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在限購限售限價等多項調控政策的高壓之下,市場的投資力被逐漸地排出住宅市場。隨之而來的就是商業投資潮的興起,特別是在商業公寓方面,更是掀起了一股新的投資大潮。據數據顯示,僅在2013年年底,廣州公寓浪潮就來勢兇猛,僅12月中旬一週就有4000套新貨入市,大有與剛需產品平分秋色之勢。而在今年,兩會期間政府再度重申將遏制房地產投機,而公寓仍然將是投資者的重要選擇。而在其中,由於具備了產品以及配套的強大優勢投資者更青睞於市中心的優質公寓。在今年,在廣州市中心預計將會掀起新一輪的商業公寓熱潮。
投資型公寓市場表現不俗
近年來,由於住宅市場的調控愈發嚴厲,以住宅作爲投資手段變得越來越難。特別是從去年開始,政府對住宅產品實行更加嚴格的調控措施“限籤限售”甚至“限價”等手段不僅讓住宅供應越發吃緊。而近兩年分拆式商鋪的負面新聞不斷,也在一定程度上促使投資者更願意將資金投放在相對保險的公寓產品上,“總價低、風險低、產品多、不佔名額”這些優點讓商業公寓進入爆發期。
而隨着市場需求的增加,投資型公寓在投資市場了也有着不錯的表現。據高力國際數據顯示,2013年第三季度,廣州市無新增服務式公寓項目落成入市,市場總庫存維持在3213套,其中國際知名服務式公寓管理品牌管理項目(包括雅詩閣、奧克伍德及輝盛)庫存套數約在1454套,佔比在45.3%左右。市場整體平均空置率較上季度基本持平,爲23.6%。在旺盛的需求刺激下,各服務式公寓項目在租金報價上表現轉爲強硬,市場租金有所上升。本季度錄得廣州市服務式公寓市場平均租金約爲202.4元/平方米/月。
而在去年的第四季度,廣州投資性公寓的市場表現仍然較好。據高力國際的數據顯示,2013年的第四季度,受廣州各類展會如廣交會等帶動,市場短期租賃需求上揚;此外,年末外資或合資企業人事換任、新派遣等活動頻繁,帶來新的長租需求,因此,本季度廣州服務式公寓市場租賃成交較爲旺盛。來自日本、歐美製造業、零售等企業如日本豐田、NIKE、寶潔等企業高級管理層等依舊是季內高端服務式公寓市場需求的主要來源,此外來自國內如江浙等長三角區域、珠三角區域私營貿易公司老闆、高層等需求呈上升趨勢。2013年第四季度錄得廣州服務式公寓市場整體空置率爲20.1%,環比下降3.4%。租金方面上升約1.2%至每月每平方米204.8元。
“由於限購的政策對買房對象的限制,導致很多原本想購買住宅的人只能購買不限購的產品。而在不限購的產品中,公寓最有代表性。廣州的公寓熱是這三年來纔出現,從整個中心城區來說,過去這幾年都出現過一些不錯的公寓,也受到購房者的熱捧,總體的形勢比較樂觀。”廣東房聯房地產常務顧問許學鋒就認爲,在房地產總形勢趨向好的大背景下,公寓將會越走越熱。投資商也看到市場的前景,在過去幾年,公寓項目成爲他們的重點發展對象。
市中心投資型公寓更具價值
在住宅市場受限後,轉身進入商業地產的不僅是購房者,還包括越來越多的開發商。特別是近年來展開的投資型公寓大潮當中,從市中心至周邊區域,已經形成了蔓延之勢。特別是在廣州的近郊區域,如番禺、增城等地,大量的公寓產品出現在市場中。而相比之下,近郊的公寓產品明顯在價格上佔據着非常大的優勢。以番禺爲例,去年在番禺一套45平方米左右的公寓產品的價格,最低可以去到9000元水平,而在廣州天河,同樣的公寓產品,單價起碼在3萬元/平方米以上。由於價格的差距使得不少投資者涌向近郊購買低價公寓。而事實上,有市場分析人士提出,市中心投資型公寓才更加具有投資的價值,而近郊低價公寓投資風險性會更大。
