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近日,國家統計局公佈的2月份全國70個大中城市房價數據顯示,和去年同期相比,上海、廣州、深圳、北京四座一線城市仍然位列新建商品住房同比漲幅的前四位,四地漲幅都超過15%,和二三線城市分化明顯。
從區域市場看,剛需供應集中區域的北京天宮院區域,已經出現多個項目低於預期平價入市的態勢,但城市核心區的高端項目卻因爲日益稀缺的資源價值,繼續受到市場熱捧向上高開。據悉,今年北京單價上十萬元的項目將突破10個。
人民幣大幅貶值,樓市分化加劇,業內資深人士認爲:“市場的迅速分化,使尋找具有更高房地產投資價值的城市變得比以往更具意義。”記者從位於東四環的廣渠金茂府獲悉,該項目上半年計劃推出的5號高端產品,受到市場高度關注,區位、環境、交通和產品的科技系統、德系精工,都是置業者最關注的核心價值。
新形勢下加劇分化的市場
2014年的開局並不理想,一方面,一二月份的成交創下幾年來的新低;另一方面,春節後,人民幣匯率連續急跌,多家銀行傳遞出限貸甚至停貸信號,杭州、常州等城市新房大幅降價甩貨,三大利空引發地產股大面積泛綠。3月中旬,央行突然宣佈擴大人民幣兌美元匯率浮動幅度,每日波幅上限從1%擴大至2%。
連續利空,加速了三四線城市獲利資金撤場。但與此同時,以北京上海爲首的一線城市卻依然被高度看好。
3月18日,國家統計局公佈的2月份全國70個大中城市房價數據顯示,房價環比上漲的城市個數減少,樓市延續分化態勢,房價整體漲幅有所收窄。其中,70個大中城市新建商品住宅價格下降的城市有四個,包
括溫州、牡丹江、安慶和濟寧。持平的城市有九個,上漲的城市有57個。
但值得注意的是,價格下降和持平的城市主要集中在三四線城市,一線城市依然漲幅明顯。與去年同期相比,上海、廣州、深圳、北京四座一線城市均位列新建商品住房同比漲幅的前四位,四地漲幅都超過15%,和二三線城市分化明顯。
京滬領跑地位更加凸顯
日前,世聯行和上海同濟大學房地產研究所聯合發佈了一份《城市房地產投資價值研究——分化市場中的價值探尋》,給出了上百個中國內地城市,包括住宅、商業、寫字樓這些物業的投資價值指數,作爲分化市場中的決策參考。
這份報告明確顯示出樓市分化的特徵正在加劇。《研究》報告顯示,北京、上海分列指數排行榜前兩位,且其指數大幅超越第三名的重慶,成爲僅有的兩個領跑型城市。
作爲中國最發達的兩大城市,北京和上海在城市資源方面的強大吸引力已經毋庸置疑。以北京爲例,醫療資源方面僅三級甲等醫院就多達60個,第二名的上海才35個。教育資源方面,北京的優勢之明顯,遠超其他城市,其中僅重點大學就高達23個,中小學方面,景山學校、北京四中、師大附中、人大附中、實驗二小、中關村一小、中關村三小等都是國人耳熟能詳的優質學校。
此外,作爲首都,北京在經濟、政治、文化等方面的資源優勢有目共睹。據美國《財富》雜誌公佈,2013年,北京已擁有48家世界500強企業總部,首次位居全球城市第一。北京市商務委相關負責人表示:“本市鼓勵和支持總部企業在北京開展實體化經營,今年還將增加15家左右的外資跨國公司地區總部,20家左右的新引進民營總部企業。”據其介紹,目前北京市認定的8個總部經濟集聚區、4個總部經濟發展新區和6個商務服務業集聚區中,已有外資跨國公司總部企業和研發機構714家,商務服務業集聚區入駐企業超過4500家。
《研究》報告指出,領跑型城市通常應爲經濟高度發達、人口高度集聚的超大型都市,這些城市已經形成與其人口規模、消費能力相匹配的房地產市場,但有限的供給始終難以與旺盛的需求相協調(即便出現短期過剩也能快速去化),因此能保持更高的市場利潤率和溢價水平。
京高端住宅受投資者追捧
在北京多方資源優勢凸顯的同時,北京也成爲全國房地產交易最熱、成交價格最高的城市,尤其受到高端買家的認可。
據瞭解,與剛需、剛改類置業羣體對價格高度敏感不同,高端買家最看重的是產品的潛力,即“資源+品牌+品質+服務”的綜合指標。因此,品牌企業在優質板塊推出的高品質產品,幾乎是他們的唯一選擇。從近期的高端項目成交業績看,也驗證了這一特點。據瞭解,2月18日,位於孫河的泰禾·北京院子首期低調開盤即售罄,實現銷售額18億元。3月8日,龍湖·雙瓏原著推出疊墅產品,半小時即被選購完畢,7天熱銷7億元。
記者從著名高端住宅開發商方興地產獲悉,雖然最近市場有些冷,但該項目旗下的四個項目均未感受到這種氛圍,尤其是廣渠金茂府和望京金茂府這樣的府系產品,來電來訪量並未有影響。據瞭解,今年是廣渠金茂府的收官之年,上半年將推出最後一棟現房樓王產品。主力戶型爲381-389平方米的四居,南北通透,三梯兩戶設計,3.25米層高客廳,現房,精裝修交付並贈送全套世界頂級品牌頂級配置的家電、廚電、燈飾及電動窗簾,得房率80%。對於住宅用地規劃幾乎爲零、寸土寸金的CBD區域而言,這幾乎成爲最後入住機會。作爲方興地產在北京打造的首個標杆府系產品,廣渠金茂府一直以精益求精的品質領跑高端市場,其標配的以恆溼恆溫恆氧的生態空調系統毛細管網、24小時全置換式新風系統爲核心的健康科技體系,全標配德系精工品質的精裝修、大贈送,以及金茂自有的五星級酒店物業服務,無一不符合高端置業羣體的選擇指標。因此自入市以來,廣渠金茂府就一直以每開必罄的近乎神話般的銷售業績,笑傲京城。
“市場的迅速分化,使尋找具有更高房地產投資價值的城市變得比以往更具意義。”《研究》的主要參與者、世聯行首席分析師吳志輝指出,一方面,支撐房價上漲、市場規模擴大的基礎,是城市人口與產業經濟兩大因素;另一方面,當房地產供給與人口、經濟發展產生的市場需求相協調時,才能形成房價合理上漲、市場規模有效擴大、具有投資價值的房地產市場。
作爲領跑型城市,在分化的2014年,北京市場勢必依然跑出自己的紅線來,成爲最受高端投資者青睞的城市。