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社區話題
10年前一名30歲的投資者如果有眼光,買房出租當“包租公”、“包租婆”的話,那麼40歲出頭就已經可以回本。不過,現在房價連年攀升,即使是租金價格也在水漲船高,然而廣州的租金回報率卻跌破一年期存款利率。假使30歲買樓出租,以目前的租金水平計算,即使無間斷地出租,到60歲退休了也難回本!
房東也不好當
十多年來廣州二手住宅均價已經翻了遠遠超過兩番,但是全市租金水平卻只翻了一番。據瞭解,今年年初普通住宅租賃市場的平均租金,比去年同期普漲達一成,部分熱門地段的搶手房源,租金比去年更上漲了300-500元,今年年初住宅租賃市場平均租金約46.5元/平方米/月。
“雖然廣州真實居住需求仍十分龐大,各個區域也常聽說租金漲幅10%以上,但也經不住高房價的折騰啊”,網友“油炸老鬼”在論壇忍不住吐槽,“這樣的差異你還敢買房做投資嗎?難道包租公包租婆的時代已經過去了?”“一直以爲房東是有錢人,難道他們也有苦衷?”有網友半開玩笑迴應,“以後要對房東好點了”。
紅姐有兩套房在放租,“一套是老樓梯樓,另一套稍微新一點,面積也大一些,本來就打算買了投資用的”,她說,反而是老樓更好租,越秀的小兩房,地段也不錯,沒什麼裝修倒是租客不斷,新樓是三房,地段略偏一點,雖然不至於斷租,不過很難擡得起價。“自己有房住,這兩套房也沒貸款,暫時也不打算賣,那不能空着吧,只能放租”,紅姐說,房東也不好當,這些年跟不同的租客打交道,“什麼奇怪的人都有”,拖欠租金,弄壞東西不肯賠,挑剔點的三天兩頭要求上門維修的,甚至跟鄰居產生糾紛,“每次往那兩套房子跑,老公都笑話我麻煩事多”,她說,“也沒指望這點房租發財,希望好的租客能把房子看顧好而已”。
放租補貼二套房貸
“現在買樓出租很多人是作爲補貼二套房房貸的吧”,方女士說,她當“包租婆”也不是故意爲之,2006年左右,她在廣佛交界處以4300元/平方米的價格購入一套110平方米的三房,“原本覺得社區還算是漸漸成熟了,是打算結婚搬進去住的”,實際上,搬家半年,方女士全家就又搬回五羊新城附近,甚至寧願租房過渡了半年之後,又重新在市區購買了第二套房。“逐漸成熟和已經成熟還真不是一個概念,我們夫妻兩人都在市區工作,往返雖然有樓巴,自己也買了車,但還是覺得不方便,而且我們都不算是很宅的,要跟朋友聚會什麼的出來一趟真麻煩,還是舍不了市區的便利生活”,方女士坦言,在買房之前,租住在五羊新城數年早已習慣,搬離市區覺得各種糾結難以忍受。購入第二套房之後,方女士就在想第一套房該怎麼處理,“當時覺得還有上漲的空間,賣掉捨不得,空着也不是個事,因爲已經還貸3年了,月供並不多,於是想着,至少讓這套房子能自己養自己吧,租出去,不然兩套房子一起供,壓力就太大了”。於是,方女士通過中介以每月3000元的價格成功出租了房子,“實際月供才2000元左右,還能有點富餘,可以補貼到二套房的貸款”,過了兩年,方女士換了租客,“這次是一位外籍人士,正好工作地點在那套房子附近,不但將房子打理得不錯,月租也開到了4000多元”。
投資需考慮多重因素
“買房放租做投資,很多時候只是暫時不想出手賣掉,順便還能讓資產別貶值而已”,顧先生2005年以5200元/平方米的價格購得五羊新城的一套56平方米的新樓,“當時沒考慮太多,後來結婚覺得不夠住,又重新買了,想把這房子賣掉的時候才發現,居然是學位房,那我自己家小孩上學也得用啊,這就不捨得賣了”,他說,因爲面積不大,地段也優,所以放租非常容易。
合富置業研究數據顯示,在2013年內經由合富置業促成買入並租出的二手住宅及商業公寓成交個案當中,平均租金回報率僅2.93%;而在2009年時平均租金回報率曾高達4.13%。據合富置業分析認爲隨着近幾年樓價快速上漲,租金雖然同步上升,但增速遠低於樓價,因此租金回報率亦隨之逐年下降。面積在30平方米以下的物業平均租金回報率最高,超過4%,而面積在150平方米以上的物業平均租金回報率最低,不到2.3%。而在住宅限購政策影響的環境下,去年不限購的商業公寓比起住宅公寓更受投資者青睞。數據顯示,在2013年二手公寓市場上,商業公寓成交比例高達66%,而住宅公寓成交比例僅34%。
合富置業市場經理樑燕明指出,在衡量物業投資價值的時候,除了參考買入價格、租金回報率等因素外,還應參考物業所在區域的出租活躍度。
南方日報記者許蕾