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剛買到心儀的二手房,興沖沖準備裝修,居然被開發商強行收了回去,買房人大驚之下發現自己竟然遭遇了“一套房妻賣夫退”的陷阱,導致錢房兩空,不得不輾轉幾年維權路。法院最終幫他討回了公道,同時也給欲購買未取得房產證商品房的買家敲了警鐘。
買到沒有房產證的二手房
幾年前,急需購買商品房的李林(化名)在互聯網上瀏覽發現一條濟南市某大型小區商品房出售的信息,當即同賣房人魏女士取得聯繫,見面之後李林才發現該房屋尚未取得房產證,並且與該商品房開發商簽訂合同的也不是魏女士本人,而是一位姓於的先生,當即提出質疑。魏女士拿出了她同於先生的結婚證,以及丈夫於先生與開發商簽訂的《商品房買賣合同》、《購房借款合同》等材料,證明該套房爲夫妻共同財產,因爲於先生在外地工作,沒時間來濟南,由其全權負責出售房屋,並保證如簽訂房屋買賣合同,丈夫會親自來簽名。
審查了魏女士提供的全部材料後,李林的顧慮打消了。不久正式簽訂了《二手房買賣合同》,因該商品房繫於先生從開發商處簽訂合同、購買取得,所以《二手房買賣合同》中的出賣人寫明爲於先生。簽訂合同的時候於先生並沒有到場,李林再次提出質疑,魏女士一臉抱歉地解釋,丈夫太忙了,實在抽不出空,自己能不能拿着合同讓丈夫回去簽名。李林基於對魏女士和於先生夫妻關係的信任同意了。幾天後,魏女士將已簽有於先生姓名的合同交給了李林。李林分批向魏女士支付了購房款49萬元,魏女士將房屋鑰匙交給了李林。
同一套房妻賣夫退
李林拿到房屋鑰匙後歡天喜地正準備裝修,沒成想卻迎來了不速之客———開發商。開發商向他出示了與於先生簽訂的《解除〈商品房買賣合同〉協議》,向李林說明該處房屋已由開發商收回,開發商也將全部購房款如數退還於先生,所以這套房屋現在並不屬於於先生,更不屬於從於先生購得房屋的李林,要求李林抓緊騰房。大驚之下,李林找魏女士進行質問,這才瞭解到事實真相:原來購買這套房子,妻子魏女士自始至終沒有參與,是丈夫於先生以個人名義與該商品房的開發商簽訂了《商品房買賣合同》。購房款45萬元,於先生也是以個人名義向開發商交納的。不久,魏女士與於先生夫妻感情破裂,兩人一方面協商離婚事宜,一方面各自處理着相應財產,以圖先行取得財產利益。魏女士利用保管着的《商品房買賣合同》、發票等資料單方面將房屋出售,獲得購房款;於先生則利用其爲《商品房買賣合同》買受人的身份向開發商協商退房,取回已向開發商交納的購房款。而在這夫妻兩人各自操作過程中,不明真相的李林卻成爲“犧牲品”,落入“妻賣夫退”的陷阱。
房子沒了幸好錢還在
購房不成、錢房兩空,李林感覺到受騙,於是向公安機關報案,稱於先生合同詐騙。公安機關介入後進行了調查,發現魏女士向李林出售房屋的過程中,於先生確實不知情,且經過鑑定,魏女士與李林簽訂的《房屋買賣合同》中所謂“於先生”的簽名也並非於先生本人所籤。在此情形下,公安機關認爲於先生並未構成犯罪。李林又將魏女士、於先生及開發商作爲被告向濟南市槐蔭區人民法院提起訴訟,要求判決履行其與魏女士簽訂的《房屋買賣合同》、向其交付房屋。案件審理中,主審法官注意到開發商與於先生簽訂的《商品房買賣合同》中關於房屋轉讓有明確的約定,“買受人在取得房屋所有權證之前不得對其房屋進行轉讓(包括增加買受人、減少買受人、直系親屬之間轉讓、非直系親屬之間轉讓)”,原告李林在購買該房屋時沒有注意到此項約定,自身存在責任,不能取得房屋。原告李林意識到要求交付房屋已不現實,主動申請撤回了起訴。
