|
||||
這兩年,相信不少人都收到過短信,或者接到過電話,推銷沿海地區的所謂海景房,他們往往以提供免費交通、食宿,甚至打出免費旅遊的招牌,吸引人們前去參觀。我們不能斷定,所有類似的海景房銷售都是騙局,但無可否認的是,我們也看到了不少這樣新聞見諸報端:到了目的地,購房人的人身自由被限制,被銷售人員集中轟炸心理防線崩潰,甚至還有的爆發衝突,買房人被打傷。
面對海景房、旅遊地產等領域爆出的種種亂象,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭提醒三點:一是檢查開發商資質,一定要土地、規劃、建設、施工、預售證“五證齊全”;二是儘量選擇資金實力雄厚的大開發商,因爲在當前市場環境下,一旦市場降溫或者銷售不暢,中小開發商很可能造成樓盤爛尾;第三,就是要嚴格評估旅遊地產的市場風險。
楊紅旭:旅遊地產跟市區這種自住盤不一樣,因爲市區一般配套比較成熟,生活比較便利,所以即便是樓市降溫,市區的房價也不可能大跌或者沒人買。但是海邊的旅遊度假區這種房產,很多人買了之後是用來投資的,這種片區這種樓盤一直沒有人住,那可能是有問題的。因爲說到房產,不管是用來投資的,還是用來度假的,還是自住的,都必須有人使用,常年空置的房屋一般都會出現問題,因爲大片的房屋空置,入住率不高,會導致周邊的商業配套、生活配套都跟不上,你想讓人家過來人家也做不了,因爲沒人,這樣就會形成惡性循環。這種房產已經很難升值和保值,即便以後你想轉手,甚至也沒有人去接你的房子。所以買旅遊度假產品一定要當心,它跟市區的自住房不是一碼事,風險遠高於市區的自住盤。
房地產專家、經濟之聲特約評論員韓世同和中國消費者協會律師團胡鋼律師做客節目,就此事發表觀點和看法。
遇到開發商破產,不能交房造成損失,業主最好的維權程序應該是什麼?
胡鋼:整個案情的進展已經到了破產清算的程序,所以說未來走向有兩點:第一點無非是企業及剩餘的財產在支付了相關的破產費用、相關的法律訴訟費用、相關的稅務費用、勞動報酬費用以後,所餘下的財產用來償還其債務人的債務。但可能每個人能拿到的賠償非常少。另外一種走向是所謂的重整,當地政府部門正在籌劃吸納更多的新投資人來進行新的投資,來把這個盤接下去,使合同能夠有效履行。
消費者在這個背景下要做的事情有兩件,第一件,首先是把大家組織起來,可以集體聯合聘請一個比較有影響力的、好的律師事務所給他們提供服務,這是非常必要的。第二,本案中受理的法院是乳山市人民法院,乳山市是一個縣級市,屬於威海市管轄,我個人理解,依據我們國家的企業破產法、民事訴訟法的話,一般來說這種法院的管轄確實是由債務人所在地,就是項目所在地的人民法院管轄,但鑑於本案涉及的消費者人數衆多,達到1000多名,而且是散佈在全國各地,我個人認爲應當按照我們最高人民法院司法解釋相關規定,執行我們的《民事訴訟法》規定,由上級法院即威海市人民法院提審來進行管轄,這樣能夠避免可能存在的地方保護主義,或者是下級法院相對來說司法資源不是很充足的弊端,來更好的維護購房人的合法權益。
威海乳山這個項目的情況我們以前似曾聽說過,但是在不斷完善行業監管的情況下,現在又出現了這種情況,原因何在?
韓世同:這可能跟開發商過度擴張和地方政府對這些房地產開發的預售和資質方面缺乏監管有關係,如果有監管的話,預收的款項一般肯定是夠蓋樓的,那這個資金肯定是有挪用的現象。而且政府應該監管,錢到了這個項目上必須要專款專用,不能挪到其他方面去。現在除了這樣的狀況,政府不能夠稀裏糊塗的先把它破產了,就清了,這樣子顯然不太負責任。開發商也好,銷售代理也好,都必須儘可能完善自己的職責,減輕購房者的負擔,不是一破產就算了。但其實政府現在也無能爲力,最後恐怕就不了了之,購房者非常容易陷入錢財兩空的境地。