據高力國際數據顯示,去年第四季度,廣州市無新增服務式公寓項目落成入市,市場總庫存維持在3213套。截止至2013年底,廣州優質服務式公寓庫存中約78%以上位於天河區,其中又以天河北-體育中心爲主,珠江新城目前項目較少,但整體品質較高。這些商業性質的投資型公寓無論在租賃比還是在二手交易上都是回報率最高的。
據最新統計數據顯示,在2013年二手公寓市場上,商業公寓成交比例高達66%。而在租賃方面,以公寓較爲集中的珠江新城西區爲例,租金最高的愛丁堡國際公寓,雖然投資門檻至少都要260萬元以上,但其在高端外籍租客羣體中的租賃活躍度及租金收益,依然吸引資金實力雄厚的投資者出手。合富置業研究數據統計,2013年其平均租金回報率高達4.03%,高於周邊鉑林國際公寓、嘉裕禮頓陽光大廈等住宅公寓。
不過,對於資金實力相對較弱的小型投資者來說,若有購房資格的話,還是更傾向於選擇相對成熟的低總價住宅公寓。合富置業研究數據顯示,平均租金回報率分別達3.44%和3.53%的鉑林國際公寓和嘉裕禮頓陽光大廈的小戶型單位,相當受小型投資者的關注。
配套成熟投資公寓難求
擁有相當不錯的回報率,但由於市區土地資源緊缺,優質的投資型公寓產品已經變得可遇而不可求。與近郊涌現大量公寓產品不同,市區特別是在天河這樣的繁華區域,往往有投資公寓產品的出現就會遭遇搶購。
在去年12月,天河華景裏收官之作“理想地”組團正式對外發售,推出45平米兩房和85平米三房的複式LOFT公寓,帶精裝摺後均價儘管已經去到了35000元/平方米。開盤前晚已進行了一輪內部認籌,加上正式開盤的散客購買,總去化率就達到七成。不少買家甚至在開盤時就已經選購不了自己鐘意的戶型。
有搶到公寓的買家就曾表示購買是用於投資,而“理想地”最吸引他們的是其不限購性質。據現場銷售透露,其實,該盤從內部認購開始就已經非常火爆。銷售人員僅通知已下誠意金的VIP客戶到場,當場就已經掀起一波搶購潮。
由於買家的追捧,市中心投資型公寓產品在價格上也水漲船高。上述的“理想地”組團在開盤前的吹風價一度叫到42000元/平方米。然而開盤當天,開發商爲了引足市場注意力,折後均價是35000元/平方米。其中,東面的單位由於光照好,且直望天河公園,折後均價去到37000元/平方米,比西面的單位貴出3000-4000元/平方米。
儘管價格已經逼近40000元/平方米,但買家仍然表現得十分的踊躍。“天河中心區域的公寓無論是出租回報率,還是轉手升值空間,前景都相當可觀。”樓盤的銷售人員透露,不少買家看中的是周邊配套和交通,“附近的樓盤都已開發完,交通和配套已發展成熟,這是‘理想地’的首批單位,價格還是比較優惠,後面推出的單位價格應該會更高。”
優質公寓產品與配套是關鍵
中心城區的不限購公寓產品具有較大的投資潛力,但也並非所有的市區公寓產品都具有投資價值。有市場分析人士指出,項目的配套纔是公寓項目是否有投資前景的關鍵。
以上述華景裏·理想地樓盤爲例,該項目之所以能吸引到大量的投資客戶進行搶購,配套的優勢就非常明顯。據介紹,華景裏·理想地位於天河核心位置,坐擁華景新城20年成熟配套,擁有BRT、地鐵立體交通網絡,一條龍名校教育體系,華景小學、113中學、華南師範大學、暨南大學等諸多名校環繞,且鄰近70公頃的天河公園,私享一線綠色資源,是具人文氛圍及升值潛力的絕版核心物業。
除了配套以外,產品的優勢也十分地明顯。據瞭解,華景裏·理想地現正主推45-80平方米兩房至三房LOFT,不限購不限貸,商住投資皆相宜。買一層得兩層,享160%超高實用率,買45平方米用72平方米,買80平方米用120平方米,超高性價比的百變LOFT空間。十一國慶期間,華景裏·理想地LOFT樣板房已夢幻面世,4.5米挑高氣派大廳,現代簡約裝修風格,創意百變;無遮擋室內視野,盡顯藝術氣息。絕版精裝標準,拎包即可入住。百米無敵樓距,中心園林景觀一覽無餘,二十年醇熟華景社區,創造天河品質生活。
南方日報記者蔣勁勁