業的未償還美元債務總計459億美元。中國開發商2014年已發行79億美元債券。大部分中國開發商嚴重暴露於美元債務之下,美元債務佔它們總債務的90%之多,沒有套期保值。人民幣貶值5%至15%就可能使開發商的收入減少1%至74%,淨資產負債率上升0.3至21個百分點,聽起來還是挺可怕的。
向鬆祚:這個數據肯定是錯的,因爲不可能中國房地產企業大部分暴露在外部之下,這個判斷是完全錯的。第二個就是說我們外債佔到整個房地產公司負債的90%這當然是完全錯的。
經濟之聲:可能是統計的數據不太一樣。
向鬆祚:400多億美金的負債折成人民幣才幾千億,我們中國的房地產公司的負債至少是在數萬億的規模,是國內的銀行貸款佔大頭,然後國內的民間融資佔大頭,這個數據是錯的,當然這個數據我們先不管它,我們說那個裏面看到就是說100億美元的負債當然對某些公司來講也是一個負債,特別是一些大的上市公司,隨着人民幣匯率的貶值,它銷售主要是在國內,所以這樣它會還債的成本顯然會上升,我們講今年人民幣假如說貶值5%的話,那麼它的還債成本就會上升5%,這對於那些有外債的房地產公司顯然是一個壓力,但是我想強調的就是說如果說……
經濟之聲:更多的是預期的改變。
向鬆祚:主要是預期的改變,並不是因爲我們中國的房地產公司外債太多,中國的房地產公司的負債率高是一個不爭的實施,但是這個負債主要是來自於國內,當然國內現在的情況也不是非常樂觀,實際上從這兩年開始,監管部門也一直要求銀行體系要慎重甚至要限制對房地產行業的貸款,所以爲什麼我們看到浙江興潤置業它有相當的負債是從民間融資得來的,那麼這樣的情況其實不是個案。
經濟之聲:那麼現在房地產企業現在應該做的是什麼呢?大幅降價促銷能不能挽回這樣的局面呢?
向鬆祚:顯然就是房地產行業本來就是週期性特徵非常顯著的行業,那麼你過度擴張必然有人要付出代價,顯然會有一些房地產公司肯定是要破產的,那麼在這個背景下就是說你能夠降價銷售,你能夠儘可能的維持更多的現金、維持流動性,那是生存之道,因爲房地產顯然會進入一個下行的週期,不可能永遠漲上去,那麼在這個下行的週期誰能夠生存,那也就是你有大量的現金儲備,你能夠渡過這個週期性的波動你就能夠在未來的上升空間尋找新的機會,這個我想也是一個翻來覆去的故事,全世界都是這樣。