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“關於分區域調控政策,市裏正在調研中,目前仍嚴格執行從緊的政策。”武漢市住房保障和房屋管理局一位內部人士在接受中國房地產報記者採訪時表示。有消息稱,武漢市針對中心城區和新城區發展的不同情況,正研究出臺分區域的樓市調控政策。
武漢市的試探性舉措或許對其他城市是一個啓發。
密切關注當地房地產走勢,等待中央層面的表態,目前,各地政府對於究竟是收緊還是放鬆調控政策打着各自的“算盤”。
記者從南寧、長春、廣州等地房地產業內人士處獲悉,各地當前仍然延續去年的調控政策,但也進行了多輪調研來徵求意見,研究部署2014年樓市調控政策。
“地方的調控政策應該會在全國兩會後出臺,主要看兩會上中央政府的表態,地方政府會視情況調整調控政策。”接受中國房地產報記者採訪的多位業內人士均表達了同樣的態觀點。
經歷了2013年的嚴格調控,2014年,房價在不同城市間出現了分化局面。北上廣深等一線城市房價漲幅仍存很大壓力,多數二三線城市,住宅價格漲幅基本平穩。
“分區域和分類調控政策是地方兩會期間,很多代表提出的建議,目前地方政府還沒有具體的執行政策。”亞太城市房地產研究院院長謝逸楓表示,地方調控政策放鬆要滿足幾個條件:一是去年房價相對平穩,二是完成保障房任務,三是放鬆限購政策不會導致房價大幅反彈,四是調控放鬆不會影響供求關係。
不過,在地方債償付壓頂形勢下,地方政府仍有動力刺激樓市鼓動地價,嘗試調控政策的微調。
分區域調控
2月12日,湖北省住建廳發佈消息稱,將不會放鬆房地產市場調控和監管工作,調控政策將保持連續性和穩定性。隨後,武漢市針對城市自身情況,建議針對中心城區和新城區發展的不同情況,實行分區域的調控政策。
對於武漢市調研嘗試分區域調控,接受記者採訪的多位業內人士表示,分區域調控政策,是地方政府嘗試對政策進行微調,這或與地方政府的償債壓力有關。2014年武漢提出擬5年花2萬億元搞城建。據媒體公開報道,武漢曾以2037.05億元的債務餘額,被指爲“中國負債最高的城市”,當地主要投融資平臺近期亦被下調信用等級。儘管官方仍然對債務形勢表示出樂觀,但2萬億元的鉅額投入仍將引發外界對於地方債務壓力的關注。
戴德樑行武漢及長沙分公司總經理楊良軍表示,武漢房地產市場供需兩旺。從去年的形勢看,每個月的成交量同比都是上升的,是歷史上成交量最好的年份。分區域調控更多是從打造國際化都市的角度考慮,有利於城市多中心發展,這也符合大城市的發展思路。
分區域調控,武漢並非孤例。比如,南寧的調控政策就是街道辦、居委會管轄的片區實行限購,以鄉鎮管理的片區則不限購,實際上是將主城區和郊區進行了分區域調控。
兩會或是調控分水嶺
“即使在全國兩會上,中央也不會有明確的調控政策表態,目前的房地產市場分化嚴重且地區差異很大,分類調控是主導思想。”一位接近住建部的業內人士表示,中央的政策是分類調控,具體由地方根據實際確定。
在謝逸楓看來,在地方債務問題等因素的推動下,地方政府仍然有動力刺激樓市、鼓動地價,從而達到增加土地財政的目的。
事實上,地方政府與中央政府的調控訴求向來不一致。對於地方政府,房價上漲更有利於其賣地收入增長。就2013年的“新國五條”政策執行而言,地方細則出現很大的差異,僅少數城市涉及核心政策。
鏈家地產市場研究部張絮分析表示,“新國五條”影響市場層面的主要是限購、限貸升級,新房預售價格監管和二手住宅交易“20%差額個稅”調整三項核心政策。而去年全國各地出臺的地方版細則看,涉及核心政策的只有一線城市和天津、重慶、西安等少數大型二線城市,大部分城市僅提出房價控制目標。
近期市場出現的“房價冷地價熱”現象,也說明地方政府並不願意降低地價。
目前的房地產市場整體供需矛盾依然存在,局部市場分化加劇。在貨幣政策持續從緊環境下,部分三四線城市購買需求減弱,庫存壓力增加;一二線城市需求依然旺盛,房價持續上漲。但對於這種分化,不能簡單用近期籠罩樓市的“崩盤論”一概而定。
華遠地產董事長任志強表示,鼓吹房價下跌是危言聳聽,房地產行業趨勢不會改變。根據去年的數據和宏觀經濟運行趨勢,在現政策條件不變的情況下,銷售、價格、投資三個增幅都會下降,但仍是上升。去年土地供給增加會短期改變市場供求關係,部分地區庫存有待消化,但並未改變預售遠大於竣工的比例關係。
“中央層面也在密切關注市場動向。”上述接近住建部的人士表示。
“目前處於一個短期觀望中,中央層面密切關注市場走勢,地方政府則看中央的基調行事,或收緊或放鬆,3月份是一個分水嶺。”謝逸楓說。