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大沙頭板塊聚集了不少企事業單位的房改房大院,圖為湖濱苑。
房改房已補分攤,備注頁會寫上『已補分攤面積XX平方米』。
房改房分攤簡化收費有利交易
廣州市國土房管局今年計劃推出的10項便民利民舉措,其中最引人關注的是簡化房改房公攤計算的計算方法。據中介人士告訴記者,目前房改房公攤簡化計算尚未鋪開推行,現時房改房補公攤的計算方式仍然按照舊辦法來實行。我們不妨關注一下這方面的信息。文/圖:記者李鳳荷
據媒體日前報道,廣州市國土房管局今年計劃推出的10項便民利民舉措還包括精簡公共服務事項、優化業務流程、整合和優化服務窗口、實現房地產登記業務的『五統一』、開展住房保障便民服務、方便檔案信息的查詢利用等進一步優化服務、提速提效的舉措。
在十大便民措施中,最引人關注的是簡化房改房公攤計算的計算方法。據中介人士告訴記者,目前房改房公攤簡化計算尚未鋪開推行,現時房改房補公攤的計算方式仍然按照舊辦法來實行。
記者近日到大沙頭一帶看盤,這個區域集中較多的房改房大院。中原地產大沙頭三馬路分行高級營業經理葉景生告訴記者,該板塊需要補公攤的一手房改房並不多,以該分行一年成交六七間一手房改房的轉讓交易來看,大約只有一兩宗是未補分攤。據廣州市國土房管局數據顯示,目前廣州市仍有9萬套房改房未補分攤,相信這些房改房未來交易的話,將成為今年便民措施的最大受益者。
據中介人士介紹,自2003年以來,廣州市已沒有房改分房,一手房改房經補土地出讓金並交易後可以成為商品房。對於買家來說,一手房改房著數的確多,如土地出讓年限以本次交易為起點、房屋實用率高、證滿5年稅費低等,隨著簡化房改房計算分攤,由此產生的補分攤成本更低,買家買到一手房改房無疑就『賺到』。
一手房改房補分攤面積與費用如何確定?
據了解,房改房補分攤有兩個途徑:一是個人向原產權單位申請,若單位接受申請,則由單位評估計價、填寫相關表格後由個人或單位送廣州市國土房管局政務窗口交件辦理。二是在上市過程中購買房改房公攤面積。
補分攤涉及兩大問題,一是確定分攤面積,二是計算補分攤的費用。沿用舊辦法,房改房補分攤面積的確定以及費用的計算如下:
房屋位於樓梯樓的1~9層的:套內面積×10.68%=分攤面積;補分攤的費用為:成交價/建築面積×分攤面積×10%。對於房屋位於樓梯樓的10層以上或是電梯樓:套內面積×20.98%=分攤面積;補分攤的費用為:成交價/建築面積×分攤面積×20%。
房管局今年擬推行的房改房分攤新計算方法,以房改房的購房年限為標准,廣州在1995年前購買的房改房為按標准價購房,1995年後為按成本價購房。新計算辦法僅適用於以成本價購房或雖以標准價購房但已按成本價補交房價的。根據規定,按標准價購房的,實付購房款為標准價與補交的成本價房款之和;1995年後購房的,實付購房款為成本價房款。購房年份是指以成本價購房或按成本價補交房價的年份。2000年後按成本價補交房價的,購房年份視為1999年。
房改房分攤面積新計算方法的公式如下:
共有分攤面積價款=套內建築面積均價(用實付購房款除以套內建築面積)×分攤面積×購房年份調節系數
(1995、1996年為1.22,1997年為1.07,1998年為1.03,1999年為1.00)
補分攤新舊計算方法比對:
購入價低於市價一折著數更大
一些市民看過新舊比對的公式後發現,新辦法比舊辦法更省錢。舉例說,市民陳先生在1998年以4萬元購買了單位的一套套內建築面積為40平方米的7樓房改房單位,公攤面積為10平方米,現在如果需要上市交易的話,假設市場交易評估價為1.5萬元/m2。公攤面積價款新舊計算方法實例比對如右表。
從這個例子看出來,基本上如果購入價低於評估價的一折,如例子所示,購入價為1000元/m2,評估價的一折為1500元/m2,一手房改房補分攤按新辦法計算比舊辦法要省錢,評估價越高,省錢幅度更大。
記者對比房改房新舊方法發現,補分攤的新計算辦法將鼓勵更多的一手房改房業主自行補分攤,因為新計算辦法不涉及評估價,直接根據當時購入價的成本就可以計算此次補分攤的面積和費用,由於補分攤成本更低,業主更樂於自己掏腰包。
按照新方法計算的公攤面積價款:
套內建築面積均價= 4萬元÷40平方米=1000元/m2
共有分攤面積價款= 1000元/m2×10平方米×1.03=10300元
按照原方法計算:
共有分攤面積價款= 1.5萬元/m2×10平方米×10%=15000元
補分攤費用降低,市場反應如何?
