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2013年我國房地產基金迎來了有史以來最爲火爆的一年,募資、投資、退出均創出了歷史新高。
可“大躍進”的背後,卻有不少基金變了味,在某種程度上淪爲炒房投機的工具。專家認爲,我國新涌現的不少房地產基金門檻過低、資質參差不齊,暗含重重風險。從長期來看,行業洗牌在所難免,管理機構亟須轉型。
“參股”變成“放貸”
近年來國內房價大幅反彈,然而,國家對炒房等投機性需求的打壓令不少炒房客束手無策。不少炒房資金找到了房地產基金這條路。部分房地產基金股權投資的模式演變成了放貸。這樣一來,我國新涌現的大量房地產基金性質變了味。
清科研究中心分析師鄭知行告訴記者,2013年房地產基金的火爆有多方面原因。其一在於市場看好房價走勢前景,房地產基金有比較穩定的高回報;其二在於房地產基金時間週期短,退出更加便利。
另外,近年來國內新涌現的房地產基金大多投資門檻低,投資週期短,投資回報較高,這些特點催生了投機炒作的需求。
記者調查瞭解到,近年來新涌現的房地產基金投資門檻通常僅爲200萬元-300萬元,投資週期最快只有1年-2年。投資模式也偏離了股權投資的本質,往往以債權投資居多,投資回報可能高達20%-30%。個別投資項目甚至出現“麪粉”比“麪包”還貴的奇怪現象。
“今天麪粉比麪包貴,但預期明天麪包會漲得更快。”一家房地產企業負責人告訴記者,由於銀行信貸額度趨緊,房企不得不另闢蹊徑,尋找新的融資方式。而有了高房價的預期,企業也願意去承受較高的融資成本。
“目前來看,國內三四線城市房地產行業風險比較大,在這些區域佈局的房地產基金可能面臨較大的退出壓力。”鄭知行說。
“裸泳者”亟須轉型
在國外成熟市場,房地產基金在房地產行業發展過程中扮演着重要的角色,是行業融資和運作發展的重要幫手。
可是,我國房地產基金行業纔剛剛起步,卻有不少基金變了味,成爲部分投機資金炒作房價的工具。這使得看似“火爆繁榮”的房地產基金幾乎成了“全民PE”的替代品。
歌斐資產管理有限公司合夥人譚文虹表示,不可否認的是,國內房地產基金門檻過低,管理機構資質參差不齊導致行業發展存在嚴重隱患。
陽光城集團股份有限公司總裁陳凱表示,目前國內大約有5萬家房地產企業,而2013年整個市場的銷售額僅8萬億元,每家企業平均爲1.6億元。而這其中大部分銷售額來自大型房地產企業,實際上很多中小房地產企業生存還是很吃力的。
目前,我國PE行業從原來魚龍混雜、全民PE的虛假繁榮,已經進入春秋戰國,羣雄爭霸的時代。“退潮之後才能發現誰在裸泳。”譚文虹認爲,隨着房地產市場逐漸恢復理性,我國房地產基金行業也將經歷一場洗禮,管理機構需要及時轉型,只有專業盡責的基金管理機構才能從中勝出。(欣華)