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即將成爲馬年首家赴港上市的內資房地產企業陽光100中國控股有限公司在2月26日透露,其將發行5億新股,並於3月13日掛牌上市。
早在去年12月份,中國房地產報就獨家報道了易小迪結束IPO長征順利通過香港聯交所上市聆訊。
就在陽光100召開的上市新聞發佈會上,易小迪在香港接受媒體採訪時說,今後將聚焦兩大主力產品,包括大型組合社區和商務綜合體。其中組合社區的定位是青年白領的時尚社區,規模比較大,業態豐富;商務綜合體融合地標性寫字樓、商務街區、酒店、公寓、住宅於一體。會進一步加大兩類產品的發展,未來佔比會達到70%~80%。
陽光100集團常務副總裁範小衝2月27日對中國房地產報記者置評說:“目前機構投資者以及其他投資者都對我們轉型街區綜合體的戰略表示看好。街區綜合體能夠爲我們提供可持續的收益。”
IPO或幫“慢郎中”提速
2月27日,根據香港聯交所的披露顯示,陽光100此次發售5億股新股,佔公司擴大後股本約25%。其中4.5億股國際發售,5000萬股在香港發售。招股價範圍介乎4港元至4.8港元之間,集資20億港元至24億港元。每手1000股入場費約4848港元。陽光100將於3月13日掛牌上市,聯席保薦人爲中金香港證券和花旗銀行。
截至2013年11月底,陽光100土地儲備1170萬平方米,其中二線城市佔61.8%,三線城市則佔38.2%,68.9%爲待發展物業。共有25個物業開發項目,遍佈天津、重慶、武漢、長沙、南寧、濟南、成都、煙臺等15個城市。
在過去幾年中,陽光100的毛利率並不穩定。2010年至2012年及2013年前三季度,該集團收入分別爲人民幣29.32億元、29.39億元、44.54億元及21.89億元。利潤爲2.70億元、0.60億元、3.84億元及0.74億元。陽光100主席兼行政總裁易小迪在香港對媒體解釋說,主要由於毛利率較低的住宅項目佔比增加,預計未來商業綜合體佔比回升,毛利率會改善。
以此次招股價中位數計算,陽光100招股所得款項淨額約爲20.71億港元。
要求匿名的境外房地產投資基金聯席董事在接受中國房地產報記者採訪時置評說:“通過上市融資,陽光100將擁有更多的有效資金。而相較於以前,易小迪的企業在市場佔有率方面將更顯優勢。”他認爲,如果跟其他同量級未上市房地產企業相比,陽光100在香港上市,將使其擁有更低的融資成本,從而在日後競爭中獲得更大優勢。“易小迪選擇在香港上市,除了因爲A股暫停房企IPO外,還看好香港較低的融資成本。如果未來他需要發債融資,那麼這裏利息低,使用資金的時間長,而且資金使用方面也更加方便,受阻礙小。”匿名人士的研判也得到了範小衝的認可。他在接受中國房地產報記者採訪時說:“上市後公司可以得到更充足的資金,這也爲以後的發展打下良好基礎。”
佈局街區商業綜合體謀上市籌碼
易小迪曾經在2013年接受媒體採訪時說,陽光100這幾年最大的收穫是完成了轉型,不僅僅是產品上的轉型,還有管理上的轉型。
衆所周知,陽光100在最近這些年不斷被“邊緣化”。這家曾經聞名全國的企業慢慢淡出一線城市,向二三線城市甚至四線城市遊走。但是這種規模擴張的滯後也讓易小迪找到了業務轉型的有利條件。
於是從2004年開始,易小迪利用“船小好調頭”的輕便優勢,重新梳理企業的戰略,逐漸開始走上一條“去住宅化,增加街區綜合體的投資比重”的轉型路途。他曾表示,陽光100只拿兩種類型的地,一種是城市中心的商務綜合體地塊,另一種是郊區大盤。在早前獲得的近郊大盤中,地段價值的變化也促使陽光100加大了商業地產比重。街區綜合體在整體投資中的比重將提升到超過40%。
按照範小衝的說法:“城鎮化的第一個過程是人口進入城市,所以住宅項目是主要產品。第二個階段就是城市功能的升級。所以我們認爲,做城市綜合體可以作爲城市升級的引擎。城市綜合體還可以成爲城市地標,這樣就可以帶來更多的價值。與此同時,當國家進行調控時,住宅會受到明顯的影響,但商業綜合體則可以避開政策所帶來的不利因素。”範小衝認爲,綜合體中的寫字樓、商鋪、公寓等業態相互帶來人流等重要元素。“我們打造的不是傳統的購物中心,而是更加註重體驗式商業形態。這種形態類似三里屯的太古裏。這種提高體驗環節的商業模式可以有效避免電商所帶來的衝擊。所以我們希望這種街區商業綜合體可以帶來更多的社交、互動、體驗的功能。”目前,這種街區商業綜合體成型產品主要包括柳州·陽光100窯埠TOWN、桂林·陽光100原味灕江以及陽朔·陽光100西街廣場等項目。
範小衝告訴中國房地產報記者,目前集團全國土地儲備大約1170萬平方米,其中未來適合做街區綜合體的土地佔比約50%。“我們當時拿地的時候,地價很低。現在我們的一些土地周邊已經變成了城市的CBD。”
根據中國房地產報記者得到的消息顯示,目前陽光100所成型的街區綜合體中自持部分大約佔比30%。“我們自持的30%部分,都是一些重要的主營品牌店以吸引各大品牌,保證把街區商業做活。”範小衝對中國房地產報記者說,“街區綜合體不僅僅是靠賣地,而是要依靠其自身盈利。”他舉例說,要滿足消費者的體驗需求,需要購物商場的特色服務來支撐。比如經常舉行一些定製性的娛樂活動,一些有針對性的優惠活動、會員活動等等,並且第一時間讓消費者參與進來。“比如,在街區裏面開一個酒吧,街區如果可以帶來人流,那麼他可以開到早上五點。”
範小衝告訴記者,由於不需要高層建設,這種綜合體產品投資和建設週期要遠遠低於傳統綜合體,但是其毛利率可以達到40%。而另據媒體報道個別的街區上綜合體毛利率可以到60%。“一般一個普通項目,幾個億就可以啓動。”。他認爲,這種模式符合當下的新經濟時代的各種需求。“現在一些機構投資者和散戶都看好我們這種模式。”範小衝表示。
上述匿名的房地產投資基金經理對中國房地產報記者置評說:“陽光100上市之後,對其轉型打造街區綜合體會帶來很大的優勢。充裕的資金會讓其取得更多的優質地塊。而根據易小迪的性格來判斷,未來他們可能還會繼續在二三線城市深耕。”範小衝告訴中國房地產報記者:“我們從2004年開始嘗試這種物業形態的建設,積累了足夠的經驗。我們不擔心競爭對手會複製我們的產品,因爲這不是幾天就能學會的。”