業主:自己補分攤費事再爭執中介:交易過程一並辦理OK
市民張小姐的家公有一套房改房未補分攤,一直用於出租。她看了這個消息後覺得很高興,因為費用降低,而且程序會簡化。張小姐告訴記者,雖然市場上有公認的補分攤面積計算,但是始終是口說無憑,若到時候交易,買家不認可這種計算方式,大家容易產生爭執。如果自己補分攤的費用低,程序又簡便,那她非常願意自己辦理補分攤,到時候房產證上有明確的已補分攤面積的備注。
中原地產葉景生表示,現在交易基本上是買家全包稅費,業主實收,不少業主都願意在交易時一並辦理補分攤的過程,因為單獨委托中介辦理還要花錢,一並辦理既可以由買家負擔補分攤的費用,且可以讓中介代勞。他表示,張小姐擔心的分攤面積爭議,其實是沒必要的,因為房管局公布的分攤面積計算方式寫得清清楚楚,增加的面積非常容易計算。如果買家有疑慮的話,他們可以自行到房屋交易登記中心諮詢。
交易貼士一:
老房改房證啥樣?
已補分攤怎麼看?
記者近日選定了大沙頭作為房改房踩盤的地點,因為這裡聚集了不少國企和事業單位的房改房大院,據地產人士介紹,東華實業公司、黃埔發電廠等單位的房改房都在周邊。
據悉,全市共有9萬套的房改房未補分攤,不少讀者都對一手房改房的房產證產生興趣,到底一手房改房的房產證長什麼樣?由於部分房改房已經個人或單位辦理補分攤手續,買家又怎樣從房改房的房產證上看出端倪?為此,記者諮詢了中原地產葉景生。他介紹說,早期的房改房房產證有兩本,一本是房產證,一本是土地證。房產證的封面為深紅色,有別於現在房產證的鮮紅色;土地證的封面是綠色。早期房產證的大小約等於現在房產證的一半。後期發證的房改房房產證與商品房證差不多。
葉景生表示,房改房是否已補分攤可以從備注頁看出,如果房改房已補分攤,備注頁會寫上『已補分攤面積XX平方米』,並在這句話上蓋章。現在出證的房產證備注頁全部為機打文字,以前房改房補分攤的文字都為手寫。除了看備注頁外,還可從房產證附上的測繪圖看出。
交易貼士二:
買一手房改房
你會有什麼著數?
目前市面上房改房大院基本上都為十幾二十年樓齡的樓梯樓,若買家淘到一間一手業主轉讓的房改房,到底有什麼著數呢?中介人士表示,買家都喜歡買到一手房改房,主要原因有三點:一是土地年限確保是70年。因為一手房改房未補土地出讓金(相當於評估價的1%),轉讓時補土地出讓金,土地使用年限70年是由本次交土地出讓金的時間算起。舉例說,一個區域有兩棟樓,都為上世紀90年代建設並出證的樓,一棟是商品房,一棟是房改房,一手商品房業主轉讓,二手買家的房產證土地使用年限只剩下50年左右;一手房改房業主轉讓,二手房買家的房屋土地使用年限從2014年算起,『賺到』了20年的使用權。
二是實用率高。房改房大部分是單位自建,充分從本單位的職工使用和方便著想,故此,實用率都比較高。
三是證滿5年,稅費較低。廣州市自2003年起已沒有房改分房,因此,一手房改房業主的房產證已全部證滿5年。