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2014年內地房企海外上市的熱情在延續。
開年不到兩個月,已先後有6家內地房企宣佈入市計劃或付諸行動。
先是2月6日,升岡國際被遼寧實華集團收購,成爲今年第一隻內房“殼”股;一週後,香港新澤控股公司宣佈獲中國綠景地產控股;17日,香港新利控股有限公司(以下簡稱“新利控股”)宣佈,山東青建發展有限公司(以下簡稱“青建”)將以5.4億港元收購該公司已發行股本的75%。與此同時,天朗集團也表示,目前正在與殼公司進行商談,計劃於今年內在香港借殼上市。而陽光100置業集團則在2月26日宣佈,將發行5億新股並於3月13日在香港聯交所掛牌上市。武漢光谷聯合公司則已通過上市聆訊,計劃於3月底前上市。
“無論在任何市場,借殼上市都不是主流,多數公司還是會通過IPO上市,如陽光100和光谷聯合。”一位不願具名的香港交易所人士在接受中國房地產報記者採訪時表示,當然選擇哪種方式,還要是看企業自身情況。
而從香港市場環境來看,儘管美聯儲宣佈削減購買美國國債計劃,但“現在還沒有看出影響,1、2月份香港市場的成交量還是比較活躍的,香港市場平均市盈率還在明顯增高。”前述港交所人士稱。
不過,將於4月1日正式實施的新保薦人制度,將對選擇直接IPO的內地房企在財務報表及招股書上提出更高要求。
而2014年在更多業內人士看空中國房地產市場的形勢下,香港投資者還能否對內地房企保持以前那樣的投資熱情,也很難預料。
“最貴的殼”
香港的殼其實並不便宜。
據公告,前述綠景地產對新澤控股64.83%的股權收購需要支付9.45億港元,並根據收購守則規定,向新澤控股提出全面收購,每股收購要約作價現金1.1港元。9億港元被業內稱爲最貴的殼。
而青建入主新利控股,也不便宜,需要支付5.4億港元。資料顯示,新利控股於2012年10月15日在港上市,爲香港地基行業的承建商,在香港和澳門從事地基業務及機械租賃業務。據該公司公佈數據顯示,截至2013年9月,總資產7億港元,總負債4億港元,現金及等價物1.5億港元。
“大約是行價,現在買殼的原則是買家需要支付殼中淨資產的全額,加上4億港元的殼價乘以0.75。”協縱國際創始合夥人黃立衝對中國房地產報社記者分析稱。
以青建入主新利控股爲例。“殼價大約是3億港元,外加2.4億港元的溢價是給淨資產的,雖說對方有3億港元淨資產,但是現金等價物只有1.5億港元,另外1.5億港元恐怕有些水分,給些折扣。”黃立衝進一步分析稱。
而新澤控股2013年上半年的資產淨值爲10億港元,9億港元的殼價並不算高。
而且,“香港的殼並不好找。很多企業拿不出這麼多現金,而且對香港沒有足夠了解也很難成交。”在黃立衝看來,借殼上市的路並不好走。
更重要的是,“在買殼後的資產注入還需要很長時間,要2年以後才能進行大規模融資。而再融資纔是內地房企上市的最終目的。”黃立衝進一步表示。
按香港聯交所《上市規則》規定,買殼方在成爲擁有超過殼公司30%普通股的股東後的24個月內,累計注入資產的任一指標高於殼公司的收益、市值、資產、盈利、股本等五個測試指標中任何一條的100%,須以IPO申請標準來審批,重新走上市流程。
如果這樣,則意味着白白浪費了不菲的買殼成本。但如果不大量注資,則難以開展再融資。
中國房地產報記者曾帶着這些疑問,致電青建品牌部,但對方稱,“現在不便透露細節,一切以公告爲準。”對於此次收購香港上市公司股份,青建公告稱,收購爲其及其母公司國清控股提供從事建築及房地產開發及投資業務的另一平臺。收購後,“將維持新利控股的上市地位,繼續進行該公司的現有業務,並有意檢討其營運及業務,從而制定長遠業務策略”。
事實上,青建此番借殼可謂無奈之舉。早在2012年8月,青建便設立青建(南洋)控股有限公司,雄心勃勃地計劃於2013年4月在新加坡上市,但終未如願。
IPO更難
與借殼上市相比,對於大多數內地中小房企而言,直接赴港IPO恐怕更難。
“這些要求體現在房企土地儲備、資金實力以及房企本身對整體市場的把控能力上。這也決定了今後更多內地房企會更傾向於借殼上市。”亞太城市房地產業協會會長謝逸楓對中國房地產報記者分析表示。
而從政策上看,港交所自去年10月1日實施的保薦人監管新規,有6個月延緩期,也就是說,今年4月1日起,這一制度將正式實行。
新規規定,保薦人有責任提供高質量上市公司文件,如果文件有虛假,將負法律責任。同時,保薦人在提交上市申請時須在很多網站公佈招股說明書。
“這在以前是沒有的。以前只是在公司上市後,才公開招股說明書。這說明對公司上市要求更明確,遞交資料要求質量更高更完備,也意味着上市前的工作要更嚴謹。”前述港交所人士稱,“其實,現在就已經在執行了,港交所近期已經披露了不具名駁回的申請上市的企業數目。而上市申請和招股書上傳到網站則要4月1日執行。”這意味着,“將會有很多上市申請在遞表階段,其招股書就已經被披露出來了。如果這些企業在上市前是經過過度包裝或信息不吻合,就容易出現被一些人寫投訴信。”黃立衝分析稱。
“這樣保薦人就會很危險。按照香港證券條例,如果保薦人有問題,不但會被罰款,還有刑事責任。”黃立衝進一步介紹,保薦人需要對擬上市企業進行很仔細的調查,責任也更大。所以未來在香港上市,保薦方面的成本會增多,且保薦人對擬上市企業的要求也會更高。”而借殼上市則沒有這些規定限制。
不過,要想獲得香港投資者的認可,確保在成功上市後還能順利進行再融資,其關鍵還要依賴於內地房地產市場的發展形勢以及內房企的實力表現。
“香港市場向來對投資內地房企都比較謹慎,主要是因爲政策風險和土地價格不斷上漲。”黃立衝分析稱。
而內地看空樓市的氛圍正不斷變濃。
在住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹看來,房地產今後將很難再保持兩位數以上增速,今後增長速度會逐漸下降。而萬科集團董事會主席王石曾對外表示,“2014年我不敢說,情況非常不妙。”“不妙的情況”似乎已在發酵。截至目前,杭州約有6個樓盤出現了不同程度的降價,此次降價風波是否會傳導至其他城市還未可知,不過,悲觀情緒已在蔓延。