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近期,香港樓市出現了標誌性變化。以長江實業和新鴻基爲代表的部分香港大型房地產商新年伊始大幅降價銷售新盤。市場分析上述行爲背後的動因可能是,隨着美國QE逐步退出,美國超低利率的貨幣環境將會發生逆轉。十年期國債收益率將升至4%,與當前2.8%的港樓租金回報率有明顯缺口,香港整體房價至少需要下降近1/4才能保持兩者一致。不難發現,過去幾年超低利率的貨幣環境,不僅在香港或將發生逆轉,而且同樣在內地也將不復存在。
低利率環境是房價上漲並出現泡沫的內在動因。我們知道,資產定價理論無法迴避的一個關鍵變量是市場利率。通常,資產收益率低於市場利率,資產價格將會下跌;反之,則出現資產價格上漲。應對國際金融危機以來史無前例的量化寬鬆貨幣政策的推出,導致全球流動性供應急劇增長,市場利率接近於零。2008年12月16日,美國聯邦儲備委員會宣佈將聯邦基金利率小調,降息0.75個百分點至0~0.25%區間,創下歷史最低紀錄,並承諾將使用“所有可用工具”來抑制自上個世紀30年代以來最嚴重的金融危機。2008年10月至2009年1月,歐洲央行連續四個月降息,將基準利率由此前的4%下調至2%,與歷史最低點持平。2008年9月~10月,中國人民銀行連續三次下調金融機構存貸款基準利率。在超低利率環境的推動下,香港和內地的房價開始出現大幅上漲。2009年後,香港房價加速上漲,私人住宅價格指數於2010年11月刷新1997年高點,其中大戶型價格再創歷史新高,中小戶型價格接近前期高點。2009年一季度開始,內地房價開始出現大幅上漲。據全國工商聯房地產商研究報告顯示,2009年全國房價上漲24%。可以說,過去5年我國房價持續上漲,不能忽視低利率環境下貨幣供應牽引的重要支撐作用。
目前看,我國低利率的貨幣環境將不復存在。
一是貨幣政策走向穩健。2013年,我國貨幣政策走向總體看屬於穩中偏緊。近期,中國人民銀行發佈了《2013年四季度中國貨幣政策執行報告》。據市場人士分析,2014年我國貨幣政策走向放鬆可能性較小。
二是貨幣市場利率中樞上移。2013年12月我國銀行間人民幣市場同業拆借月加權平均利率爲4.16%,較上年同期高1.55個百分點;質押式債券回購月加權平均利率爲4.28%,較上年同期高1.66個百分點。總體看,我國貨幣市場利率較過去已經有明顯擡升。事實上,在2013年的多個時點,我國貨幣市場利率出現大幅跳升情況,反映出市場流動性總體趨向緊張。
三是金融機構資金來源成本趨向上升。以“餘額寶”爲代表的互聯網金融對銀行體系資金來源成本形成了系統性衝擊。原先商業銀行活期存款,通過支付寶的“餘額寶”賬戶轉化爲商業銀行的協議存款、同業存款,大大提升了銀行的資金成本。爲應對“餘額寶”的衝擊,商業銀行也推出類似產品,提高理財產品收益率,使得整個銀行體系的資金成本出現較爲明顯上升。
四是風險因子增大房地產業融資成本。2014年我國將出現信託計劃集中兌付潮,據有關研究統計,大約涉及1萬多億元規模的信託產品。當前實體經濟風險逐步向金融領域傳導,有可能會引發部分產品的兌付危機。目前,中誠信“誠至金開1號”信託計劃兌付風波初平,吉林信託的礦產信託計劃又面臨兌付危機。在整個市場風險增大的情況下,房地產信託計劃的收益率將會出現較大幅度的跳升。綜合來看,我國低利率環境已經成爲過去。爲推進經濟轉型,需要維持適度資金面壓力,通過倒逼機制,推動產業升級和企業的關停並轉。
需要注意的是,我國房地產市場投資者對租金回報率的變化不甚敏感。在一線城市,動輒上千萬元的一套住房,租金不會超過20萬元,租金回報率不到2%,遠遠趕不上3.25%的基準存款利率。但擁有多套房產的投資者,寧願住房閒置,也不願在市場上套現,這明顯違背經濟理性的原則。當然,有些投資者打算等房價進一步上漲後進行拋售,且最近少數開發商在一線城市高價拿地,造成“麪粉貴過麪包”,這導致有些投資者預期可能會帶動房價繼續大幅上漲,打算等房價進一步上漲後再進行拋售。甚至還有人認爲,宏觀經濟下行壓力增大,房地產業必須逆市上漲,才能穩定經濟增速。這些分析和堅持,不能說完全沒有道理,其實只要觀察下社會上還有誰能支撐如此高的房價,就會知道房地產業發展也要受客觀經濟規律約束,不是想發展、想上漲就可以的。最近一段時間,我國房價上漲預期有所分化,即使最堅定唱多的人,也開始提示風險,降低了房價漲幅預期。
預測市場走向是一件很不靠譜的事情。通常,市場拐點總會在不經意之間出現。這就好比6000多點的股市,鼓吹指數上萬點的大有人在,擔心下跌的也爲數不少。而只有市場上最先知先覺的那部分人可以成功逃頂,房地產市場也不例外。
項崢(作者系房地產評論人)