房子要不成,購房款可不能白打水漂。時隔一年,李林再次向槐蔭法院提起訴訟,要求解除其與被告魏女士簽訂的《二手房買賣合同》,並要求判令被告魏女士、於先生向其退還已交付的購房款49萬元。此時的魏女士與於先生因感情不合已在其他法院通過訴訟方式離婚。槐蔭法院經過審理,首先認定了該套商品房爲夫妻共同財產,“被告魏女士與於先生從開發商處購買商品房,簽訂合同、支付購房款及取得商品房時是夫妻關係,因此該商品房應被認定爲被告魏女士與於先生的夫妻共同財產。”主審法官告訴記者。而原告李林與被告魏女士簽訂《二手房買賣合同》,其目的在於購買取得房屋,因該房屋已由開發商收回,李林的合同目的無法實現,魏女士應將收取原告李林的購房款49萬元退回,法院對原告李林的該項訴訟請求予以支持。同時,雖然該49萬元購房款是由魏女士收取,被告魏女士向原告李林出售的房屋雖爲被告於先生個人簽訂合同購買取得,實際系其與被告魏女士的夫妻共同財產,而被告魏女士因該房屋收取了原告李林的購房款49萬元,此行爲亦發生在被告魏某與被告於某夫妻關係存續期間,應爲夫妻共同債務,對此被告於先生亦負有償還責任。
購買未取得房產證的商品房需謹慎
本案是一起典型的未取得房產證的商品房在買賣過程中發生的糾紛。未進行權屬登記的商品房雖然可以買賣,但是買受人要面臨很大的風險,由此產生的糾紛,在審判實踐中並不少見。槐蔭法院的法官也給準備購買未取得房產證商品房的買受人提出幾點建議:
一、認真審查商品房的現出賣人與原購房人是否同一。本案中,魏女士在向李林交付《商品房買賣合同》、《購房借款合同》等資料時,李林已經注意到合同中的購房人是於先生,只是輕信了於先生與魏女士的夫妻關係,在沒有與於先生見過面的情形下即與魏女士簽訂合同並將購房款交付給了魏女士,爲其後糾紛的產生埋下了伏筆。
二、注意合同簽訂的“當面性”。李林雖相信了被告於先生與被告魏女士的夫妻關係,但還是曾經提出要於先生來籤合同。但被告魏女士稱丈夫沒有時間、不能來濟南,由其將合同拿回去交給於先生簽字再拿回來。對此,原告李林也沒有再認真考慮。所以魏女士將簽有於先生姓名的合同拿回來時,原告李林再次輕信。直到公安機關介入進行鑑定後才確定合同中於先生的簽名並非本人所籤。所以,簽訂合同時、交付款項給對方出具收到條時,一定要注意由對方當面簽字,這樣才能最大限度地保證自身權益。
三、買房之前多溝通、做好充分準備。於先生與開發商原簽訂的《商品房買賣合同》中已經有“買受人在取得房屋所有權證之前不得對其房屋進行轉讓”這樣的內容。如果原告在購買該房屋時到開發商處進行充分了解並與開發商進行溝通,就很可能避免其後的麻煩,還能夠與開發商進行前期溝通,爲以後的房屋權屬登記等工作打好基礎。
法官最後還提醒,現在政府對房地產開發、商品房銷售市場的監管很嚴格、很全面,商品房即使還沒有進行權屬登記、原購房人雖沒有取得權屬證書,但因爲有“網籤”等備案手續,在建設行政管理部門、房屋登記管理機關等還是能夠查詢到商品房開發及銷售的基本信息的。準備購買未取得房產證的購房人可以也應該充分利用這些有利條件,做到防患於未然。(本報記者劉曉羣通訊員春江楊陽)