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曾經由於能夠規避限購成爲“香餑餑”的“商務公寓”類住宅產品,卻在幾年內開發商的蜂擁上馬後,終於積久成弊。日前,記者瞭解到,在去年深圳樓市中被熱捧的商務公寓類住宅產品在今年庫存量達到去年同期的3倍,而按照目前深圳市場對這類產品的銷售速度,這些商務公寓足足可以供市場銷售24個月,包括深圳灣1號、深業上城、東海國際等高端商務公寓類產品都將面臨供大於求的銷售壓力。
商務公寓供應高峯後庫存已達高位
近期,杭州等城市的樓盤降價引起廣泛關注,這種降價會不會蔓延至全國?由杭州樓盤降價可以看到,其降價的一大因素就是區域內新房供應量奇高導致住宅高庫存量,進而引發供大於求導致降價現象的出現。而在深圳市場上則可以看到,深圳住宅市場當前庫存消化期約爲8.9個月,這一庫存量與往常相比並不算高,也意味着深圳的住宅銷售壓力不太大。
而在另外一個細分市場則明顯不同。據瞭解,深圳樓市在實施限購政策後,不少開發商爲了規避限購,轉而開發“不限購不限貸”的商務公寓類產品。正是在這種背景下,近兩年開發商開發了大量商務公寓類產品,而經過一段時間的建設,這類產品在去年達到供應高峯。根據深圳中原研究中心的監測數據顯示,深圳當前可售商務公寓總量爲73.09萬平方米,達到去年同期的3倍,而其庫存消化期也由去年同期的16個月上升至24個月,庫存壓力可見一斑。
福田庫存最多在售公寓平均只賣出24%
而在全市商務公寓的高庫存下,福田區也成爲商務公寓高庫存的“重災區”。深圳中原副總經理賀曉麗告訴記者,從區域表現來看,全市約五成左右可售公寓面積都集中在福田區。據深圳中原統計,在深業上城、東海國際等一批高端公寓的推動下,該區庫存由去年的20萬平方米增加至36萬平方米,而在售項目的平均銷售率僅爲24%,庫存消化時間高達33個月,遠遠高於住宅市場的11個月。
庫存排名第二的是龍崗區,但是由於該區商務公寓更注重的是居住功能,面積小,再加上不限購、不限貸的優點,去化速度較快。“雖然龍崗商務公寓庫存由去年同期的5萬平方米左右上升至當前的17.85萬平方米,但庫存消化期也僅爲17個月,與住宅市場較爲相近。”賀曉麗認爲,龍崗庫存雖然大,但目前還不構成太大的壓力。而其他各區中,鹽田區去化時間最大,主要是由於去年年底壹海城三區約6萬平方米商務公寓入市,使庫存驟升。而南山、寶安和羅湖的公寓存量佔比全市並不高,其去化時間也都在14個月以下。
高價公寓庫存壓力更大
而從價格的維度上來看,商務公寓的供應以高價公寓爲主,再加上這類高端公寓的市場認可程度不如高端住宅,因此將面臨更大的庫存壓力。
據統計,深圳全市均價4萬元/平方米以上公寓庫存共43.55萬平方米,佔比約六成,主要集中在福田和鹽田區。賀曉麗介紹,此類產品類似但又有別於傳統的高端住宅,兩者相同的地方在於價格較高,但是傳統高端住宅更看重自然環境、出入的私密性、獨享的庭院等屬性,而高端公寓通常處於城市最繁華的區域,更傾向於打造國際化、現代化的會所功能和商務體驗。同時,賀曉麗認爲,與別墅等傳統豪宅市場相比,深圳高端商務公寓市場尚處於發展初期,需要更多的時間去被市場認識並接受。所以,當前高端公寓的去化時間要遠長於以福田、南山爲代表的住宅類豪宅產品的去化時間。且隨着更多產品的入市,庫存壓力還有增加的可能。
另外,商務公寓的集中入市是爲了迎合投資需求,而高端公寓的購買者則更關注使用功能而非投資功能,因此,從市場上看,中低端公寓產品不僅具有短期過渡性居住功能,其投資屬性也比高端公寓更加突出。“從2013年剛崛起的龍崗商務公寓市場的表現可以看出,在限購、限貸以及對住宅市場調控極不明朗的大背景下,兼具投資和居住屬性、總價較低的商務公寓產品更受市場歡迎”,賀曉麗認爲,這點也加劇了高端商務公寓的庫存壓力。